青政辦發(fā)〔2021〕4號《青島市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見》

青島市人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的實施意見









青政辦發(fā)〔2021〕4號

各區(qū)、市人民政府，青島西海岸新區(qū)管委，市政府各部門，市直各單位：

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2020〕23號）和《山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)山東省深入推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造實施方案的通知》（魯政辦字〔2020〕28號），加快推進(jìn)我市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，經(jīng)市政府研究同意，現(xiàn)提出以下實施意見。

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，深入貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，按照高質(zhì)量發(fā)展要求，不斷改善城鎮(zhèn)老舊小區(qū)人居環(huán)境和品質(zhì)，提升人民群眾的獲得感、幸福感和安全感，加快建設(shè)開放、現(xiàn)代、活力、時尚的國際大都市。

（二）基本原則。

以民為本、政府主導(dǎo)。在尊重居民意愿前提下，以區(qū)（市）政府為責(zé)任主體，發(fā)動居民共同參與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，實現(xiàn)決策共謀、發(fā)展共建、建設(shè)共管、效果共評、成果共享。

因勢利導(dǎo)、整合資源。鼓勵社會資本、產(chǎn)權(quán)單位、專營單位、金融機(jī)構(gòu)積極參與，引導(dǎo)居民合理出資，實現(xiàn)多渠道融資。

盡力而為、量力而行。結(jié)合實際，合理確定改造內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)編制改造規(guī)劃和年度計劃，循序漸進(jìn)提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)居民生活品質(zhì)。

應(yīng)改盡改、一步到位。對于列入改造計劃的小區(qū)，合理確定項目改造方案，集中資金和資源，將應(yīng)當(dāng)改造的內(nèi)容一次性改造到位。

立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)。將改造提升與長效有序管理相結(jié)合。探索創(chuàng)建黨組織、居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多主體參與小區(qū)管理模式，維護(hù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造成果。

（三）工作目標(biāo)。到“十四五”期末，力爭基本完成2000年12月31日前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，按照急緩程度、結(jié)合財力狀況推進(jìn)2005年12月31日前建成的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，改善居民住房條件，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提升基層治理能力。

二、改造范圍和內(nèi)容

（一）改造范圍。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指2005年12月31日前在城市國有土地上建成，失養(yǎng)失修失管嚴(yán)重、市政配套設(shè)施不完善、公共服務(wù)和社會服務(wù)設(shè)施不健全、居民改造意愿強(qiáng)烈的住宅小區(qū)。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是指對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)及相關(guān)區(qū)域的建筑、環(huán)境、配套設(shè)施等進(jìn)行的改造、完善和提升（不含住宅拆除新建）。符合條件的部隊零散公寓應(yīng)納入改造。

（二）改造內(nèi)容。按照基礎(chǔ)、完善、提升三類，對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)和周邊區(qū)域進(jìn)行豐富和提升。

1.基礎(chǔ)類。主要包括拆違拆臨，改造安防、環(huán)衛(wèi)、消防、道路、照明、綠化、水電氣暖、光纖設(shè)施，進(jìn)行建筑物修繕、管線規(guī)整（入地）、垃圾分類等。

2.完善類。主要包括完善社區(qū)和物業(yè)服務(wù)用房、公安警務(wù)用房、智能信包箱和文化、體育健身、無障礙、衛(wèi)生健康、交通安全設(shè)施，實施建筑節(jié)能改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設(shè)等。

3.提升類。主要包括提升養(yǎng)老、托育、托幼、家政、商業(yè)以及智慧社區(qū)等服務(wù)功能。

三、統(tǒng)籌實施

（一）制定改造規(guī)劃。按照“實施一批、謀劃一批、儲備一批”的原則，組織各區(qū)（市）完成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的全面調(diào)查摸底，建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)數(shù)據(jù)庫。按照居民自愿、自下而上的原則，確定擬改造項目及時序，編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃（2021-2025年）。

（二）年度計劃申報與實施。

1.計劃申報。

（1）征集改造需求。各區(qū)（市）結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造五年規(guī)劃和本區(qū)（市）財政承受能力，對轄區(qū)內(nèi)當(dāng)年存在改造需求且符合政策規(guī)定的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)進(jìn)行調(diào)查摸底。在街道、社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下，建立城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作協(xié)調(diào)小組，經(jīng)問卷調(diào)查，業(yè)主對改造方案及內(nèi)容的認(rèn)可率達(dá)到法定要求后，形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃項目臺賬。改造計劃項目臺賬應(yīng)將專營設(shè)施設(shè)備升級改造、節(jié)能保暖改造、海綿化改造、加裝電梯、停車場建設(shè)、公共服務(wù)設(shè)施完善列為重點改造內(nèi)容，并征求相關(guān)部門和單位意見。

（2）制定初步方案。根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造計劃項目臺賬，由各區(qū)（市）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門或所在街道通過向?qū)I(yè)機(jī)構(gòu)購買服務(wù)等方式，編制初步改造方案及預(yù)算；同步制定資金籌集方案以及物業(yè)維修資金、房屋專項維修資金補(bǔ)建或續(xù)籌、物業(yè)服務(wù)引進(jìn)等長效管理方案。

（3）改造項目聯(lián)審。簡化城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目審批流程，改造方案征求居民意見后，由區(qū)（市）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門、發(fā)展改革、財政、自然資源和規(guī)劃、園林和林業(yè)等部門聯(lián)合審查批準(zhǔn)。

（4）申報改造計劃。各區(qū)（市）城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽頭部門或所在街道在項目范圍內(nèi)對初步改造方案組織公示不少于5個工作日。公示結(jié)束后，對符合條件的項目，各區(qū)（市）于每年8月底前向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局申報下一年度改造計劃。

2.計劃確定。由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局組織專家或第三方評估機(jī)構(gòu)對申報的改造項目進(jìn)行評審，確定下一年度項目安排、資金預(yù)算，編制改造計劃，報經(jīng)市政府同意后，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)、發(fā)展改革、財政聯(lián)合上報省主管部門，確定后公布。同等條件下，優(yōu)先對居民改造意愿強(qiáng)、參與積極性高、出資占比高的小區(qū)實施改造。

3.項目實施。按照年度改造計劃，由各區(qū)（市）牽頭開展項目實施。

（1）方案設(shè)計與審查。項目建設(shè)單位依法委托設(shè)計單位依據(jù)《青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術(shù)導(dǎo)則（試行）》開展方案設(shè)計，由轄區(qū)牽頭部門組織相關(guān)部門、單位進(jìn)行聯(lián)合審查。

（2）招投標(biāo)。由建設(shè)單位向招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)提出施工、監(jiān)理招投標(biāo)申請。所在區(qū)（市）招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)可根據(jù)項目特點和實際情況出臺相應(yīng)的招標(biāo)制度，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目統(tǒng)一納入招標(biāo)平臺招標(biāo)。

（3）工程實施和監(jiān)管。建設(shè)單位要嚴(yán)格按照相關(guān)法律法規(guī)和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)組織實施，相關(guān)部門、街道、社區(qū)等要全力配合，為施工提供必要條件。所在區(qū)（市）牽頭部門應(yīng)根據(jù)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的特點，督促建設(shè)單位落實工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、文明施工等管理要求。

4.項目驗收。項目完工后，由建設(shè)單位組織相關(guān)部門、參建單位、居民代表進(jìn)行項目聯(lián)合竣工驗收和評估。驗收和評估通過后，應(yīng)及時完成竣工財務(wù)決算，做好竣工項目的資料整理、歸檔和移交工作。

（三）強(qiáng)化長效管理。由街道辦事處會同區(qū)（市）物業(yè)管理部門在征求居民意見的基礎(chǔ)上對擬納入改造的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)先予確定物業(yè)管理方式，推行社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的社區(qū)居委會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)事務(wù)共商、協(xié)調(diào)聯(lián)動的管理模式。改造后的老舊小區(qū)實行分類施策管理，建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)房屋專項維修資金歸集、使用、續(xù)籌機(jī)制，促進(jìn)改造后的小區(qū)實現(xiàn)自我管養(yǎng)。

四、落實資金保障

（一）落實財政資金。各區(qū)（市）要做好項目立項等準(zhǔn)備工作，積極爭取中央補(bǔ)助資金。各級財政在預(yù)算中統(tǒng)籌安排資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，可采取投資補(bǔ)助、項目資本金注入、貸款貼息等方式，發(fā)揮財政資金引導(dǎo)作用。各區(qū)（市）要將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入政府專項債券重點支持，通過發(fā)行專項債券籌措改造資金。

（二）加大信貸支持。鼓勵政策性金融機(jī)構(gòu)在依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目的金融服務(wù)力度，提供信貸資金支持。支持商業(yè)銀行、基金公司等金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新金融產(chǎn)品，改善金融服務(wù)，依法合規(guī)為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項目及居民戶內(nèi)改造和消費提供融資支持。

（三）鼓勵專營單位投資。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)入戶端口以外需要改造的供水、排水、供電、供氣、供暖（包括串聯(lián)改并聯(lián)）、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于專營單位的，由專營單位負(fù)責(zé)改造；產(chǎn)權(quán)不屬于專營單位的，政府通過“以獎代補(bǔ)”等方式，支持專營單位出資改造，與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造同步設(shè)計、同步實施，并由專營單位負(fù)責(zé)后續(xù)的維護(hù)管理。

（四）引入社會資本。對于養(yǎng)老、托育、托幼、停車、助餐、便利店、家政保潔等能夠形成現(xiàn)金流的改造內(nèi)容，鼓勵通過市場化方式，引入企業(yè)投資改造和運營。各區(qū)（市）在改造方案設(shè)計過程中，要充分挖掘城鎮(zhèn)老舊小區(qū)現(xiàn)有資源，為引入企業(yè)投資創(chuàng)造條件。

（五）引導(dǎo)居民出資。鼓勵居民通過申請房屋專項維修資金、提取住房公積金、銀行信貸、捐資捐物等方式籌集改造資金，依法合規(guī)用于居民單元防盜門加裝或更換、加裝電梯、結(jié)合外墻節(jié)能改造更換密封窗、屋面防水、樓梯間公共設(shè)施更新、戶內(nèi)水電氣暖設(shè)施等改造。

（六）創(chuàng)新融資模式。通過“4+N”投融資模式，拓寬資金籌集渠道，即大片區(qū)統(tǒng)籌平衡、跨片區(qū)組合平衡、小區(qū)內(nèi)自求平衡、政府引導(dǎo)的多元化投入以及結(jié)合實際探索的其他模式。

五、完善支持政策

（一）規(guī)劃土地政策。對在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)及周邊新建、改擴(kuò)建公共服務(wù)和社會服務(wù)設(shè)施的，在不違反國家有關(guān)強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的前提下，可適當(dāng)放寬建筑密度、容積率等技術(shù)指標(biāo)。因改造利用公共空間新建、改建各類設(shè)施涉及影響日照間距、占用綠化空間的，可在廣泛征求居民意見基礎(chǔ)上一事一議予以解決。建立支持大片區(qū)統(tǒng)籌改造或跨片區(qū)組合改造、城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)項目統(tǒng)籌謀劃、深入挖掘城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)空間和周邊零星碎片化土地資源等相應(yīng)的土地出讓支持政策。

（二）產(chǎn)權(quán)政策。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)增加公共建筑的，實施單位立項前與小區(qū)業(yè)委會、居委會等相關(guān)方達(dá)成權(quán)屬協(xié)議，在產(chǎn)權(quán)明晰的基礎(chǔ)上，探索所增加公共建筑不動產(chǎn)登記的具體做法。

（三）稅費政策。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權(quán)的設(shè)施設(shè)備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用，可以作為該設(shè)施設(shè)備的計稅基礎(chǔ)，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護(hù)管理費用，可按規(guī)定計入企業(yè)當(dāng)期費用稅前扣除。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老、托育、家政等服務(wù)的機(jī)構(gòu)，提供養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應(yīng)納稅所得額；用于提供社區(qū)養(yǎng)老、托育、家政服務(wù)的房產(chǎn)、土地，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費、不動產(chǎn)登記費等。

（四）其他政策。利用民政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、城市管理、文化、衛(wèi)生、商務(wù)、體育等政策資源和機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的空置房屋等社會資源，在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)內(nèi)及周邊健全社區(qū)養(yǎng)老、托育、托幼、醫(yī)療、停車場、體育健身、文化、小型開放綠地等公共服務(wù)設(shè)施，完善家政、助餐、便民市場、便利店、智慧社區(qū)等社會服務(wù)設(shè)施，按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)完善社區(qū)黨群服務(wù)中心（站）。

六、強(qiáng)化保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局牽頭，市相關(guān)部門和單位依據(jù)職能做好城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造相關(guān)工作。各區(qū)（市）政府作為城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造組織主體和第一責(zé)任單位，主要領(lǐng)導(dǎo)是第一責(zé)任人，要建立領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，成立工作專班，制定工作方案，扎實推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造各項工作。

（二）廣泛宣傳引導(dǎo)。通過新聞媒體報道、現(xiàn)場政策張貼、社區(qū)開會答疑、專家政策解讀、居民現(xiàn)身說法等各種形式，大力宣傳各種利好政策、改造后預(yù)期等，動員群眾、企業(yè)、社會力量積極參與改造。

（三）嚴(yán)格檢查督導(dǎo)。建立績效考核獎懲機(jī)制，由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)督促各區(qū)（市）改造規(guī)劃和年度計劃落實，并加強(qiáng)日?？己斯ぷ?。對工作推進(jìn)不力、不能按期完成任務(wù)的區(qū)（市）、部門和單位，提請市政府進(jìn)行約談，并責(zé)令限期整改。






附件：青島市城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容清單





 

青島市人民政府辦公廳

2021年1月8日

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