《國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)）

《國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布〈廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法〉的公告》





國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2023年第1號(hào)

為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局制定了《廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法》，現(xiàn)予以發(fā)布。

特此公告。




 

國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局

2023年12月28日






 

廈門市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理辦法




 

第一章  總則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算工作。

第三條 本辦法所稱土地增值稅清算，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱納稅人）在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目符合清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫納稅申報(bào)表，向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供清算資料，辦理清算申報(bào)，結(jié)清該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。

第四條 納稅人應(yīng)根據(jù)國(guó)家稅收法律法規(guī)規(guī)章、本辦法等規(guī)定以及有關(guān)信息化管理要求，報(bào)送土地增值稅涉稅資料、開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目核算以及辦理其他涉稅事項(xiàng)。

納稅人應(yīng)當(dāng)如實(shí)申報(bào)應(yīng)繳納的土地增值稅稅款，保證清算申報(bào)的真實(shí)性、準(zhǔn)確性和完整性。

 

第二章  項(xiàng)目管理

第五條 納稅人應(yīng)自取得下列批復(fù)（含變更批復(fù)）、備案、證照或簽訂相關(guān)合同之日起30日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)送復(fù)印件或稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他形式資料：

（一）發(fā)展改革等有關(guān)部門立項(xiàng)或備案文書；

（二）取得土地使用權(quán)所簽訂的合同、協(xié)議；

（三）國(guó)有土地使用權(quán)證；

（四）建設(shè)用地規(guī)劃許可證（含許可證附件）；

（五）建設(shè)工程規(guī)劃許可證（含許可證附件）；

（六）建筑工程施工許可證；

（七）建筑安裝施工合同；

（八）商品房預(yù)售（銷售）許可證（含具體房源信息）；

（九）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表、竣工驗(yàn)收備案證明書、測(cè)繪成果報(bào)告。

第六條 納稅人應(yīng)在取得土地使用權(quán)并獲得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后辦理土地增值稅項(xiàng)目報(bào)告，并按月填報(bào)《土地增值稅稅源明細(xì)表》相關(guān)內(nèi)容。

第七條 土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批、備案的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算；對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（以下統(tǒng)稱“分期項(xiàng)目”），以分期項(xiàng)目為單位清算。

上述分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，是指政府建設(shè)主管部門核發(fā)的《建筑工程施工許可證》或政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含規(guī)劃變更批復(fù)文件）中確認(rèn)的項(xiàng)目。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（含分期項(xiàng)目）中同時(shí)包含普通住宅（普通標(biāo)準(zhǔn)住宅）和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。普通住宅以廈門市人民政府有關(guān)部門發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)認(rèn)定，非普通住宅包括非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以及商品工業(yè)廠房、車位等其他類型房地產(chǎn)。

第八條 納稅人應(yīng)當(dāng)按照財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，做好財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算，準(zhǔn)確核算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的收入、成本、費(fèi)用。

納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者分期項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或分期項(xiàng)目合理歸集收入、成本、費(fèi)用。

 

第三章  清算申報(bào)和清算審核

第九條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；

（二）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；

（三）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

第十條 對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

（一）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

（三）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

納稅人符合前款第三項(xiàng)情形的，應(yīng)當(dāng)在辦理注銷稅務(wù)登記前辦理土地增值稅清算申報(bào)。

納稅人開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在本辦法第十九條所列視同銷售情形的，視同銷售的房地產(chǎn)面積應(yīng)當(dāng)計(jì)入已轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)建筑面積以計(jì)算銷售比例。

第十一條 第九條和第十條所稱竣工，是指除土地開(kāi)發(fā)外，其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一：

（一）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案；

（二）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始交付購(gòu)買方；

（三）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。

第十二條 對(duì)于符合本辦法第九條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)，申報(bào)并繳納土地增值稅。

對(duì)于符合本辦法第十條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)，申報(bào)并繳納土地增值稅清算稅款。

第十三條 納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者收到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下發(fā)的土地增值稅清算通知之日起90日內(nèi)的任意一天，為確認(rèn)清算收入和歸集扣除項(xiàng)目金額的截止時(shí)間（簡(jiǎn)稱清算截止日）。

第十四條 納稅人可以委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算進(jìn)行涉稅鑒證。

納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行涉稅鑒證的，涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定開(kāi)展鑒證并出具鑒證意見(jiàn)，涉及重大調(diào)整的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在鑒證報(bào)告予以披露。

稅務(wù)機(jī)關(guān)在清算審核或稅務(wù)檢查中，需要核查受托開(kāi)展涉稅鑒證的涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)工作底稿或認(rèn)為需要就涉稅鑒證事項(xiàng)開(kāi)展約談的事項(xiàng)，受托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)積極配合。

第十五條 納稅人辦理清算申報(bào)時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下清算資料：

（一）土地增值稅清算申報(bào)表及其附表；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算說(shuō)明，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、開(kāi)發(fā)、銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況及主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其他情況；

（三）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)需要相應(yīng)項(xiàng)目記賬憑證的，納稅人還應(yīng)提供記賬憑證復(fù)印件；

（四）納稅人委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。

第十六條 納稅人應(yīng)積極配合稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核工作，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)送達(dá)清算審核結(jié)論通知之日起15日內(nèi)辦理更正申報(bào)及補(bǔ)、退稅事宜。

納稅人在清算審核結(jié)論通知規(guī)定期限內(nèi)補(bǔ)繳清算稅款的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后規(guī)定的限繳期限補(bǔ)繳清算稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計(jì)算至其實(shí)際繳納之日止。

納稅人對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核結(jié)論有異議的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等法律法規(guī)規(guī)定，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議；對(duì)行政復(fù)議決定不服的，可以依法向人民法院起訴。

 

第四章  清算收入

第十七條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。

土地增值稅清算時(shí)，已全額開(kāi)具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具發(fā)票或未全額開(kāi)具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。納稅人在清算后發(fā)生退房行為的，應(yīng)當(dāng)辦理更正申報(bào)。

納稅人因?qū)嶋H銷售房地產(chǎn)向購(gòu)買方收取的違約金、賠償金、滯納金、分期（延期）付款利息、更名費(fèi)以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益，應(yīng)當(dāng)計(jì)入轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

納稅人將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

第十八條 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。

適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額。此處增值稅銷項(xiàng)稅額是指按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布〈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法〉的公告》（2016年第18號(hào)）規(guī)定計(jì)算的銷售額乘以適用稅率得出的金額。

適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。

納稅人適用免征增值稅的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不扣減增值稅額。

稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的計(jì)稅價(jià)格或收入，不含增值稅。

第十九條 納稅人將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，以及納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

（一）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

（二）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。

第二十條 納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)明顯偏低，稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求其提供書面說(shuō)明及相關(guān)證明材料，據(jù)此判定是否存在正當(dāng)理由。若無(wú)正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)參照本辦法第十九條規(guī)定確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

前述正當(dāng)理由包括但不限于以下情形：

1.采取政府指導(dǎo)價(jià)、限價(jià)等非市場(chǎng)定價(jià)方式轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的；

2.人民法院已生效的判決文書、仲裁委員會(huì)裁決確定的價(jià)格轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的；

3.以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的；

4.稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。

 

第五章  扣除項(xiàng)目金額

第二十一條 土地增值稅扣除項(xiàng)目金額包括：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

第二十二條 扣除項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合下列要求：

（一）經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的；

（二）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的；

（三）計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出未取得合法有效憑證的，不得扣除。納稅人在清算截止日前實(shí)際發(fā)生的支出而在稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核期間取得合法有效憑證的，可以扣除。

本辦法所稱合法有效憑證，是指：

1.支付給境內(nèi)單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，且該單位或者個(gè)人發(fā)生的行為屬于營(yíng)業(yè)稅或者增值稅征收范圍的，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票為合法有效憑證；

2.支付的行政事業(yè)性收費(fèi)或者政府性基金，以開(kāi)具的財(cái)政票據(jù)為合法有效憑證；

3.支付給境外單位或者個(gè)人的款項(xiàng)，以該單位或者個(gè)人開(kāi)具的發(fā)票或者具有發(fā)票性質(zhì)的收款憑證、相關(guān)稅費(fèi)繳納憑證等為合法有效憑證；稅務(wù)機(jī)關(guān)有疑義的，可以要求其提供境外公證機(jī)構(gòu)或者注冊(cè)會(huì)計(jì)師的確認(rèn)證明，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核認(rèn)可后，方可作為合法有效憑證；

4.發(fā)生在我國(guó)境內(nèi)，不屬于發(fā)票或行政事業(yè)性收據(jù)開(kāi)具范圍，以書面合同（協(xié)議）、收（付）款證明、對(duì)賬單等相關(guān)材料作為合法有效憑證；

5.財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定的其他合法有效憑證。

（四）扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條的規(guī)定，準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆；

（五）扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模?br />
（六）扣除項(xiàng)目涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；不允許在銷項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。

第二十三條 取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用人實(shí)際支付的地價(jià)款。

納稅人因接受投資而取得的土地使用權(quán)，按照投資方投資入股的土地使用權(quán)作價(jià)金額以及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用作為取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（二）對(duì)納稅人因容積率調(diào)整等原因補(bǔ)繳的土地出讓金，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（三）納稅人為取得土地使用權(quán)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，包括為取得土地使用權(quán)所支付的契稅。

（四）納稅人按照土地出讓合同約定分期繳納土地出讓金的利息，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。納稅人未按土地出讓合同約定繳納土地出讓金等原因交納的違約金、罰款、滯納金、利息和因逾期開(kāi)發(fā)支付的土地閑置費(fèi)等款項(xiàng)，不得計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（五）納稅人為取得國(guó)有土地使用權(quán)，根據(jù)出讓合同或協(xié)議約定在項(xiàng)目建設(shè)用地紅線外建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等發(fā)生的拆遷補(bǔ)償和工程支出，計(jì)入取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（六）納稅人依據(jù)有關(guān)土地出讓、轉(zhuǎn)讓合同、協(xié)議及其補(bǔ)充協(xié)議，從政府或有關(guān)單位、部門以扶持、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)助等形式取得的土地出讓金返還款，應(yīng)從取得土地使用權(quán)所支付的金額中剔除。

（七）納稅人按照土地出讓合同、協(xié)議約定建設(shè)并向政府及有關(guān)部門或政府指定第三方無(wú)償移交除公共配套設(shè)施以外的住房、商場(chǎng)、車位等實(shí)物配建房屋，其面積不計(jì)入清算項(xiàng)目可售建筑面積，其建設(shè)成本作為取得土地使用權(quán)所支付的金額，不計(jì)入清算項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。其中，實(shí)物配建房屋建設(shè)成本按其實(shí)際應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本計(jì)算確定。

（八）納稅人（包括多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對(duì)該受讓土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)，同時(shí)符合下列條件的，可憑納稅人取得的土地出讓金票據(jù)作為項(xiàng)目公司取得土地使用權(quán)所支付的金額的扣除憑證，按規(guī)定計(jì)算扣除：

1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

2.政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時(shí)，土地價(jià)款總額不變。

（九）納稅人簽訂的土地出讓合同、協(xié)議中明確規(guī)定多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、不同分期項(xiàng)目、不同房產(chǎn)類型等對(duì)應(yīng)土地價(jià)款的，按土地出讓合同、協(xié)議約定確定對(duì)應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、分期項(xiàng)目、房產(chǎn)類型的土地成本。

納稅人簽訂的土地出讓合同、協(xié)議對(duì)土地價(jià)款未作具體約定的，對(duì)于同一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有多個(gè)分期項(xiàng)目，以及同一分期項(xiàng)目、單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)有不同房產(chǎn)類型，納稅人可選擇按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀?。?duì)于不計(jì)入容積率的車位等房屋，可不參與土地成本計(jì)算分?jǐn)偂?br />
第二十四條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按以下方法處理：

（一）納稅人簽訂的開(kāi)發(fā)成本相應(yīng)合同明確受益對(duì)象且能夠辨明的，直接計(jì)入對(duì)應(yīng)的受益對(duì)象。有多個(gè)受益對(duì)象或未明確受益對(duì)象的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按照以下方法進(jìn)行分?jǐn)偅?br />
1.納稅人同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者分期開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的，按可售建筑面積計(jì)算分?jǐn)偢鱾€(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、分期項(xiàng)目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本；

2.同一清算項(xiàng)目不同房產(chǎn)類型共同發(fā)生的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本按可售建筑面積比例分?jǐn)偅?br />
3.納稅人以房屋銷售為目的而實(shí)際發(fā)生的合理裝修費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》或其補(bǔ)充合同中的明確約定，按照受益原則，計(jì)入對(duì)應(yīng)房產(chǎn)類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（二）納稅人于所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)以外單獨(dú)建造樣板房或售樓處的，其建造成本和裝修費(fèi)用，不計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

（三）納稅人按照土地出讓合同、協(xié)議約定建設(shè)，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有，或向政府有關(guān)部門或政府指定第三方無(wú)償移交的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改）第四條第三項(xiàng)規(guī)定處理，土地增值稅清算時(shí)不認(rèn)定為視同銷售，公共配套設(shè)施面積不計(jì)入清算項(xiàng)目可售建筑面積，公共配套設(shè)施建設(shè)成本在清算項(xiàng)目可售建筑面積中分?jǐn)偂?br />
公共配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)確實(shí)屬于全體業(yè)主所有或無(wú)償移交給政府及有關(guān)部門、公用事業(yè)單位或政府指定的第三方的，應(yīng)當(dāng)提供相關(guān)書面接收文件。納稅人未能及時(shí)移交公共配套設(shè)施的，政府及有關(guān)部門、公用事業(yè)單位或政府指定的第三方出具書面說(shuō)明，其成本、費(fèi)用予以扣除。因業(yè)主委員會(huì)尚未成立、無(wú)法辦理移交手續(xù)的，納稅人應(yīng)當(dāng)提交書面說(shuō)明、納稅人董事會(huì)決議以及在廈門市主流媒體刊登公告的報(bào)樣。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)但公共配套設(shè)施滯后建設(shè)的，在部分公共配套設(shè)施已建設(shè)、費(fèi)用已實(shí)際發(fā)生并且已取得合法有效憑證的情況下，納稅人可按照各分期清算項(xiàng)目可售建筑面積占項(xiàng)目總可售建筑面積的比例計(jì)算清算項(xiàng)目可扣除的公共配套設(shè)施費(fèi)，但不得超過(guò)已實(shí)際發(fā)生的金額。

納稅人按規(guī)定向建設(shè)部門繳納的市政配套設(shè)施費(fèi)、人防工程異地建設(shè)費(fèi)以及按照我市相關(guān)規(guī)定應(yīng)由納稅人承擔(dān)并繳納的首期專項(xiàng)維修資金，并取得合法有效票據(jù)的，計(jì)入公共配套設(shè)施費(fèi)。

公共配套設(shè)施轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，不予扣除相應(yīng)的成本、費(fèi)用。納稅人進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)已將公共配套設(shè)施的建設(shè)成本計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，而之后將該公共配套設(shè)施對(duì)外轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)進(jìn)行土地增值稅清算，且其扣除項(xiàng)目金額確認(rèn)為零。

（四）納稅人支付的工程監(jiān)理費(fèi)計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。

第二十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按以下方法處理：

（一）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的5％計(jì)算扣除。

納稅人向金融機(jī)構(gòu)貸款支付的利息，同時(shí)滿足具有利息費(fèi)用性質(zhì)、金融機(jī)構(gòu)和借款人是索取和償還利息的權(quán)利義務(wù)當(dāng)事方、金融機(jī)構(gòu)提供相關(guān)證明、能夠按項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟葪l件下，予以據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

納稅人據(jù)實(shí)扣除利息支出的，應(yīng)當(dāng)提供貸款合同、利息結(jié)算單據(jù)以及發(fā)票。

納稅人向金融機(jī)構(gòu)支付的咨詢費(fèi)等非利息性質(zhì)的款項(xiàng)，不得作為利息支出扣除。

（二）財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”金額之和的10％計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒(méi)有利息支出的，參照本項(xiàng)扣除。

（三）納稅人既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用本條第一項(xiàng)、第二項(xiàng)所述兩種辦法。

（四）利息費(fèi)用的分?jǐn)倕⒄毡巨k法第二十四條第一項(xiàng)分?jǐn)偡椒ㄌ幚怼?br />
第二十六條 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金包括納稅人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加和印花稅。凡能夠按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算的，允許據(jù)實(shí)扣除；凡不能按清算項(xiàng)目準(zhǔn)確計(jì)算、歸集的，按該清算項(xiàng)目預(yù)繳增值稅時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加扣除；涉及到多個(gè)清算項(xiàng)目的，按各清算項(xiàng)目收入的占比計(jì)算分?jǐn)偪鄢?；同一清算?xiàng)目?jī)?nèi)不同房產(chǎn)類型之間不能準(zhǔn)確歸集的，按各房產(chǎn)類型收入的占比計(jì)算分?jǐn)偂?br />
第二十七條 納稅人整體購(gòu)買未竣工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目（在建工程）、投入資金繼續(xù)建設(shè)后轉(zhuǎn)讓的，其扣除項(xiàng)目如下：

（一）取得未竣工房地產(chǎn)所支付的價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用；

（二）改良開(kāi)發(fā)未竣工房地產(chǎn)發(fā)生的成本；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；

（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；

（五）國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

以上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和國(guó)家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目的計(jì)算扣除基數(shù)包括上述第一項(xiàng)、第二項(xiàng)的金額。

第二十八條 納稅人與關(guān)聯(lián)企業(yè)之間發(fā)生的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)、銷售商品、服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)等事項(xiàng)，應(yīng)按照公允價(jià)值和商業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來(lái)，否則稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。

 

第六章  核定征收

第二十九條 納稅人在辦理清算時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以參照各級(jí)建設(shè)工程造價(jià)管理部門各項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本平方米造價(jià)指標(biāo)以及政府有關(guān)部門公布的建設(shè)規(guī)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)等，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定上述四項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。

第三十條 在土地增值稅清算過(guò)程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)納稅人符合以下條件之一的，可以按不低于5%的征收率核定征收土地增值稅：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。

 

第七章  尾盤銷售

第三十一條 土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的（以下簡(jiǎn)稱尾盤銷售），納稅人應(yīng)按規(guī)定辦理土地增值稅納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算審核確定的各房產(chǎn)類型單位建筑面積成本費(fèi)用(不含與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金)乘以尾盤銷售面積再加上尾盤銷售繳納的與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金計(jì)算。

納稅人尾盤銷售時(shí)附帶裝修的，其根據(jù)《房地產(chǎn)買賣合同》或其補(bǔ)充合同約定的新增裝修費(fèi)用，計(jì)入對(duì)應(yīng)房產(chǎn)類型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。

第三十二條 納稅人尾盤銷售應(yīng)當(dāng)按月區(qū)分普通住宅和非普通住宅分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

2006年1月1日前納稅人已銷售備案的可售建筑面積占整個(gè)清算項(xiàng)目可售建筑面積在85%以上（含）的，對(duì)其銷售該清算項(xiàng)目剩余部分房地產(chǎn)的收入，采用本辦法第三十條規(guī)定的征收率下限核定征收。

2006年1月1日前納稅人已銷售備案的可售建筑面積占整個(gè)清算項(xiàng)目可售建筑面積在85%以下（不含85％）的，該清算項(xiàng)目應(yīng)按照本辦法有關(guān)規(guī)定辦理土地增值稅清算，計(jì)算出已售部分房地產(chǎn)的增值率，確定適用稅率，再將2006年1月1日后已售部分房地產(chǎn)的增值額乘以該稅率計(jì)算土地增值稅。

第三十三條 納稅人在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論前發(fā)生的尾盤銷售，先按其清算申報(bào)結(jié)果辦理尾盤銷售土地增值稅清算申報(bào)。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具清算審核結(jié)論后，納稅人再對(duì)各期尾盤銷售土地增值稅清算申報(bào)情況進(jìn)行更正，更正申報(bào)需要補(bǔ)繳土地增值稅的，納稅人在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的清算審核結(jié)論規(guī)定期限內(nèi)繳納的，不予加收滯納金。納稅人未按稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后規(guī)定的限繳期限補(bǔ)繳尾盤銷售土地增值稅清算稅款的，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》規(guī)定，滯納金從稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定限繳期限屆滿之次日起計(jì)算至其實(shí)際繳納之日止。

第三十四條 對(duì)于同一清算項(xiàng)目，尾盤銷售土地增值稅清算的方式應(yīng)與該項(xiàng)目土地增值稅清算申報(bào)方式保持一致。

 

第八章  稅收優(yōu)惠
 

第三十五條 納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

納稅人按照本辦法規(guī)定辦理清算申報(bào)時(shí)，其自行申報(bào)的普通住宅部分增值率未超過(guò)20%的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)清算審核后確實(shí)符合免征土地增值稅條件的，由納稅人提出書面申請(qǐng)，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)按照程序辦理免稅手續(xù)。

第三十六條 納稅人辦理尾盤銷售土地增值稅清算申報(bào)時(shí)，普通住宅類型增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。

 

第九章  附則

第三十七條 納稅人在土地增值稅清算申報(bào)中的稅收違法行為，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等規(guī)定進(jìn)行處理。

第三十八條 涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其涉稅服務(wù)人員出具虛假報(bào)告或涉稅文書的，按照現(xiàn)行涉稅專業(yè)服務(wù)監(jiān)管相關(guān)規(guī)定處理。

第三十九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)完成土地增值稅清算審核后，納稅人因稅務(wù)日常管理、稅務(wù)檢查稽查以及審計(jì)、財(cái)政等部門檢查而被發(fā)現(xiàn)仍存在少計(jì)收入、多計(jì)扣除項(xiàng)目金額或其他稅收違法行為，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則等有關(guān)規(guī)定處理。

第四十條 本辦法未盡事項(xiàng)，按照《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局公告2018年第31號(hào)修改）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國(guó)稅發(fā)〔2009〕91號(hào))、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅函〔2010〕220號(hào)）、《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后契稅 房產(chǎn)稅 土地增值稅 個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2016〕43號(hào)）、《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》（2016年第70號(hào)）等規(guī)定處理。

第四十一條 本辦法自2024年2月1日起施行?！稄B門市地方稅務(wù)局關(guān)于修訂〈廈門市土地增值稅清算管理辦法〉的公告》（2016年第7號(hào)，國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局公告2018年第3號(hào)修改）、《國(guó)家稅務(wù)總局廈門市稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅預(yù)征和核定征收有關(guān)事項(xiàng)的公告》（2018年第10號(hào)）第二條第一項(xiàng)同時(shí)停止執(zhí)行。

本辦法施行前收到土地增值稅清算通知但稅務(wù)機(jī)關(guān)未出具最終清算審核結(jié)論的清算項(xiàng)目，可適用本辦法。

本文鏈接：http://m.per-better.com/tax/229022.html

本文關(guān)鍵詞： 廈門市, 房地產(chǎn), 開(kāi)發(fā), 項(xiàng)目, 土地增值稅, 清算, 管理辦法, 廈門市稅務(wù)局, 公告, 2023年, 第1號(hào)