國(guó)發(fā)〔1992〕61號(hào)《國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知》【全文失效】

國(guó)務(wù)院關(guān)于發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)若干問(wèn)題的通知【全文失效】






國(guó)發(fā)〔1992〕61號(hào)

全文失效，依據(jù)：2016年6月25日發(fā)布的：《國(guó)務(wù)院關(guān)于宣布失效一批國(guó)務(wù)院文件的決定》（國(guó)發(fā)〔2016〕38號(hào)）

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，隨著城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償使用和房屋商品化的推進(jìn)，將成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于提高土地既是資源又是資產(chǎn)的認(rèn)識(shí)，促進(jìn)土地的節(jié)約和合理利用，對(duì)政府籌集建設(shè)資金，加快城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，都具有重要作用。為了推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、進(jìn)一步深化土地使用制度改革。要逐步擴(kuò)大城鎮(zhèn)國(guó)有土地有償有限期使用范圍。目前，除對(duì)國(guó)家投資的黨政軍機(jī)關(guān)、行政事業(yè)單位辦公用房、住宅建設(shè)用地，公共設(shè)施、公用事業(yè)和國(guó)營(yíng)工業(yè)等建設(shè)用地，繼續(xù)采用劃撥方式供應(yīng)外，其他新增建設(shè)用地，首先是商業(yè)、金融、旅游、服務(wù)業(yè)、商品房屋和涉外工程建設(shè)用地，要逐步采用土地使用權(quán)有償有限期出讓的辦法。對(duì)外開(kāi)放城市及地區(qū)土地使用制度改革的步子可適當(dāng)加快。

城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，必須嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》。出讓土地使用權(quán)一定要與建設(shè)項(xiàng)目相結(jié)合，不要盲目地成片出讓土地使用權(quán)。出讓土地使用權(quán)的審批權(quán)限不得層層下放。

集體所有土地，必須先行征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后才能出讓。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以集體所有的土地資產(chǎn)作價(jià)入股，興辦外商投資企業(yè)和內(nèi)聯(lián)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，須經(jīng)縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，但集體土地股份不得轉(zhuǎn)讓。

二、積極推行土地使用權(quán)出讓集中管理的辦法。城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)的出讓，由縣級(jí)以上人民政府代表國(guó)家依法行使出讓權(quán)，以規(guī)劃為前提，統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一出讓。城鎮(zhèn)國(guó)有土地的出讓和使用，必須符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的要求。城鎮(zhèn)總體規(guī)劃應(yīng)能指導(dǎo)土地的開(kāi)發(fā)，詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)能為出讓土地提供足夠的依據(jù)。土地使用者應(yīng)當(dāng)按照城鎮(zhèn)規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的要求，開(kāi)發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)土地。

為了節(jié)約和合理利用土地資源，防止出現(xiàn)供求失調(diào)、競(jìng)相壓價(jià)、收益流失的現(xiàn)象，各級(jí)人民政府要加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃性。所有出讓的土地，包括地塊數(shù)、用地面積等都要納入規(guī)劃和計(jì)劃，做到有計(jì)劃出讓。土地使用權(quán)出讓的計(jì)劃，按現(xiàn)行土地利用計(jì)劃編制程序進(jìn)行。

各級(jí)人民政府要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城鄉(xiāng)土地的統(tǒng)一和集中管理，嚴(yán)格按照國(guó)家的法律、法規(guī)和文件審批、辦理建設(shè)用地手續(xù)。國(guó)務(wù)院重申：不論開(kāi)發(fā)區(qū)或非開(kāi)發(fā)區(qū)，凡行政劃撥、有償出讓的建設(shè)用地，耕地一千畝以上，其他土地二千畝以上的，必須依照有關(guān)法規(guī)報(bào)國(guó)務(wù)院審批。對(duì)違反國(guó)家法律、法規(guī)和文件及本通知規(guī)定的行為，應(yīng)立即予以糾正，并按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)辦建設(shè)用地審批手續(xù)。

三、合理確定地價(jià)，提高土地利用效益。要根據(jù)土地不同的區(qū)位、使用性質(zhì)、容積率、級(jí)差收益和供求狀況等因素，由政府組織的評(píng)估機(jī)構(gòu)合理確定基準(zhǔn)地價(jià)，

使之與本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及宏觀調(diào)控的要求相適應(yīng)。土地使用權(quán)出讓價(jià)格，要以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，并體現(xiàn)國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策。城鎮(zhèn)住宅建設(shè)用地價(jià)格，隨著住宅商品化的推進(jìn)，按照涉外商品房、商品房、微利房、福利房的性質(zhì)實(shí)行不同價(jià)格。

四、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)區(qū)的審批和土地出讓管理。設(shè)立經(jīng)濟(jì)、科技、工業(yè)等各類開(kāi)發(fā)區(qū)，要進(jìn)行充分論證，然后報(bào)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)不設(shè)立開(kāi)發(fā)區(qū)，但可以搞工業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中連片開(kāi)發(fā)。各地在制定開(kāi)發(fā)區(qū)和招商的優(yōu)惠政策時(shí)，不得超越國(guó)家有關(guān)規(guī)定的權(quán)限。開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)政府批準(zhǔn)后，再進(jìn)行土地開(kāi)發(fā)和出讓。土地出讓和開(kāi)發(fā)要按照合理布局、節(jié)約用地的原則，盡量利用荒地，嚴(yán)格控制占用耕地。

五、加強(qiáng)土地使用權(quán)出讓合同的管理。出讓方和受讓方要按規(guī)定的程序簽訂土地使用權(quán)出讓合同。土地使用權(quán)出讓的合同里，必須明確規(guī)定土地使用權(quán)出讓年限、土地用途、投資開(kāi)發(fā)期限、在規(guī)定期限內(nèi)的開(kāi)發(fā)程度、土地出讓金額和支付方式等。如不能按期開(kāi)發(fā)、不按規(guī)定用途使用，或土地閑置時(shí)間超過(guò)兩年者，縣級(jí)以上人民政府有權(quán)依法收回土地使用權(quán)。

六、加強(qiáng)對(duì)劃撥土地使用權(quán)的管理。凡通過(guò)劃撥方式取得的土地使用權(quán)，政府不收取地價(jià)補(bǔ)償費(fèi)，不得自行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押；需要對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和連同建筑物資產(chǎn)一起進(jìn)行交易者，應(yīng)到縣級(jí)以上人民政府有關(guān)部門(mén)辦理出讓和過(guò)戶手續(xù)，補(bǔ)交或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。

七、繼續(xù)深化城鎮(zhèn)居民住房制度改革。要按照房屋商品化的原則，多方籌集建設(shè)資金，使住房的建設(shè)、分配、交換、消費(fèi)進(jìn)入良性循環(huán)。要運(yùn)用經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段，努力保持住房市場(chǎng)價(jià)格的相對(duì)穩(wěn)定。各地要把解決城鎮(zhèn)居民住房，特別是困難戶的住房問(wèn)題，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工作中的一項(xiàng)重要任務(wù)。認(rèn)真搞好福利房、微利房和商品房的建設(shè)，加快危房的改造。加強(qiáng)綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)。通過(guò)住房制度改革，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足人民群眾對(duì)住房的需求。

八、完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的投資管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是固定資產(chǎn)投資的一個(gè)組成部分，必須納入國(guó)家固定資產(chǎn)投資總規(guī)模(外商投資除外)。在計(jì)劃管理上，要適應(yīng)改革開(kāi)放的新形勢(shì)，不斷加以改進(jìn)，做到既有利于宏觀調(diào)控，又有利于微觀搞活。為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，今后，凡地方自籌資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，一律由省、自治區(qū)、直轄市及計(jì)劃單列市人民政府自行審批。允許各專業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。銀行貸款規(guī)模、發(fā)行債券額度等要列入信貸計(jì)劃、證券計(jì)劃和投資計(jì)劃，實(shí)行總量控制。

九、正確引導(dǎo)外商對(duì)房地產(chǎn)的投資。外商投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可彌補(bǔ)我國(guó)投資的不足，并可引進(jìn)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。要按照國(guó)務(wù)院《外商投資開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成片土地暫行管理辦法》等規(guī)定，引導(dǎo)外商結(jié)合建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。要正確引導(dǎo)投資方向，使其主要投向與我國(guó)規(guī)定的鼓勵(lì)類引進(jìn)項(xiàng)目相配套的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以及高難度高檔次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

十、建立和培育完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系。在房地產(chǎn)交易中應(yīng)充分運(yùn)用競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓，要在城市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，盡量通過(guò)招標(biāo)、拍賣等方式進(jìn)行，減少協(xié)議出讓。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)出讓后的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和三級(jí)市場(chǎng)即投入使用后的房地產(chǎn)交易，以及抵押、租賃等多種經(jīng)營(yíng)方式，要在國(guó)家宏觀管理下，放開(kāi)搞活，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓和房產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移(包括涉外房地產(chǎn))，必須依照規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)管理部門(mén)辦理過(guò)戶手續(xù)。要建立與房地產(chǎn)市場(chǎng)配套的服務(wù)體系，建立房地產(chǎn)交易的中介服務(wù)代理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)和對(duì)市場(chǎng)糾紛的仲裁機(jī)構(gòu)等，逐步形成規(guī)范、公開(kāi)、有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

十一、提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的素質(zhì)，嚴(yán)格資質(zhì)審批。所有從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的中、外資企業(yè)，都必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資質(zhì)審批。全民所有制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要通過(guò)貫徹國(guó)務(wù)院《全民所有制工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營(yíng)機(jī)制條例》，積極進(jìn)行經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換。所有行政單位兼有房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的，必須實(shí)行政企分開(kāi)。各級(jí)政府部門(mén)都要轉(zhuǎn)變管理職能，不直接干預(yù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，不搞地方保護(hù)主義，簡(jiǎn)化各種辦事手續(xù)，積極為企業(yè)服務(wù)。

十二、加強(qiáng)土地有償使用收入的征收管理。目前，土地有償使用收入(包括土地出讓和房地產(chǎn)增值收益)的具體征收管理辦法，由財(cái)政部依法制定。為防止房地產(chǎn)增值收益過(guò)多流向企業(yè)和個(gè)人，要逐步開(kāi)征房地產(chǎn)增值稅，把房地產(chǎn)增值收益中應(yīng)當(dāng)歸國(guó)家所有的部分，通過(guò)稅收的形式收歸國(guó)有。房地產(chǎn)增值收益中的大部分目前可由地方人民政府掌握，連同現(xiàn)行的土地出讓收益、城鎮(zhèn)土地使用稅、場(chǎng)地占用費(fèi)一起，作為專項(xiàng)基金，主要用于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開(kāi)發(fā)和發(fā)展農(nóng)業(yè)。

十三、加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)的法制建設(shè)。要從我國(guó)國(guó)情出發(fā)，逐步建立健全房地產(chǎn)法律體系。各地人民政府可按照現(xiàn)有的有關(guān)法規(guī)，根據(jù)本地的實(shí)際情況，先制定一些地方性法規(guī)。房地產(chǎn)業(yè)的干部、職工，要努力學(xué)習(xí)和掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的知識(shí)，熟悉有關(guān)法規(guī)，做到有法必依，依法辦事。

十四、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)和管理體制，還處于探索階段。各地人民政府可按照國(guó)務(wù)院的現(xiàn)行部門(mén)分工和本地具體情況，根據(jù)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一管理、分工負(fù)責(zé)的原則，自行確定管理機(jī)構(gòu)，不要求與中央的機(jī)構(gòu)對(duì)口設(shè)置。要不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，積極探索，逐步形成有效、合理的房地產(chǎn)業(yè)管理體制。

國(guó)務(wù)院

一九九二年十一月四日

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