佳兆業(yè)與上海萬科終止轉(zhuǎn)讓協(xié)議 獲匯豐銀行豁免

前日22時許，處于風(fēng)口浪尖的佳兆業(yè)集團(tuán)再次發(fā)布公告。稱其對匯豐銀行的違約債務(wù)目前已經(jīng)得到匯豐銀行豁免，但其美元債息未按期兌付，已經(jīng)形成違約，成為首家美元債違約內(nèi)地房企。同時，萬科收購其上海項目公司的行動終止。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一房地產(chǎn)“黑天鵝”時間或?qū)⑼侠蹆?nèi)地房企信托融資及海外融資。

匯豐銀行已發(fā)豁免通知

公告內(nèi)容顯示，佳兆業(yè)目前已經(jīng)得到匯豐銀行的豁免通知，稱匯豐銀行宣布豁免因協(xié)議違約而促發(fā)的提前還款計劃，并容許佳兆業(yè)制定可行的還款建議及相關(guān)方案。此前的1月2日，佳兆業(yè)就公告稱，由于郭英成的辭職違反了銀團(tuán)貸款條件，遭匯豐銀行要求提前償還去年8月借出的4億港元定期貸款，但佳兆業(yè)并未還款。這也被認(rèn)為佳兆業(yè)第一筆違約債務(wù)。

公告稱，對于出售上海青灣兆業(yè)股權(quán)及股東貸款的事項，目前買賣雙方已經(jīng)簽訂終止協(xié)議，這意味著萬科收購佳兆業(yè)上海分公司的行動終結(jié)。

去年12月31日，佳兆業(yè)發(fā)布公告稱，公司全資附屬公司上海新灣投資發(fā)展有限公司與上海萬科房地產(chǎn)有限公司訂立協(xié)議，上海萬科將接手佳兆業(yè)上海青灣兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)及股東貸款，總代價為12億元。

此外，佳兆業(yè)的公告稱，1月9日，已有4.47億元及2.26億元的人民幣銀行賬戶被數(shù)間銀行凍結(jié)和劃扣，同時，公司已經(jīng)收到多項債務(wù)人向法院申請財產(chǎn)保全的申請，并接獲相關(guān)法院向有關(guān)集團(tuán)一成員公司6.51億元資產(chǎn)保全的民事裁定書。

同時，公告還表示，佳兆業(yè)應(yīng)于1月8日償還的一筆2500萬美元的利息已拖欠，發(fā)生債務(wù)違約。這筆債務(wù)由佳兆業(yè)在2013年1月發(fā)行的一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元（約合31.05億元人民幣）票據(jù)所產(chǎn)生。此次利息沒有清償，使得佳兆業(yè)成為首家美元債違約的中國房企。

公告中顯示，佳兆業(yè)正在聘請財務(wù)顧問，協(xié)助公司審閱評估制定解決方案。此外，部分業(yè)內(nèi)高層也透露，已經(jīng)有部分企業(yè)正在與佳兆業(yè)進(jìn)行接觸，談判收購事宜。

數(shù)據(jù)

用益研究報告顯示：去年以來信托產(chǎn)品的個體風(fēng)險暴露明顯增加，房地產(chǎn)信用風(fēng)險加大，面對不確定性的外部環(huán)境，房地產(chǎn)信托新增規(guī)模放緩。2014年四季度，房地產(chǎn)集合資金信托的成立規(guī)模為355.6億元，與2013年四季度的1010.2億元相比，下降64.8%。而去年第四季度發(fā)行的房地產(chǎn)信托預(yù)期平均年化收益率達(dá)9.88%,與2013年同期的9.60%相比上行了28個基點(diǎn)。

中原地產(chǎn)的一份報告顯示：從2014年開始，內(nèi)地房企對于境外融資的依賴程度已經(jīng)超過境內(nèi)融資。2014年前10個月，行業(yè)排名前10的房企境外融資規(guī)模達(dá)740.14億元，占融資總額的66.6%，而內(nèi)地融資占比僅為33.4%。

業(yè)內(nèi)擔(dān)憂：

佳兆業(yè)或?qū)е路慨a(chǎn)信托新增規(guī)模放緩的趨勢

12日，愛建信托母公司愛建股份也公告稱，曾于2014年3月發(fā)行“愛建-佳兆業(yè)杭州項目投資集合資金信托計劃”(下稱愛建—佳兆業(yè)杭州信托)，由于面臨重大不利情形，可能對該信托構(gòu)成重大不利影響，愛建信托已向法院起訴，要求融資方提前歸還信托借款本息。記者發(fā)現(xiàn)，該信托涉及募資正好為6.51億元。

此前，工行、建行等15家金融機(jī)構(gòu)已向深圳中院申請訴前財產(chǎn)保全，要求查封佳兆業(yè)在深圳的部分資產(chǎn)。而就在1月12日，又有兩家金融機(jī)構(gòu)向深圳中院申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)，再加上愛建信托，目前申請查封佳兆業(yè)資產(chǎn)的金融機(jī)構(gòu)，已經(jīng)達(dá)到18家。這其中，涉及平安信托、華潤深國投、外貿(mào)信托、愛建信托等多家信托公司。

“從佳兆業(yè)的情況看，該集團(tuán)信托融資占比超過50%，這也是我國房地產(chǎn)企業(yè)‘曲線融資’的具體表現(xiàn)。但是，對房地產(chǎn)企業(yè)而言，許多舊城改造類項目開發(fā)周期長達(dá)5年以上，遠(yuǎn)超信托產(chǎn)品周期，這使得企業(yè)資金壓力巨大，必須確保業(yè)務(wù)穩(wěn)定、回款正常，才能實現(xiàn)兌付及時。一旦遇到突發(fā)事件，各種收入或回款性現(xiàn)金流就會出現(xiàn)斷裂，以致形成‘多米諾’骨牌效應(yīng)。”和君咨詢有限公司合伙人王澤茂公開表示。

業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，佳兆業(yè)這一“黑天鵝”或?qū)е路康禺a(chǎn)信托新增規(guī)模放緩的趨勢更加明顯。

業(yè)內(nèi)聲音

民生證券的分析師聞群：房地產(chǎn)信托收益逆市上升體現(xiàn)出該類產(chǎn)品風(fēng)險溢價在走高。

多位專家擔(dān)憂：佳兆業(yè)在海外美元債券違約一旦擴(kuò)大，可能拖累內(nèi)地房企海外融資的利率和進(jìn)程。

中債資信評估有限責(zé)任公司評級業(yè)務(wù)部馬小明撰文稱：“佳兆業(yè)集團(tuán)債券違約事件并非由房地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險觸發(fā)，但已導(dǎo)致其他內(nèi)地房企相關(guān)美元債券收益率大幅飆升。若佳兆業(yè)后續(xù)觸發(fā)交叉違約條款，或?qū)⑦M(jìn)一步抬升房企海外融資成本。”

上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)：“佳兆業(yè)的事件背后，也使得投資者對于房企的各類融資計劃會持謹(jǐn)慎態(tài)度。”

本文關(guān)鍵詞： 佳兆業(yè)與, 萬科, 轉(zhuǎn)讓協(xié)議, 匯豐銀行, 豁免

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