陜政辦發(fā)〔2020〕17號《陜西省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見》

陜西省人民政府辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見









陜政辦發(fā)〔2020〕17號

各設(shè)區(qū)市人民政府，省人民政府各工作部門、各直屬機構(gòu)：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號）精神，完善我省建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)提出如下實施意見。

一、目標任務(wù)

到2020年年底，全省初步建立起產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場；到2022年年底，全面建立一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

二、完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓規(guī)則

（一）明晰建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，須符合產(chǎn)權(quán)明晰、來源合法等前置條件，并取得不動產(chǎn)權(quán)（國有土地使用權(quán)）證書。

以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在依法批準的前提下，轉(zhuǎn)讓后用途符合《劃撥用地目錄》的，可不補繳出讓價款，直接轉(zhuǎn)移登記；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合規(guī)劃的前提下，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下，應(yīng)保障其交易自由；原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的，從其約定。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按照出讓合同約定開發(fā)建設(shè)并已經(jīng)支付全部土地出讓價款；建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不得損害公共利益和相關(guān)權(quán)利人合法權(quán)益。有條件的，可以探索對房屋建設(shè)工程已投資額未達到總投資額25%的，按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則，交易雙方先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，辦理預(yù)告登記，待達到轉(zhuǎn)讓條件后，再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前未實施建設(shè)行為且未辦理規(guī)劃、建設(shè)手續(xù)的，可憑“預(yù)告登記證明”辦理項目規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù)；建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前已辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下，依法辦理項目規(guī)劃建設(shè)變更手續(xù)。轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地的，受讓方擬建項目應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及投資強度、環(huán)保、安全、稅收等相關(guān)要求。

以作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定辦理，不再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股機關(guān)批準。轉(zhuǎn)讓后，權(quán)利性質(zhì)可保留為“作價出資或入股”方式，也可以根據(jù)權(quán)利人申請，直接變更為“出讓”方式。以作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，不影響國家以建設(shè)用地使用權(quán)作價出資（入股）在企業(yè)中原有的權(quán)益。轉(zhuǎn)讓后，受讓方取得的建設(shè)用地使用權(quán)與以出讓方式取得的權(quán)益相同，土地使用年限為原土地使用者的作價出資或入股的剩余年限。改變土地用途的須經(jīng)自然資源主管部門批準，補繳土地出讓價款差額。

（二）保障國有土地資產(chǎn)保值增值。國有企業(yè)或公有經(jīng)濟成分占主導(dǎo)地位的公司、企業(yè)以及行政事業(yè)單位名下的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)通過土地二級市場交易平臺公開進行轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓合同中須明確建設(shè)用地使用權(quán)交易價格，低于標定地價20%（尚未制訂標定地價的地方，低于同時段同用途宗地市場交易均價）的，市、縣政府代表國家以其申報價格實施優(yōu)先購買。

（三）完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。土地分割應(yīng)符合條件，經(jīng)市、縣自然資源主管部門批準后，允許分割轉(zhuǎn)讓，辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)屬于同一權(quán)利人、用途相同且相鄰的，經(jīng)自然資源主管部門同意后可以合并，以合并前各宗土地的剩余年期綜合確定合宗后的土地使用年限，但不得超過該用途的法定最高年限。分割或合并后的土地容積率等規(guī)劃條件，由自然資源主管部門在批準分割、合并時予以明確，并報本級政府備案。對原出讓合同中明確約定“不得分割”的宗地，從其約定。不屬于閑置土地的一般經(jīng)營性在建工程項目用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其地上建筑物、構(gòu)筑物同時轉(zhuǎn)讓，受讓方應(yīng)繼續(xù)履行土地出讓合同中各項義務(wù)，未按約定續(xù)建和竣工的不得再次轉(zhuǎn)讓。

（四）實行差別化的稅收政策。市、縣政府可根據(jù)本地實際情況,在法律法規(guī)授權(quán)范圍內(nèi)提出實施城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策的建議。

三、完善建設(shè)用地使用權(quán)出租制度

（五）有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。以有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租的，出租年限應(yīng)小于原有償使用合同約定的剩余年期；改變用途的，按法律規(guī)定應(yīng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，補繳土地出讓價款差額。

（六）劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)上繳租金中所含土地收益并納入土地出讓收入管理。各市、縣要制定配套政策，明確主管、監(jiān)管部門及其責(zé)任，規(guī)范出租程序，以標定地價（尚未制訂標定地價的地方，不得低于同時段同用途宗地市場交易均價）為參照制定土地收益的收繳標準，完善收繳方式，嚴格執(zhí)行劃撥建設(shè)用地出租收益年度申報制度。

（七）營造建設(shè)用地使用權(quán)出租環(huán)境。實行財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、自然資源等部門協(xié)同配合的工作機制，健全巡查發(fā)現(xiàn)、舉報和查處機制。市、縣自然資源主管部門應(yīng)為建設(shè)用地使用權(quán)出租提供信息發(fā)布的線下場所，滿足供需雙方交易鑒證服務(wù)需求。

四、完善建設(shè)用地使用權(quán)抵押機制

（八）劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。劃撥土地抵押須取得不動產(chǎn)權(quán)證，具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明。

劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。不符合《劃撥用地目錄》的，土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)為出讓土地使用權(quán)，并依據(jù)有關(guān)規(guī)定將拍賣所得價款補繳出讓金后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。劃撥土地抵押，其抵押價值應(yīng)根據(jù)劃撥土地權(quán)益價格計算。劃撥土地地價可根據(jù)有關(guān)規(guī)定進行科學(xué)合理評估。

（九）出讓、作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。以出讓、作價出資（入股）方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。法律法規(guī)無特別規(guī)定、出讓合同無特別約定以及作價出資（入股）法律文件無特別規(guī)定的，不應(yīng)限制其抵押。

（十）租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，根據(jù)租賃合同約定，其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。

（十一）放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

（十二）不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)的抵押條件。同一宗土地上，已預(yù)售、轉(zhuǎn)讓的房屋對應(yīng)的建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押，但不影響該宗地設(shè)定土地抵押權(quán)。在設(shè)定建設(shè)用地抵押權(quán)時，土地抵押的面積不包括已預(yù)售、轉(zhuǎn)讓的房屋所對應(yīng)的土地使用權(quán)面積；已開發(fā)建設(shè)的劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，地上建（構(gòu)）筑物應(yīng)與劃撥建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的不動產(chǎn)抵押時，應(yīng)當遵循相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，不得妨礙、損害其他建設(shè)用地使用權(quán)的正常行使和權(quán)益，并在不動產(chǎn)登記時注明。

（十三）依法保障抵押權(quán)能。探索允許不以公益為目的的教育、醫(yī)療、衛(wèi)生、養(yǎng)老等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償使用方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)抵押融資，抵押融資時須取得不動產(chǎn)權(quán)證書（國有土地使用權(quán)證書），抵押融資款項僅限于項目開發(fā)建設(shè)及項目建成后運營管理所需，不得為第三方提供擔(dān)保。在抵押權(quán)實現(xiàn)時，抵押權(quán)人及受讓方不得改變原不動產(chǎn)用途，保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定，確保利益相關(guān)人權(quán)益不受損害。各市、縣要積極探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風(fēng)險，維護土地、金融市場秩序。

五、嚴格規(guī)范土地市場秩序

（十四）制定實施細則。各市、縣要按中央和我省相關(guān)文件精神要求，制訂本地區(qū)的實施細則，經(jīng)本級政府審議后發(fā)布實施，同時向上一級政府備案。

（十五）建立交易平臺。各市、縣自然資源主管部門要在現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平臺基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺，匯集土地二級市場交易信息，提供交易場所，辦理交易事務(wù)，大力推進線上交易平臺和信息系統(tǒng)建設(shè)，也可依托公共資源交易平臺進行交易。

（十六）完善交易規(guī)則。各地要依據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》等法律法規(guī)及國務(wù)院文件規(guī)定，制訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場交易規(guī)則、操作流程和規(guī)范文本。

（十七）規(guī)范交易流程。市、縣自然資源主管部門要結(jié)合實際建立“信息發(fā)布--達成意向--簽訂合同--合同備案--登記申請--交易監(jiān)管”的操作流程，明確相關(guān)規(guī)則。交易雙方可以自行協(xié)商交易，也可委托平臺公開交易。各部門要各司其職，積極配合交易流程各環(huán)節(jié)的工作，發(fā)揮政府的整體合力。

（十八）加強信息共享。各市、縣要建立涉地司法處置協(xié)同機制。加強涉地司法處置工作銜接，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，自然資源主管部門應(yīng)該向法院提供所涉不動產(chǎn)的權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況等。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制，司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。國有資產(chǎn)監(jiān)管機構(gòu)對監(jiān)管企業(yè)進行國有資產(chǎn)處置時，涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，在公開交易前應(yīng)征求自然資源主管部門意見。

六、建立健全服務(wù)監(jiān)管體系

（十九）提供高效便捷政務(wù)服務(wù)。各市、縣應(yīng)在土地二級市場交易機構(gòu)或平臺匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)辦事窗口，加強交易與登記、稅務(wù)等工作的銜接，實現(xiàn)交易檢核、登記一體化，提供一站式便捷、高效的服務(wù)。

（二十）重視培育規(guī)范中介組織。提高中介機構(gòu)參與交易服務(wù)的積極性，建立土地二級市場評估、咨詢、法務(wù)、居間代理等中介機構(gòu)庫，從機構(gòu)庫中隨機抽取中介機構(gòu)，建立公開、公正、透明的中介服務(wù)秩序。采取綜合評價、績效考評等措施，建立考評及退出機制，對存在脫離土地市場實際進行價格評估謀取不正當利益等行為的，依照有關(guān)法律法規(guī)處理。

（二十一）加強土地市場監(jiān)測監(jiān)管。各級自然資源主管部門要完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)，定期形成監(jiān)測分析報告，綜合分析研判市場形勢，以落實地價公示制度為基礎(chǔ)發(fā)揮地價的宏觀調(diào)控作用，促進低效用地開發(fā)利用。落實產(chǎn)業(yè)用地政策，以盤活存量建設(shè)用地為載體促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)土地經(jīng)濟效益最大化。

（二十二）完善土地市場信用體系。從信息發(fā)布、合同簽訂、履約情況、土地資源利用效率等方面完善市場主體信用征詢，評價企業(yè)信用等級，推動失信聯(lián)合懲戒。鼓勵市、縣創(chuàng)新機制，提高全省信用體系建設(shè)水平。

七、強力保障土地二級市場建設(shè)

（二十三）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。市、縣兩級政府是完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場工作的責(zé)任主體。各市、縣要建立發(fā)展改革、財政、自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國有資產(chǎn)監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)、人民銀行、銀保監(jiān)、金融監(jiān)管等部門單位參與的工作協(xié)同機制，明確分工，落實責(zé)任，信息共享，形成“政府負責(zé)、部門協(xié)同、公眾參與、市場運作、公開交易”的土地二級市場工作合力和運行體系。

（二十四）營造社會氛圍。各地、各部門要加大宣傳引導(dǎo)力度，引導(dǎo)和約束建設(shè)用地使用權(quán)進入有形市場和公共交易平臺依法公開交易，防止和杜絕游離于監(jiān)管范圍的“隱形交易”。充分尊重各方意愿和合法權(quán)益，提升土地二級市場監(jiān)管和服務(wù)效能，促進存量建設(shè)用地的盤活利用，提高節(jié)約集約用地水平。

（二十五）加強督導(dǎo)檢查。各地要在組織開展好市本級完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場建設(shè)的同時，加強對所轄縣、區(qū)的督導(dǎo)檢查，確保該項工作在依法規(guī)范的軌道上健康運行、有序推進。工作中要注意分類指導(dǎo)，尊重客觀實際和基層創(chuàng)新、群眾意愿，建立健全激勵與容錯糾錯機制，發(fā)現(xiàn)問題及時糾偏。要切實加強對土地二級市場運行狀況的全程監(jiān)管。

省自然資源廳等部門要結(jié)合法定職責(zé)和工作需要，加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)和檢查指導(dǎo)，履行對各地備案的實施方案進行審查、對工作推進狀況進行檢查等職責(zé)，并對發(fā)現(xiàn)的問題及時提出整改意見和建議。

（二十六）嚴格責(zé)任追究。對違反土地二級市場相關(guān)規(guī)定的地方政府和有關(guān)部門、單位以及責(zé)任人員嚴格實行責(zé)任追究，堅決打擊各種腐敗行為。

已經(jīng)依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，參照本意見執(zhí)行。







 

陜西省人民政府辦公廳

2020年8月13日

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