國(guó)發(fā)〔1998〕34號(hào)《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知》

國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家計(jì)委關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)意見(jiàn)的通知




國(guó)發(fā)〔1998〕34號(hào)

各省、自治區(qū)、直轄市人民政府，國(guó)務(wù)院各部委、各直屬機(jī)構(gòu)：

國(guó)務(wù)院同意國(guó)家計(jì)委《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。



 

國(guó)務(wù)院

一九九八年十月二十五日

關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控加快住房建設(shè)的意見(jiàn)

目前，我國(guó)城鎮(zhèn)住房出售價(jià)格過(guò)高，抑制了居民的購(gòu)房需求，加上房地產(chǎn)盲目投資、住房布局不合理、低租金制約等因素，造成了商品住房大量空置，嚴(yán)重影響了住房建設(shè)的發(fā)展。

為認(rèn)真貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》（國(guó)發(fā)〔1998〕23號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《通知》精神，切實(shí)解決目前存在的問(wèn)題，擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，促進(jìn)住房建設(shè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，必須在改革住房供應(yīng)體系、停止住房實(shí)物分配、發(fā)展住房金融服務(wù)的同時(shí)，加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，調(diào)整住房?jī)r(jià)格構(gòu)成，保持價(jià)格合理穩(wěn)定，促進(jìn)住房建設(shè)的發(fā)展。

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，建立合理的住房?jī)r(jià)格體系

各地要按照《通知》精神，結(jié)合貫徹《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格總水平的調(diào)控，建立與住房供應(yīng)新體系相適應(yīng)的住房?jī)r(jià)格體系。

要以保持經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定為重點(diǎn)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控和住房?jī)r(jià)格新體系的建立工作。對(duì)中低收入家庭購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，限價(jià)銷售。確定價(jià)格時(shí)要嚴(yán)格掌握保本微利的原則，建立成本約束機(jī)制，促進(jìn)合理的區(qū)位差價(jià)和質(zhì)量差價(jià)的形成。要加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房成本費(fèi)用的監(jiān)控，禁止亂攤和虛置成本。計(jì)入房?jī)r(jià)的企業(yè)管理費(fèi)原則上控制在2%以下，利潤(rùn)控制在3%以下，并以征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)（含小區(qū)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)）等4項(xiàng)因素成本為基礎(chǔ)計(jì)算。

對(duì)最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房租金，實(shí)行政府定價(jià)。租金標(biāo)準(zhǔn)，要按與最低收入家庭承受能力相適應(yīng)的原則確定，并與同期公有住房租金水平相銜接。對(duì)高收入家庭購(gòu)買、租賃的商品住房，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由企業(yè)依據(jù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本和市場(chǎng)供求狀況確定租售價(jià)格；必要時(shí)，政府也要規(guī)定開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)限制幅度。各地要制定靈活、有力的價(jià)格政策，采取多種形式，促進(jìn)空置住房的銷售。

加強(qiáng)地價(jià)管理，降低住房建設(shè)成本。抓緊建立基準(zhǔn)地價(jià)定期確定公布制度，以基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)調(diào)控、引導(dǎo)地價(jià)水平。要認(rèn)真做好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地年度供應(yīng)計(jì)劃，確保行政劃撥土地政策的落實(shí)，嚴(yán)禁將用于經(jīng)濟(jì)適用住房的行政劃撥土地有償轉(zhuǎn)讓。城區(qū)改造拆遷，對(duì)拆遷戶實(shí)行拆除房作價(jià)補(bǔ)償、安置房政府定價(jià)有償提供的辦法。

二、清理整頓建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)，調(diào)整住房?jī)r(jià)格構(gòu)成

各地區(qū)、各部門要繼續(xù)貫徹《國(guó)家計(jì)委財(cái)政部關(guān)于取消部分建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)進(jìn)一步加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)管理的通知》（計(jì)價(jià)費(fèi)〔1996〕2922號(hào)），加大清理整頓工作力度，再取消一批收費(fèi)項(xiàng)目和降低一批收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。取消企業(yè)資質(zhì)審查、工程竣工驗(yàn)收、產(chǎn)權(quán)審核等收費(fèi)及各種押金、保證金，合并重復(fù)的收費(fèi)；整頓、規(guī)范征地管理費(fèi)、供電貼費(fèi)和各種證照收費(fèi)，降低過(guò)高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行減半征收）。全面清理房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的收費(fèi)，取消各種名目的管理費(fèi)、監(jiān)證費(fèi)，降低交易手續(xù)費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)房地產(chǎn)流通。工程監(jiān)理、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中介組織的服務(wù)收費(fèi)，對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)建設(shè)應(yīng)適當(dāng)減收。要加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)中供水、供電、供氣等附屬設(shè)施建設(shè)費(fèi)用的管理，各項(xiàng)費(fèi)用要公開(kāi)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算定額。建立和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)卡制度，加強(qiáng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)的監(jiān)審。

對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等較大收費(fèi)項(xiàng)目，要進(jìn)行專項(xiàng)治理。城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，凡未開(kāi)征的城市，一律不得開(kāi)征；對(duì)已開(kāi)征的城市，由國(guó)家計(jì)委會(huì)同財(cái)政部、建設(shè)部結(jié)合稅費(fèi)改革和公用事業(yè)價(jià)格改革制定治理方案。在國(guó)家治理方案出臺(tái)前，各地應(yīng)按照合并重復(fù)的收費(fèi)項(xiàng)目、降低過(guò)高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的原則，對(duì)現(xiàn)行收費(fèi)進(jìn)行整頓。規(guī)范人防建設(shè)費(fèi)，對(duì)住房開(kāi)發(fā)建設(shè)，按規(guī)定需要配套建設(shè)人防工程的，要堅(jiān)持同步配套建設(shè)，不得收費(fèi)；按規(guī)定需要同步建設(shè)，但因地質(zhì)條件等原因不能同步配套建設(shè)，而必須異地建設(shè)收費(fèi)的，異地建設(shè)許可條件和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要從嚴(yán)核定，人防工程異地建設(shè)費(fèi)規(guī)范方案由國(guó)家計(jì)委會(huì)同財(cái)政部、國(guó)家人防主管部門制定。停止向住房開(kāi)發(fā)建設(shè)收取用電權(quán)費(fèi)。各地要堅(jiān)決貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于停止征收商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)和不再無(wú)償劃撥經(jīng)營(yíng)性公建設(shè)施的規(guī)定，住宅小區(qū)建設(shè)中按規(guī)定配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，要根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有，誰(shuí)受益”的原則出售、出租，建設(shè)費(fèi)用不得進(jìn)入房?jī)r(jià)；配套建設(shè)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，未經(jīng)商業(yè)主管部門批準(zhǔn)，不得擅自改變用途；對(duì)需要實(shí)行政府定價(jià)出售、出租的商業(yè)用房，應(yīng)按保本或保本微利的原則核定價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。

三、規(guī)范住房?jī)r(jià)格及物業(yè)管理收費(fèi)行為，建立正常、良好的市場(chǎng)秩序

政府價(jià)格主管部門要積極指導(dǎo)、協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建立健全價(jià)格行為自我約束機(jī)制，監(jiān)督企業(yè)銷售住房實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，禁止虛假標(biāo)價(jià)。對(duì)違反國(guó)家規(guī)定，亂加費(fèi)用、少給面積、價(jià)格欺詐等不正當(dāng)行為，要依法查處。

加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估等中介組織收費(fèi)行為的約束，監(jiān)督中介組織按規(guī)定辦法和程序開(kāi)展業(yè)務(wù)及收費(fèi)。禁止違反國(guó)家規(guī)定利用行政權(quán)力，強(qiáng)制企業(yè)和當(dāng)事人接受評(píng)估及收費(fèi)。

規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)。物業(yè)管理企業(yè)為物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人提供的具有公共性的服務(wù)，以及代辦收繳水電、煤氣、有線電視、電話費(fèi)等涉及公眾的服務(wù)收費(fèi)，由當(dāng)?shù)貎r(jià)格主管部門管理，實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要與物業(yè)管理的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)深度以及當(dāng)?shù)鼐用窠?jīng)濟(jì)承受能力相適應(yīng)。對(duì)普通居民住房物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要嚴(yán)格核定。物業(yè)管理企業(yè)要認(rèn)真執(zhí)行國(guó)家的價(jià)格政策，做好收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法的公開(kāi)工作，切實(shí)向住戶提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。

四、積極穩(wěn)妥地推進(jìn)公有住房租金改革，加快實(shí)現(xiàn)住房商品化

公有住房租金改革是住房制度改革的重要內(nèi)容，也是加快住房建設(shè)發(fā)展的重要條件。各地要認(rèn)真貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的各項(xiàng)政策措施，繼續(xù)推進(jìn)租金改革。租金改革要考慮職工的承受能力，與提高職工工資相結(jié)合，提租方案要納入價(jià)格調(diào)控計(jì)劃，做好統(tǒng)籌安排。對(duì)超面積住房的，超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的部分可實(shí)行高于同期現(xiàn)住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差別租金；對(duì)多占住房應(yīng)退未退的，實(shí)行市場(chǎng)租金。在調(diào)租幅度較大、超過(guò)職工承受能力時(shí)，經(jīng)當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)，可允許職工用其住房公積金的一定比例支付提租增加的租金。

各地要繼續(xù)穩(wěn)妥推進(jìn)公有住房出售工作。公有住房出售的成本價(jià)，要與經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)相銜接，并考慮房屋的新舊程度及地段、樓層、朝向等因素合理確定。要增加公有住房出售價(jià)格的透明度，防止違反規(guī)定低價(jià)售房?jī)A向。國(guó)家計(jì)委要會(huì)同有關(guān)部門對(duì)公有住房出售價(jià)格進(jìn)行規(guī)范，促進(jìn)公有住房出售工作積極健康發(fā)展。

五、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，做好房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控的各項(xiàng)工作

加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控，保持價(jià)格總水平的基本穩(wěn)定，是當(dāng)前深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)，使住房建設(shè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的重要措施。地方各級(jí)人民政府要加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，認(rèn)真組織做好深化城鎮(zhèn)住房制度改革和加快住房建設(shè)的各項(xiàng)政策措施的落實(shí)工作。在政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，政府價(jià)格主管部門要與建設(shè)主管部門等有關(guān)部門密切配合，加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控制度和市場(chǎng)價(jià)格行為規(guī)則的建設(shè)，并針對(duì)住房?jī)r(jià)格構(gòu)成中土地取得費(fèi)用過(guò)高、建設(shè)項(xiàng)目收費(fèi)過(guò)多及開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本和利潤(rùn)缺乏有效約束等問(wèn)題制定專項(xiàng)治理方案，逐步調(diào)整住房?jī)r(jià)格構(gòu)成。要加強(qiáng)對(duì)住房?jī)r(jià)格和各項(xiàng)收費(fèi)的監(jiān)督檢查，對(duì)有令不行、有禁不止，以及亂漲價(jià)、亂收費(fèi)等違反價(jià)格政策的行為，要嚴(yán)肅查處。

各地要及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不斷完善政策措施，協(xié)調(diào)、處理好出現(xiàn)的新矛盾、新問(wèn)題。各省、自治區(qū)、直轄市人民政府可結(jié)合本地情況制定具體實(shí)施辦法，并報(bào)國(guó)家計(jì)委備案。



 

國(guó)家計(jì)委

一九九八年十月七日

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