點(diǎn)評:1652萬賣鋪要交增值稅2422萬

今天一開電腦就看到了這條很是搶眼球的新聞，看完后，覺得有房有地的業(yè)主們很有必需要普及一下稅法，很有必要在交易前咨詢一下許律師這樣的律師。點(diǎn)評如下：

1、“該商業(yè)大場于2012年6月簽約出售，交易價是1.5萬元/m2，遞件完稅時雙方只報1萬元/m2”。姑且不論交易價是不是真的就是1.5萬元/m2，不按合同價格申報，而按1萬元/m2申報，已經(jīng)是虛假申報，是逃避納稅行為。

2、相關(guān)稅法規(guī)定交易價格明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定，核定按市場公允價值。因此，2012年6月時該物業(yè)當(dāng)時的市場價是稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價格的基礎(chǔ)。因此，并不因?yàn)槲闹刑岬?ldquo;周邊批發(fā)商圈也在走下坡路”，稅務(wù)機(jī)關(guān)就會按現(xiàn)在或?qū)砜赡艿氖袌鰞r格核定。

3、2012年6月時該物業(yè)當(dāng)時的市場價是多少，才是評價稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價格是否合理的依據(jù)。到底是2.2萬元/m2合理，還是5.6萬多元/m2合理？業(yè)主應(yīng)要求稅務(wù)機(jī)關(guān)提供核定依據(jù)，通過審核該依據(jù)的合法合理性與稅局做專業(yè)上的溝通，通過講法講理解決爭議，而不是去申請按多少核定，沒有依據(jù)的申請是沒有用的。

4、關(guān)于所謂的真實(shí)交易價格。正常市場行為，交易價格應(yīng)該與市場公允價格差異不大。本文所謂的業(yè)主1652萬賣商鋪，僅是業(yè)主或交易雙方的一面之詞。即使本案確實(shí)是按這個價格交易，但是如果這個價格明顯低于當(dāng)時的市場價，業(yè)主愿意將利益送人雖然無可非議，但國家的稅款可不由你自行做主去送人，對不起，按市場價計算稅收。

5、普法：房地產(chǎn)交易，賣方需要交納5%營業(yè)稅、30%—60%土地增值稅、0.5‰印花稅、稅上稅（城市維護(hù)建設(shè)稅、教育附加費(fèi)）、所得稅（企業(yè)25%、個人20%），買房需要交納3%契稅。

6、看文章的標(biāo)題，以及網(wǎng)友評論，都在抨擊中國的高稅負(fù)。中國名義稅負(fù)高企確實(shí)是事實(shí)，但筆者認(rèn)為目前最大的問題是稅法領(lǐng)域的執(zhí)法問題——選擇性執(zhí)法，導(dǎo)致的實(shí)質(zhì)稅負(fù)不公平。由于法定稅負(fù)太高中國企業(yè)普遍性逃避納稅，結(jié)果就是依法納稅企業(yè)、以及被查處后按照稅法補(bǔ)稅的企業(yè)的實(shí)際稅負(fù)，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于大多數(shù)逃稅又沒有被查處的企業(yè)，這些依法納稅的企業(yè)最終面臨的結(jié)果就是徹底喪失市場競爭力被市場淘汰出局。因此，現(xiàn)在最急迫的問題是患不公而不是患稅負(fù)重。大家都依法納稅，稅負(fù)重，大家都重，市場會自動調(diào)節(jié)，企業(yè)競爭拼的是管理而不是拼偷稅（拼關(guān)系）。

7、多數(shù)網(wǎng)友評論房價貴就是稅負(fù)重導(dǎo)致的，這確實(shí)一個原因。但一幣的兩面，不按稅法交稅，也是導(dǎo)致房價高的原因。如果稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格執(zhí)法，特別是嚴(yán)格執(zhí)行30%——60%土地增值稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司會有足夠的資金推高地價嗎？炒房還有利潤空間嗎？當(dāng)房屋回歸居住功能，不是投資品，房價會如此傾盡三代積蓄嗎？

8、稅收執(zhí)法只可能越來越規(guī)范，稅法的方向應(yīng)該是向權(quán)利義務(wù)平等的方向發(fā)展。就目前來講，大家應(yīng)該關(guān)注一下稅收征管法的修訂，不要讓這部關(guān)系納稅人重大權(quán)利的法律又成為稅務(wù)總局一家之言。自去年7月公開征求意見以來，只有稅務(wù)律師、高校財稅法律學(xué)者在與稅務(wù)總局抗衡，苦苦為納稅人爭取更大的權(quán)利，而我們的納稅人特別是代表廣大企業(yè)的行業(yè)協(xié)會卻似乎無知無覺。

9、本案交易雙方在交易前對稅法是漠視的，在我國高稅負(fù)的背景下，稅負(fù)考慮以及前期稅務(wù)規(guī)劃一定是交易前期的必做的功課。律師不但要精通商法，也要了解稅法，律師必須具備在交易架構(gòu)方案設(shè)計中，在合同條文中將稅務(wù)思維稅務(wù)規(guī)劃予以體現(xiàn)和表達(dá)，如此才能為客戶提供真正有價值的法律服務(wù)。

10、最后給業(yè)主盈聯(lián)多公司的建議，以專業(yè)與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行溝通。比如可以從對稅務(wù)機(jī)關(guān)核定價格依據(jù)的質(zhì)證、納稅人的信賴?yán)姹Ｗo(hù)等方面著手。

附：

廣州業(yè)主1652萬賣商鋪 要交增值稅2422萬

廣州日報                  2014-10-08

近日，記者接到站前路一宗1100平方米二樓商業(yè)交易的業(yè)主方報料，該商業(yè)大場于2012年6月簽約出售，交易價是1.5萬元/m2，遞件完稅時雙方只報1萬元/m2，但地稅評估價為2.2萬元/m2，之后雙方分別提起訴訟，經(jīng)過一審、二審，法院最終依然維持雙方履行合同的決定，為此買方申請執(zhí)行判決遞件過戶，今年8月地稅評估價格居然飆升到5.6萬多元/m2，按此評估價計算，業(yè)主方承擔(dān)的土地增值稅已超過該交易真實(shí)價格。

記者向此筆交易的買方進(jìn)行求證，該公司人士證實(shí)該筆交易真實(shí)價格的確是1.5萬元/m2，雙方對交易價格無異議，卻對稅局先后兩次差異巨大的評估價覺得“難以接受”，雙方希望按照第一次的地稅評估價2.2萬元/m2進(jìn)行完稅過戶，這筆發(fā)生在兩年前的交易不應(yīng)該適用最新的評估價，而且考慮到該商鋪面積較大、目前空置以及位處二樓的事實(shí)，該商鋪的市場價也不大可能到5.6萬元/m2。為此，買方已于8月27日向地稅部門提出存量房交易計稅價格異議處理申請表，截至記者發(fā)稿時，買家尚未收到地稅方面的回復(fù)。

本次“豉油比雞貴”的交易涉及的商鋪在站前路42號二樓，盈聯(lián)多公司于1995年購買該商鋪，面積1101.8平方米，購入成本9793498元(每平方米價發(fā)票6000元，裝修收據(jù)3000元)。據(jù)代表盈聯(lián)多公司的廣東啟源律師事務(wù)所律師鄔德介紹，盈聯(lián)多公司是香港某上市公司在深圳設(shè)立的子公司。

爭議緣起：想省稅費(fèi)報低價被駁回
據(jù)業(yè)主方介紹，站前路42號二樓購入后一直用于出租，至出售前為止每月租金約為8萬元，折合每平方米月租為79元左右。后來，該公司為處理資產(chǎn)，決定出售站前路42號。聯(lián)鴻公司與盈聯(lián)多公司于2012年6月7日簽訂《房屋買賣合同》，約定15000元/m2，總價1652多萬元，各付各稅，2012年7月31日前完成交易過戶。當(dāng)時在中介代理人“指點(diǎn)”下，為減輕稅費(fèi)，雙方于7月14日簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》，該合同約定的總成交價為1000萬元，7月17日雙方及中介人員到房產(chǎn)交易中心辦理網(wǎng)簽。哪料，荔灣區(qū)地稅評估出來的價格比雙方的真實(shí)價格還要高，核定房屋計稅價為22000元/m2。

據(jù)盈聯(lián)多公司測算，盈聯(lián)多公司按照雙方合同約定15000元/m2計稅，交易稅費(fèi)為310多萬元；若按照稅務(wù)部門核定22000元/m2計稅，交易稅費(fèi)為近700萬元，多交稅費(fèi)將近390萬元。

纏訟兩年：評估價翻倍稅費(fèi)貴過鋪價
據(jù)盈聯(lián)多公司代表律師鄔德介紹，評估價從1.5萬元/m2飆升到2.2萬元/m2后，雙方曾一度希望撤銷交易，用拍賣的方式來解決過戶問題，不過由于拍賣會產(chǎn)生5%的傭金，雙方對增加的費(fèi)用談不攏，故此一直未能就稅費(fèi)爭議找到解決方案。隨后聯(lián)鴻公司起訴要求盈聯(lián)多履行合同并支付違約金，盈聯(lián)多公司反訴聯(lián)鴻公司希望解除合同。2012年底荔灣區(qū)人民法院一審判決公布，合同應(yīng)繼續(xù)履行且業(yè)主方需支付違約金，隨后盈聯(lián)多公司不服一審判決而提起上訴，今年5月法院公布二審判決結(jié)果，除了違約金計算方式有所改變外，維持一審判決。今年8月，聯(lián)鴻公司向法院申請執(zhí)行生效判決，單方辦理房屋的過戶手續(xù)，地稅部門核定房屋計稅價格為56839.59元/m2，完稅的價款核定為6262多萬元。據(jù)記者了解，本次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)最重一項(xiàng)是由業(yè)主承擔(dān)的土地增值稅，按土地增值稅4級累進(jìn)稅率計算，增值額在200%以上，適用稅率為60%。這樣的話，本次交易應(yīng)納土地增值稅就達(dá)2422萬元，比交易價1652多萬元還高。

鄔德律師認(rèn)為，本次交易若按照稅務(wù)部門核定的價格完稅，將導(dǎo)致盈聯(lián)多公司及聯(lián)鴻公司嚴(yán)重虧本進(jìn)行房屋買賣。

涉及商鋪：站前路42號二樓
面積：1101.8平方米

中介目前估價：約2萬多元/m2

事件經(jīng)過：1995年盈聯(lián)多買下商鋪，購入成本約9000元/m2

2012年聯(lián)鴻欲買商鋪，與盈聯(lián)多約定15000元/m2，總價1652多萬元，各付各稅；為減輕稅費(fèi)，聯(lián)鴻與盈聯(lián)多簽訂一份用于辦理網(wǎng)簽的《存量房買賣合同》，合同約定總成交價為1000萬元；

地稅核定房屋計稅價為22000元/m2

（若按22000元/m2計稅，完稅的價款是2400多萬元，比真實(shí)交易價多出770多萬元）

2014年8月，地稅核定房屋計稅價格為56839.59元/m2，完稅的價款核定為6262多萬元，比真實(shí)交易價多出4609多萬元；

盈聯(lián)多和聯(lián)鴻希望按照第一次的地稅評估價2.2萬元/m2進(jìn)行完稅過戶增值幅度達(dá)500% 適用60%稅率本次交易所產(chǎn)生的稅費(fèi)最重一項(xiàng)是由業(yè)主承擔(dān)的土地增值稅。

增值額在200%以上，適用稅率60%，盈聯(lián)多19年前購入該物業(yè)成本為9000元/m2，稅局今年8月核定的評估價為5.6萬元/m2，增值幅度達(dá)500%，故應(yīng)適用60%的稅率。按增值額4609萬元計算，增值額60%為2765萬元，扣除上手購置成本35%后（相當(dāng)于342萬），應(yīng)納土地增值稅達(dá)2422萬元，比交易價1652多萬元還高

本文關(guān)鍵詞： 1652萬, 賣鋪, 增值稅2422萬

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