京建發(fā)〔2024〕182號《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)〈北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）〉的通知》

《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會關(guān)于印發(fā)〈北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）〉的通知》





京建發(fā)〔2024〕182號
 

各區(qū)住房城鄉(xiāng)（市）建設(shè)委（房管局），各相關(guān)單位：

為落實《北京市城市更新條例》，加快推進我市城市更新工作，現(xiàn)將《北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際認真抓好落實。





 

北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會

2024年5月21日




 

北京市城市更新實施方案編制工作指南（試行）

為落實《北京市城市更新條例》（以下簡稱《條例》），明確城市更新實施方案的編制內(nèi)容和技術(shù)要求，加強對實施方案編制工作的指導，制定本指南。

一、適用范圍

城市更新實施方案由統(tǒng)籌主體、實施主體依據(jù)相關(guān)國土空間規(guī)劃、各類行業(yè)規(guī)劃和項目更新需要編制，是推動實現(xiàn)存量空間資源高效利用和城市功能提升的綜合性方案，用于指導城市更新項目有序?qū)嵤?，具體包括更新內(nèi)容及方式、規(guī)劃條件、實施計劃、資金測算、運營管理等內(nèi)容。

以下城市更新項目的實施方案，可參考本指南編制：

1.區(qū)域綜合性城市更新項目；

2.涉及用地功能、建筑規(guī)模、建筑高度調(diào)整，土地用途轉(zhuǎn)換、土地利用方式改變、使用五年過渡期政策、業(yè)態(tài)和經(jīng)營方式發(fā)生重大變化等情形的；

3.涉及公共利益、公共安全的；

4.其他由區(qū)人民政府確定需要編制實施方案的項目。

二、編制原則

1.分類引導、按需深化。實施方案應體現(xiàn)不同類型城市更新項目的特點，符合城市更新各專業(yè)技術(shù)導則中的更新導向和技術(shù)標準要求。各行業(yè)主管部門制定的更新導則是實施方案編制的重要依據(jù)。

2.分區(qū)指導、流程優(yōu)化。鼓勵各區(qū)研究制定適應本區(qū)城市更新工作體系和項目特點的實施方案編制指南，進一步細化編制要求。

3.民生優(yōu)先、共治共享。優(yōu)先保障公共安全、公共利益、群眾急難愁盼等情形，鼓勵多方共同參與，保障各方合法權(quán)益。

4.政府引導、市場運作。堅持有為政府和有效市場相結(jié)合，以項目實際需要為出發(fā)點，充分激發(fā)市場活力、調(diào)動主體積極性。

三、實施方案編制

（一）主要內(nèi)容和相關(guān)技術(shù)要求

實施方案主要包括用地規(guī)劃條件、建筑設(shè)計與改造方案、土地利用方式、未登記建筑處理、項目實施安排、資金測算、運營管理等內(nèi)容，以及根據(jù)項目特點增加的內(nèi)容及附件。實施方案相關(guān)內(nèi)容應達到開展成本測算，并可指導編制建設(shè)工程設(shè)計方案的深度。

實施方案采用模塊化編制，統(tǒng)籌主體、實施主體按需選取相應模塊。

1.項目基本信息

項目實施范圍與實施方式。明確城市更新項目類型、項目名稱、統(tǒng)籌主體、實施主體、改造方式、改造模式、改造范圍、用地面積等。

涉及存在重大安全隱患、居住環(huán)境差、市政基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、嚴重影響歷史風貌以及現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不適應經(jīng)濟社會發(fā)展等情況的項目應說明基本情況。

2.前期評估調(diào)查

前期評估調(diào)查工作主要包括現(xiàn)狀情況調(diào)查、更新需求征詢等。

（1）現(xiàn)狀情況調(diào)查

收集土地、建筑權(quán)證、施工、竣工等資料，按需開展現(xiàn)狀建筑和地下管線調(diào)查，分類梳理存量資源（包括土地、房屋等）的分布、功能、規(guī)模、權(quán)屬、使用情況等信息；產(chǎn)業(yè)用地需進行利用效率評價；按需開展房屋建筑性能檢測評估、消防安全評估、歷史文化資源調(diào)查評估。

（2）更新需求征詢

統(tǒng)籌主體、實施主體在編制過程中應當與相關(guān)物業(yè)權(quán)利人進行充分協(xié)商，征詢利害關(guān)系人的意見，將相應結(jié)果納入實施方案。

3.功能定位

根據(jù)國土空間規(guī)劃、城市更新專項規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃，結(jié)合區(qū)域功能定位和物業(yè)權(quán)利人更新需求，確定項目的功能定位。

4.規(guī)劃方案

根據(jù)前期評估調(diào)查與功能定位，結(jié)合規(guī)劃、建設(shè)、運營管理需求，制定項目規(guī)劃方案。具體包括：

（1）用地規(guī)劃指標

確定用地范圍與面積、用地性質(zhì)、建筑規(guī)模、建筑高度、退線要求等內(nèi)容，涉及多種功能業(yè)態(tài)的，應明確各類功能相應的建筑規(guī)模，各項指標應與控制性詳細規(guī)劃主導功能分區(qū)、土地用途、建筑功能兼容混合、建筑規(guī)模管控等要求相銜接。涉及建筑規(guī)模增加的，應在符合上位規(guī)劃的前提下論證建筑規(guī)模的合理性，并明確在項目實施階段可優(yōu)化的內(nèi)容和幅度。

（2）分類重點編制

按照更新項目內(nèi)容，明確重點編制內(nèi)容和要求：

涉及平房院落更新的，實施方案應明確范圍、主要內(nèi)容、資金籌措方式、騰退利用等相關(guān)內(nèi)容。

涉及老舊小區(qū)改造的，重點開展住宅更新建筑設(shè)計、公共環(huán)境整治、配套設(shè)施挖潛、適老化改造、無障礙環(huán)境建設(shè)等研究，應根據(jù)小區(qū)現(xiàn)狀和居民需求核算配套設(shè)施，鼓勵通過嵌入式服務(wù)設(shè)施建設(shè)方式補充各類設(shè)施短板。

涉及老舊廠房類項目加層改造的，應提供相應可行性研究（符合規(guī)范要求、保障安全）及具體設(shè)計方案。

涉及老舊低效樓宇更新的，實施方案應開展建筑安全、抗震安全評估工作，更新后應符合相關(guān)建筑節(jié)能標準。

涉及低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新的，實施方案重點開展產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)準入指引、資源利用效率評價、低效用地退出等研究，明確產(chǎn)業(yè)類型、投資強度、產(chǎn)出效率、創(chuàng)新能力、節(jié)能環(huán)保等要求。

（3）公共服務(wù)設(shè)施、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施和安全設(shè)施配置要求

按要求補充街區(qū)配套公共服務(wù)設(shè)施、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施、安全設(shè)施短板，明確項目范圍內(nèi)各類設(shè)施的類型、規(guī)模、位置等內(nèi)容。重點開展服務(wù)設(shè)施分時利用、資源共享、彈性轉(zhuǎn)換等提升利用效率相關(guān)專題研究。統(tǒng)籌與紅線外各類市政場站、管線的銜接方式。

（4）交通組織方案

明確項目范圍內(nèi)機動車、人行、靜態(tài)交通的組織與布局，道路紅線、地塊出入口、交通設(shè)施與公共通道的位置、銜接關(guān)系等內(nèi)容。開展軌道站點一體化、停車需求測算與規(guī)劃、慢行系統(tǒng)設(shè)計等綜合交通研究。

（5）水務(wù)設(shè)施改造

涉及河道、水源井等水務(wù)相關(guān)設(shè)施的，應對水務(wù)要素的現(xiàn)狀和規(guī)劃要求進行分析，提出改造目標、標準和改造方案。

（6）地下空間利用

明確地下空間建設(shè)范圍、功能、規(guī)模、連通性、運營管理等內(nèi)容。

（7）歷史文化遺產(chǎn)保護

落實歷史文化遺產(chǎn)保護要求，明確項目范圍內(nèi)不可移動文物、歷史建筑、歷史文化街區(qū)、古樹名木等保護和合理利用要求。

（8）其他要求

位于重點地區(qū)或重要項目實施更新涉及首都規(guī)劃重大事項的，應征求相關(guān)部門意見。

5.建筑設(shè)計方案

明確建筑改造方式，確定平面布局、立面方案，提出內(nèi)部改造裝修、建筑結(jié)構(gòu)、消防工程、綠色建筑、智能化提升等設(shè)計策略。

6.土地利用方式

明確項目的具體土地利用方式。采取協(xié)議方式配置國有建設(shè)用地的，需明確相應實施路徑。采取有償方式配置國有建設(shè)用地的，需明確相應土地價款的估算及繳納方式。涉及延長土地使用年限的，應在方案中明確。

項目實施范圍內(nèi)插花地、邊角地統(tǒng)一納入更新實施的，需明確相關(guān)用地的土地用途與使用權(quán)配置方式。

使用過渡期政策的，應在方案中明確相應條件。

7.未登記建筑物處理

涉及已取得土地和規(guī)劃審批手續(xù)的建筑物，以及經(jīng)認定不涉及違反法律規(guī)定的無審批手續(xù)、審批手續(xù)不全或者現(xiàn)狀與原審批不符的建筑，在實施方案中應當提出相關(guān)手續(xù)辦理路徑，實現(xiàn)更新后權(quán)屬清楚、界址清晰、面積準確。

8.資金方案

明確項目資金籌措方式、投融資方案等情況，分析財務(wù)投資回報與收益平衡情況，明確項目經(jīng)營性收益與其他收益來源。

涉及政府資金支持及稅費優(yōu)惠的，應根據(jù)不同項目類型、資金需求、成本收益指標和管理要求，明確政府資金及稅費優(yōu)惠等具體事項。

涉及政府投資的，應開展綜合效益分析評估，可包括政策可行性分析、經(jīng)濟可行性分析、社會效益分析以及風險影響評價等內(nèi)容。

9.產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)及運營管理

明確項目功能、產(chǎn)業(yè)策劃、運營維護管理、經(jīng)營績效、自持要求等。涉及產(chǎn)業(yè)升級的項目，應深化產(chǎn)業(yè)策劃內(nèi)容，明確招商方向及儲備項目，細化項目運營等內(nèi)容；根據(jù)區(qū)政府有關(guān)規(guī)定，簽訂履約監(jiān)管協(xié)議，明確各方權(quán)利義務(wù)、監(jiān)管要求以及違約的處置方式。

明確公共服務(wù)設(shè)施、市政交通基礎(chǔ)設(shè)施和安全設(shè)施、公共空間等建設(shè)、移交、運營管理相關(guān)要求。

10.建設(shè)時序

應在遵循公共利益優(yōu)先及利益平衡原則下，明確項目的分期實施時序及資金安排。做好與周邊道路施工和地下管線建設(shè)的銜接。

擬定項目實施安排的組織管理機制，明確各環(huán)節(jié)的主要負責單位及具體職責，確保項目按計劃實施。

11.協(xié)商表決情況

結(jié)合項目需要，涉及共同決定事項的，實施方案需說明已經(jīng)物業(yè)權(quán)利人協(xié)商一致或依法表決形成決議的情況。

（二）成果組成

實施方案的成果包括文本、附表、圖紙和附件。文本為實施方案的詳細說明，附表包括土地用途現(xiàn)狀和規(guī)劃平衡表、項目經(jīng)濟技術(shù)指標表等。圖紙包括各專業(yè)現(xiàn)狀圖與規(guī)劃圖，現(xiàn)狀圖包括土地利用、建筑布局、產(chǎn)權(quán)格局分布，規(guī)劃圖包括總平面圖、功能業(yè)態(tài)組織分布、實施效果示意等。

附件包括以下內(nèi)容：

1.前期評估工作情況，包括現(xiàn)狀評估、更新意愿征詢以及項目功能定位。

2.對于統(tǒng)籌主體、實施主體不是權(quán)屬主體的，應提供更新實施的授權(quán)說明。

3.采用消防性能化方法進行設(shè)計、開展特殊消防設(shè)計情形的專家評審意見。

4.涉及共同表決事項的，物業(yè)權(quán)利人對實施方案相關(guān)內(nèi)容的協(xié)商表決情況。

5.專家評審意見采信情況表。

四、實施期限

本指南自2024年9月10日起施行，有效期3年。

本文鏈接：http://m.per-better.com/policy/254503.html

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