沈政辦發(fā)〔2018〕68號(hào)《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于提升舊住宅區(qū)綜合管理水平的實(shí)施意見(jiàn)》

《沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于提升舊住宅區(qū)綜合管理水平的實(shí)施意見(jiàn)》



沈政辦發(fā)〔2018〕68號(hào)

各區(qū)、縣(市)人民政府，市政府有關(guān)部門、有關(guān)直屬單位：

為進(jìn)一步加強(qiáng)我市舊住宅區(qū)綜合管理，提升人民群眾居住品質(zhì)，根據(jù)《遼寧省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法規(guī)精神，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)提出如下意見(jiàn)。

一、總體要求

(一)指導(dǎo)思想。以黨的十九大精神為指導(dǎo)，樹立以人民為中心的發(fā)展理念，堅(jiān)持問(wèn)題導(dǎo)向、需求導(dǎo)向、效果導(dǎo)向，通過(guò)創(chuàng)新方式，解決舊住宅區(qū)管理決策難、維修難、服務(wù)差、收費(fèi)低等突出問(wèn)題，打破舊住宅區(qū)改造后“一年新、二年舊、三年破”的現(xiàn)狀，將舊住宅區(qū)建設(shè)成為共建共享的幸福家園。

(二)工作目標(biāo)。積極構(gòu)建統(tǒng)一政策、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、多種管理模式并存的“1+1+N”舊住宅區(qū)綜合管理工作格局，實(shí)現(xiàn)一年見(jiàn)成效、二年有提高、三年大改觀的工作目標(biāo)。2018年6月底前，全市舊住宅區(qū)要建立業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)并確立管理模式；9月底前，全部落實(shí)管理服務(wù)主體。2019年、2020年全市舊住宅區(qū)共管模式規(guī)范化率分別達(dá)到50%和90%以上。

二、完善綜合管理體制

(三)建立三級(jí)政府四級(jí)管理聯(lián)席會(huì)議制度。市、區(qū)、街道和社區(qū)要層層建立舊住宅區(qū)綜合管理聯(lián)席會(huì)議制度，將舊住宅區(qū)綜合管理工作納入重要日程，強(qiáng)化政府責(zé)任，凝聚部門合力，發(fā)揮社區(qū)作用，提高共管效率。

(四)積極推進(jìn)部門職責(zé)進(jìn)小區(qū)。房產(chǎn)、執(zhí)法、公安、發(fā)展改革、司法、文體等部門以及水、電、氣、暖等單位，要按照職責(zé)分工制定舊住宅區(qū)管理服務(wù)“責(zé)任清單”，有效解決職能交叉和監(jiān)管缺失問(wèn)題。“責(zé)任清單”要在舊住宅區(qū)內(nèi)公示。

(五)進(jìn)一步強(qiáng)化屬地管理責(zé)任。區(qū)政府和街道對(duì)屬地內(nèi)的舊住宅區(qū)綜合管理工作負(fù)主體責(zé)任。街道要設(shè)立物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，配備物業(yè)專管員，指導(dǎo)社區(qū)建立環(huán)境與物業(yè)管理委員會(huì)。

三、推行社區(qū)黨組織監(jiān)督指導(dǎo)下的社區(qū)、業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)、管理服務(wù)主體“三位一體”共管模式

(六)做好業(yè)主委員會(huì)、管理服務(wù)主體黨建工作。提倡符合條件的社區(qū)支部書記和其他支委，依法兼任業(yè)主委員會(huì)主任或進(jìn)入業(yè)主委員會(huì)監(jiān)事會(huì)；做好業(yè)主委員會(huì)人選的推薦提名工作，提高業(yè)主委員會(huì)的黨員占比。吸納管理服務(wù)主體的優(yōu)秀黨員負(fù)責(zé)人兼任社區(qū)“兩委”委員，大力培育“紅色物業(yè)”。

(七)業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)的產(chǎn)生及組織形式。業(yè)主自治比較成熟的舊住宅區(qū)，要通過(guò)業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。對(duì)經(jīng)街道指導(dǎo)后仍不能成立業(yè)主大會(huì)的舊住宅區(qū)，可由街道指導(dǎo)社區(qū)臨時(shí)代行業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。對(duì)產(chǎn)權(quán)主體多元化或出租房屋較多的舊住宅區(qū)，可在社區(qū)指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、產(chǎn)權(quán)單位代表、承租人代表等聯(lián)合組成協(xié)商議事組織，進(jìn)行自治管理。

(八)自愿選擇管理服務(wù)主體及服務(wù)模式。舊住宅區(qū)業(yè)主可根據(jù)管理服務(wù)質(zhì)量和費(fèi)用，自愿選擇服務(wù)模式。業(yè)主接受優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)服務(wù)的，可選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的專業(yè)化物業(yè)服務(wù)；接受基本服務(wù)并按政府指導(dǎo)價(jià)付費(fèi)的，可選擇保障型物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的保障型物業(yè)服務(wù)；接受基本服務(wù)并按略低于政府指導(dǎo)價(jià)付費(fèi)的，可選擇社區(qū)物業(yè)服務(wù)中心(民辦非企業(yè)單位)提供的社區(qū)化物業(yè)服務(wù)；業(yè)主愿意自我組織、自我服務(wù)并按照低于政府指導(dǎo)價(jià)付費(fèi)的，可選擇由業(yè)主或居民提供的共謀共享自我服務(wù)；對(duì)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)單一且產(chǎn)權(quán)單位有能力提供保障服務(wù)的，可選擇由產(chǎn)權(quán)單位提供的共建共治保障服務(wù)。

(九)簡(jiǎn)化選聘管理服務(wù)主體程序。業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)可采取競(jìng)爭(zhēng)性談判、單一來(lái)源、詢價(jià)等簡(jiǎn)易程序，選聘舊住宅區(qū)管理服務(wù)主體。提倡將未納入物業(yè)管理區(qū)域的舊住宅樓納入臨近物業(yè)管理小區(qū)管理。提倡物業(yè)服務(wù)早期介入，管理服務(wù)主體在征得業(yè)主大會(huì)執(zhí)行機(jī)構(gòu)同意后，可采取“先期介入、先行服務(wù)”或“先整治改造、后物業(yè)接管”的方式，提前介入舊住宅區(qū)改造和管理。

(十)加大社區(qū)工作獎(jiǎng)勵(lì)力度。對(duì)2018年6月底前全部落實(shí)舊住宅區(qū)共管模式的社區(qū)，區(qū)政府可給予及時(shí)獎(jiǎng)勵(lì)。獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)為總戶數(shù)在300戶以下的住宅區(qū)獎(jiǎng)勵(lì)1000元，300-500戶的獎(jiǎng)勵(lì)1500元，501-800戶的獎(jiǎng)勵(lì)2000元，800戶以上的獎(jiǎng)勵(lì)3000元。對(duì)2018年7月底前完成的社區(qū)，按以上標(biāo)準(zhǔn)的70%給予獎(jiǎng)勵(lì)。

四、創(chuàng)新解決突出問(wèn)題

(十一)著力解決“決策難”問(wèn)題。充分利用短信、微信等信息發(fā)布手段，采取委托、集合、默認(rèn)、公示、異議等方式提高業(yè)主表決效率。業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則可約定：授權(quán)街道代行業(yè)主大會(huì)職責(zé)；出租房屋業(yè)主視為有知情權(quán)的業(yè)主；業(yè)主大會(huì)表決事項(xiàng)公示期滿后，可將未參與表決的票數(shù)計(jì)入多數(shù)票；業(yè)主大會(huì)表決可實(shí)行“反向投票法”，以有知情權(quán)的業(yè)主人數(shù)和建筑物總面積為基數(shù)，根據(jù)決定事項(xiàng)，反對(duì)票不足“雙二分之一”或“雙三分之一”的，視為表決事項(xiàng)通過(guò)。

(十二)著力解決“維修難”問(wèn)題。街道負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)專項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建和續(xù)籌工作，可設(shè)立專項(xiàng)維修資金存儲(chǔ)賬戶加強(qiáng)資金使用管理。對(duì)尚未建立或需續(xù)籌專項(xiàng)維修資金的，要向業(yè)主或產(chǎn)權(quán)單位收取資金進(jìn)行補(bǔ)建或續(xù)籌，標(biāo)準(zhǔn)按每平方米30-50元執(zhí)行。對(duì)產(chǎn)權(quán)單位不存在或拒不履行修繕責(zé)任的，街道可代為申請(qǐng)使用專項(xiàng)維修資金。發(fā)生房屋應(yīng)急維修情況的，街道要通知相關(guān)業(yè)主履行維修義務(wù)，業(yè)主拒不履行的，由區(qū)政府按照“先墊付、后追繳”的原則，安排應(yīng)急資金和施工隊(duì)伍代為修繕，并向相關(guān)業(yè)主依法追繳所需費(fèi)用的本金及利息。生活困難居民可憑民政部門核發(fā)的特困、低保等證明，向街道申請(qǐng)減免欠繳維修費(fèi)用。

(十三)著力解決“服務(wù)差”、“收費(fèi)低”問(wèn)題。我市舊住宅區(qū)管理基本服務(wù)內(nèi)容包括環(huán)境衛(wèi)生保潔、公共秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)和房屋小修養(yǎng)護(hù)等4項(xiàng)。住宅用房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫按戶型執(zhí)行：一室一廳以下每月每戶9元、二室及二室一廳每月每戶10元、二室二廳及三室一廳每月每戶11元、三室二廳及四室一廳每月每戶12元、四室二廳以上每月每戶13元。對(duì)舊住宅區(qū)內(nèi)及毗連的辦公用房，按每月每平方米建筑面積0.25元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；商業(yè)用房按每月每平方米建筑面積0.35元標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。舊住宅區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車固定停車位的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)確定，此項(xiàng)資金主要用于補(bǔ)充房屋小修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。

提倡業(yè)主大會(huì)根據(jù)業(yè)主意愿，選擇專業(yè)化等級(jí)物業(yè)服務(wù)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫按我市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)考核評(píng)定試行辦法執(zhí)行。

五、完善扶持政策和約束機(jī)制

(十四)發(fā)放常規(guī)補(bǔ)貼。市、區(qū)政府給予舊住宅區(qū)管理服務(wù)主體3年資金補(bǔ)貼，對(duì)提供不低于基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的管理服務(wù)主體，第1年至第3年每月每平方米補(bǔ)貼分別為0.1元、0.08元、0.05元。原非土地獨(dú)立操作區(qū)的補(bǔ)貼資金由市區(qū)財(cái)政按1：1比例分擔(dān)，原土地獨(dú)立操作區(qū)自行承擔(dān)補(bǔ)貼資金。

(十五)實(shí)行考核獎(jiǎng)勵(lì)。市房產(chǎn)局會(huì)同市財(cái)政局制定全市舊住宅區(qū)考核和獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)，街道會(huì)同區(qū)房產(chǎn)部門和社區(qū)對(duì)管理服務(wù)項(xiàng)目實(shí)施年度考核，區(qū)政府依據(jù)考核結(jié)果給予獎(jiǎng)勵(lì)。

(十六)提供保潔服務(wù)支持。落實(shí)管理服務(wù)主體后，管理服務(wù)主體對(duì)實(shí)行“一把笤帚掃到底”的舊住宅區(qū)環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督。市區(qū)財(cái)政也可將雇傭保潔人員的補(bǔ)貼資金撥付街道，由其向管理服務(wù)主體購(gòu)買服務(wù)，并折抵相應(yīng)的政府常規(guī)補(bǔ)貼。

(十七)支持規(guī)模化經(jīng)營(yíng)。街道可將轄區(qū)內(nèi)零散的住宅樓及小規(guī)模的住宅區(qū)“化零為整”，形成相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域，或?qū)⑤爡^(qū)內(nèi)多個(gè)舊住宅區(qū)進(jìn)行整體打包，選聘一家骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

(十八)支持特許經(jīng)營(yíng)。街道可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的廣告發(fā)布權(quán)以及轄區(qū)內(nèi)可產(chǎn)生服務(wù)收益的農(nóng)貿(mào)大廳、路邊菜市場(chǎng)、馬路停車場(chǎng)等，一并委托1家或幾家物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理。

(十九)政府托底保障。舊住宅區(qū)中的生活困難居民，可憑民政部門核發(fā)的特困、低保等證明向街道申請(qǐng)減免管理服務(wù)費(fèi)。街道同意減免的，按減免額度向生活困難居民發(fā)放“管理服務(wù)費(fèi)代金券”(以下簡(jiǎn)稱代金券)，“代金券”只用于交納管理服務(wù)費(fèi)。管理服務(wù)主體可憑“代金券”申請(qǐng)等額的政府補(bǔ)貼，該補(bǔ)貼資金從各區(qū)財(cái)政經(jīng)費(fèi)中列支。

(二十)鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供全委托或?qū)ｍ?xiàng)服務(wù)。對(duì)具有舊住宅區(qū)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目合同的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)時(shí)可加1分；管量達(dá)到10萬(wàn)平方米(含)以上的，可加2分；管量達(dá)到15萬(wàn)平方米(含)以上的，可加3分。

(二十一)建立管理服務(wù)約束機(jī)制。各類管理服務(wù)主體簽訂的管理服務(wù)合同期限不得少于3年。對(duì)合同期內(nèi)擅自降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)且經(jīng)社區(qū)、街道、區(qū)房產(chǎn)部門責(zé)令整改無(wú)效的、擅自退出服務(wù)項(xiàng)目的、因服務(wù)質(zhì)量差被業(yè)主大會(huì)解聘的管理服務(wù)主體，除不予撥付當(dāng)年的常規(guī)補(bǔ)貼外，市房產(chǎn)局將其及主要負(fù)責(zé)人列入我市物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信檔案“黑名單”，有關(guān)部門將給予聯(lián)合懲戒。

 本意見(jiàn)所稱舊住宅區(qū)是指2000年6月底前交付使用的、房屋產(chǎn)權(quán)單位或售房單位因客觀原因無(wú)法履行房屋修繕責(zé)任的住宅區(qū)，以及由政府組織建設(shè)的安居、解困和回遷等住宅區(qū)。

 附件：舊住宅區(qū)綜合管理職責(zé)分工

沈陽(yáng)市人民政府辦公廳

2018年5月3日

附件

舊住宅區(qū)綜合管理職責(zé)分工

1.市房產(chǎn)局：負(fù)責(zé)制定全市舊住宅區(qū)管理政策，監(jiān)督考核各項(xiàng)政策的貫徹落實(shí)情況，定期向市政府報(bào)告工作并提出建議。

2.市民政局：負(fù)責(zé)將指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)職能納入社區(qū)職責(zé)范疇。

3.市執(zhí)法局：負(fù)責(zé)加強(qiáng)小區(qū)綜合執(zhí)法檢查，結(jié)合執(zhí)法網(wǎng)格化管理建立動(dòng)態(tài)巡查制度，依法查處違法占地、違法建設(shè)、亂堆雜物等行為。

4.市公安局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)舊住宅區(qū)內(nèi)治安管理、消防管理和車輛管理等工作，保障治安秩序、規(guī)范停車泊位，消除消防隱患。

5.市發(fā)展改革委(物價(jià))：負(fù)責(zé)會(huì)同市房產(chǎn)局制定全市舊住宅區(qū)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

6.市司法局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理糾紛調(diào)解工作。

7.市體育局：負(fù)責(zé)指導(dǎo)各地區(qū)文體部門做好園區(qū)內(nèi)健身器材的更新、維修和養(yǎng)護(hù)。

8.各區(qū)政府：對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的舊住宅區(qū)綜合管理工作負(fù)總責(zé)，將建立健全多種形式的業(yè)主自治組織、確立多種管理模式、落實(shí)各類管理主體、監(jiān)督管理服務(wù)活動(dòng)等舊住宅區(qū)綜合管理相關(guān)工作納入重要議事日程；建立舊住宅區(qū)管理聯(lián)席會(huì)議制度，指導(dǎo)全區(qū)舊住宅區(qū)綜合管理工作，研究制定相關(guān)配套政策，協(xié)調(diào)解決重大問(wèn)題。

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本文關(guān)鍵詞： 沈陽(yáng)市, 政策法規(guī), 規(guī)范性文件