寧政發(fā)〔2016〕75號《南京市政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》

南京市政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見

寧政發(fā)〔2016〕75號

各區(qū)人民政府，市府各委辦局，市各直屬單位：

為貫徹落實中央和省委省政府關(guān)于推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的工作部署，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，現(xiàn)提出如下實施意見。

一、總體要求

全面貫徹中央關(guān)于深化住房制度改革和提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率的戰(zhàn)略決策，突出分類指導、因地施策，遵循“密切監(jiān)測、精準施策、綜合協(xié)調(diào)、確保長效”的總體原則，以支持合理住房需求、優(yōu)化庫存結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場為導向，落實主體責任，強化執(zhí)行力度，統(tǒng)籌實施房地產(chǎn)市場供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。到2020年底，南京房地產(chǎn)市場運行效率效能顯著提升，基本建立符合市場規(guī)律、購租并舉的住房體系，形成“高端有市場、中端有支持、低端有保障”的良性發(fā)展格局。

二、工作舉措

（一）分類施策做好去庫存工作。按照國家、省去庫存的要求，重點支持剛性住房需求，鼓勵引導改善性住房需求，遏制投機性住房需求，保持全市商品房的適度庫存規(guī)模，保持商品住宅的合理去化周期。進一步深化戶籍制度改革，有效釋放農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)購房需求。認真執(zhí)行國家有關(guān)個人住房金融稅收等各項優(yōu)惠政策，降低居民購房成本。對商品住宅庫存相對較集中的區(qū)域，充分對接國家和省在戶籍、財稅、金融、公積金等方面的去庫存支持政策，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置力度，合理引導需求流向。完善統(tǒng)計方法，開展商辦庫存的系統(tǒng)性調(diào)查，掌握未售未用商業(yè)辦公用房底數(shù)。鼓勵和支持各區(qū)、園區(qū)出臺扶持政策，結(jié)合產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，在符合規(guī)劃的前提下，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將庫存商業(yè)、辦公等非住宅類商品房改造為孵化器、眾創(chuàng)空間等生產(chǎn)性用房，并按規(guī)定享受國家和省有關(guān)政策優(yōu)惠。對于商辦庫存較多、去化周期較長的區(qū)域，根據(jù)實際情況，在符合規(guī)劃的前提下，經(jīng)市政府批準，允許調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導未開發(fā)商業(yè)、辦公用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的養(yǎng)老、文化、體育等新興產(chǎn)業(yè)項目的開發(fā)建設(shè)，促進其他產(chǎn)業(yè)投資。此類按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項目，應重新辦理相關(guān)用地手續(xù)。對領(lǐng)取商品房預售許可證超過3年以上未出售的非住宅類商品房，鼓勵開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)化為自持物業(yè)，支持各區(qū)在發(fā)展總部經(jīng)濟園區(qū)、新興產(chǎn)業(yè)基地過程中，優(yōu)先使用上述自持物業(yè)。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將閑置的商業(yè)辦公用房轉(zhuǎn)售為租。

（二）保持合理土地供應規(guī)模節(jié)奏。充分發(fā)揮土地調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。2016年，以滿足自住剛性和改善性住房需求為主，全市新建商品住宅用地供應規(guī)模不低于500公頃。加大土地出讓計劃執(zhí)行力度，確保出讓計劃落實到位。合理安排不同區(qū)域土地上市量，增加土地市場需求旺盛區(qū)域的土地供應規(guī)模，優(yōu)先推出區(qū)域優(yōu)質(zhì)成熟地塊，保持房地產(chǎn)用地市場供需基本平衡。加快土地供應節(jié)奏，穩(wěn)定土地市場預期。優(yōu)化土地供應方式，緊密結(jié)合土地征收安置及多層次住房保障需要，將各區(qū)及住房保障和房產(chǎn)部門提出的在擬出讓土地面積5萬平方米以上住宅用地中配建共有產(chǎn)權(quán)房、公共租賃房等保障性住房的相關(guān)要求（套型比例、規(guī)模數(shù)量、建設(shè)標準、交付時間等），一并納入土地出讓條件；繼續(xù)執(zhí)行“限地價、競保障房資金或面積”的競價方式，在公布出讓起始價的同時公布最高限價，最高限價原則上控制在起始價上浮45%左右。在達到最高限價時仍有競爭的，則停止競爭地價，改為競爭保障房建設(shè)面積或資金，出資最高者或面積最大者為競得人，保障房建設(shè)資金應與土地出讓金首付款一并支付。

（三）有效遏制房價過快上漲勢頭。積極應對我市房地產(chǎn)發(fā)展的新情況，主動履行調(diào)控的主體責任，引導開發(fā)企業(yè)合理定價。切實加強房地產(chǎn)市場需求旺盛區(qū)域普通商品住宅的價格指導，對六城區(qū)、江寧區(qū)、浦口區(qū)的商品住宅項目（不含戶型180平方米以上及低密度住宅），以年初批次成交均價為基準，按照價格區(qū)間分類指導。申報均價2萬元/平方米以下的，年化漲幅不宜高于12%；2—3萬元/平方米的，年化漲幅不宜高于10%;3萬元/平方米以上的，年化漲幅不宜高于8%；首次銷售的項目，申報均價參照周邊同類型、同品質(zhì)樓盤。切實防止開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、邊賣邊漲。領(lǐng)取預售許可證的項目應一次性公開全部房源，及時對外銷售；領(lǐng)取預售許可證后不銷售，欲整棟、大面積上調(diào)價格的，物價部門原則上不接受上調(diào)價格的申報；領(lǐng)取預售許可證后毛坯改精裝修房的項目，屬于預售方案的重大調(diào)整，在公示取得先期購房業(yè)主認可同意的基礎(chǔ)上，需對預售方案進行重新備案，對價格申報進行重新指導，原則上毛坯部分價格不變，精裝修價格按照第三方專業(yè)機構(gòu)評估結(jié)果合理確定。及時開展新建商品住房成本調(diào)查，對供應偏緊區(qū)域的典型樓盤，了解房價成本構(gòu)成。對競拍取得的土地，溢價45%以上部分不作為準許成本調(diào)查內(nèi)容，督促項目利潤率較高的開發(fā)企業(yè)適當下調(diào)價格漲幅。認真做好毛坯和全裝修項目分類分項統(tǒng)計，客觀反映市場價格的真實情況。

（四）加強市場聯(lián)動監(jiān)管。加強服務(wù)，鼓勵和支持企業(yè)加快普通商品住宅上市節(jié)奏，增加有效供給。加強住房消費者權(quán)益保護，對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營虛假廣告、霸王合同、捂盤惜售等違規(guī)行為，加大聯(lián)合執(zhí)法和查處力度，及時公開曝光典型案例，凈化房地產(chǎn)市場環(huán)境。加強商品房預售和交易管理，加大日常動態(tài)巡查的覆蓋面，完善商品房預售資金監(jiān)管機制。大力推進房地產(chǎn)市場誠信體系建設(shè)，建立差別化監(jiān)管體系，對規(guī)范經(jīng)營、誠信度較高企業(yè)和信譽差、存在不良行為的企業(yè)，適用不同監(jiān)管標準，有效預防和化解市場風險。加強土地供后監(jiān)管，促進土地開發(fā)利用。嚴格規(guī)范出讓合同管理，對開發(fā)企業(yè)付款、開竣工等行為須嚴格按出讓合同要求履行。商品住宅用地開工時間原則上不得超過土地交付之日起半年。地上建筑面積小于10萬平方米的，合同約定開發(fā)周期不得超過2年;10萬平方米以上的，合同約定開發(fā)周期不得超過3年。依托土地誠信系統(tǒng)，加大對出讓金催繳、違約責任處理、閑置土地、土地開發(fā)企業(yè)不誠信行為等的處理力度，嚴厲打擊故意囤地行為，引導企業(yè)誠實守信，促進盡快形成市場有效供給。加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、P2P平臺及小額貸款公司所開展住房金融業(yè)務(wù)的監(jiān)管，依法依規(guī)查處為客戶提供“首付貸”融資、加大購房杠桿、違反住房信貸政策的行為。

（五）積極推進棚戶區(qū)改造和保障性安居工程建設(shè)。按照統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、多策并舉、共建共享、建管并重的原則，進一步加強危舊房城中村改造力度，2016年實施棚戶區(qū)改造面積250萬平方米。進一步提高征收和棚戶區(qū)改造貨幣化安置的比例。鼓勵選擇貨幣化安置方式，對在國有土地房屋征收過程中，選擇貨幣化補償、放棄申購征收安置房及保障性住房的市民，在簽約期限內(nèi)搬家的，可給予不超過房地產(chǎn)評估總額20%的獎勵。通過使用政策性資金的信貸支持和集中支付，鼓勵開發(fā)企業(yè)給予適當優(yōu)惠折扣出售存量商品房，用于解決棚戶區(qū)改造過程中的群眾住房問題。推進保障性安居工程建設(shè)，加大保障性安居工程用地、規(guī)劃、資金、政策等要素整合，保持合理供地規(guī)模2016年新開工各類保障性住房400萬平方米，竣工300萬平方米。加快住房保障體系的轉(zhuǎn)型進程，根據(jù)我市實際和可負擔能力，逐步擴大住房保障的覆蓋面，實現(xiàn)城市中低收入住房困難家庭的應保盡保。積極穩(wěn)妥地將外地來寧創(chuàng)業(yè)、新就業(yè)的人才逐步納入公共租賃住房供應范圍。

（六）加快住宅與房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展。鼓勵支持優(yōu)質(zhì)誠信房地產(chǎn)企業(yè)做大做強，推進兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。大力發(fā)展新型建造方式，推廣裝配式建筑和成品住房，發(fā)展綠色、低碳、節(jié)能、環(huán)保的高品質(zhì)住房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)成品住房發(fā)生的實際裝修成本，可按規(guī)定在稅前扣除。研究養(yǎng)老、科技、旅游、健康地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，支持跨界發(fā)展。鼓勵開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)中小戶型、適銷對路的各類住宅，加強市場監(jiān)測和引導，在剛性需求集中的區(qū)域，保持100平方米左右戶型新建住宅（含商品住宅、保障性安居工程項目）的供應套數(shù)占比穩(wěn)定在50%左右。

（七）提升城市宜居性和配套建設(shè)監(jiān)管水平。加快推進全市軌道交通、快速路網(wǎng)等互聯(lián)互通，提升城市功能，促進產(chǎn)城融合。加強城市新區(qū)教育、衛(wèi)生、醫(yī)療、養(yǎng)老、社會等公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)，尤其要加大保障性住房配套跟進力度，促進區(qū)域均衡發(fā)展。認真落實住宅小區(qū)配套建設(shè)與交付的相關(guān)監(jiān)管工作。支持各區(qū)在全市供給側(cè)改革的政策框架下，深度挖掘經(jīng)濟社會發(fā)展?jié)摿?，?chuàng)造創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，提升區(qū)域吸引力。

（八）逐步構(gòu)建租購并舉住房制度。鼓勵和引導市民形成租購并舉的住房消費觀念，加快租賃市場培育，發(fā)展規(guī)?；赓U機構(gòu)，規(guī)范租賃市場秩序。研究完善公租房貨幣化的相關(guān)政策和辦法，探索對于新就業(yè)人群，階段性給予承租社會化房屋的租金補貼，提高公租房等保障方式的覆蓋率和普惠度。鼓勵和支持區(qū)、園區(qū)利用存量資源，加強對人才住房的支持力度。積極培育誠信房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，鼓勵企業(yè)擴大租賃市場規(guī)模。搭建房屋租賃信息平臺，提高房屋租賃市場的透明度和運行效率，拓展房屋租賃的新興配套服務(wù)領(lǐng)域。

（九）完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測分析工作。構(gòu)建房地產(chǎn)市場大數(shù)據(jù)分析的工作機制，有效整合行業(yè)管理部門信息，加強與社會第三方機構(gòu)的合作，通過多維度、全方位交叉分析，進一步提高市場監(jiān)測的實時性、有效性和前瞻性，為實現(xiàn)房地產(chǎn)市場趨勢研判和精準施策提供信息支撐。

（十）加強輿論引導。加強對房地產(chǎn)市場的正面宣傳引導，準確解讀促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的政策，客觀報道房地產(chǎn)市場相關(guān)信息。及時回應熱點問題，防止不實信息誤導輿論。定期向社會公布經(jīng)營性用地供應計劃安排，及時發(fā)布土地出讓預公告，引導市場發(fā)展方向。加大對中小戶型、匹配剛性需求產(chǎn)品的信息發(fā)布，推動市場供需對接。倡導適度消費理念，警示市場投機風險，營造有利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的良好氛圍。

三、保障機制

（一）強化組織領(lǐng)導。充分認識房地產(chǎn)去庫存、穩(wěn)市場對于地方經(jīng)濟發(fā)展的重要意義，強化整體部署，切實抓好落實。綜合運用規(guī)劃、建設(shè)、用地、產(chǎn)業(yè)、財稅、金融等政策手段，擴大有效需求，打通供需通道，加快庫存結(jié)構(gòu)優(yōu)化，穩(wěn)定市場發(fā)展。努力適應新常態(tài)，落實地方調(diào)控主體責任。按照分類施策要求，進一步加強南京市住房和房地產(chǎn)工作領(lǐng)導小組工作的協(xié)同性、有效性。領(lǐng)導小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負責日常工作，定期召開聯(lián)席會議。

（二）強化精準施策。進一步建立健全房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)的統(tǒng)計與共建共享機制，加強房地產(chǎn)市場監(jiān)測監(jiān)管，準確把握市場變化趨勢、區(qū)域分化情況，及時研究制定有效應對措施，及時動態(tài)調(diào)整政策組合工具箱內(nèi)相關(guān)措施的發(fā)力點和力度，化解市場潛在風險，抑制不合理需求過度釋放，防止房價階段性過快上漲，保持房地產(chǎn)市場健康持續(xù)發(fā)展。

（三）強化協(xié)調(diào)推進。切實加大因城施策、政策支持、行業(yè)指導、工作推進的力度，加強統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促檢查，進一步細化任務(wù)分解和措施落實，形成分工明確、職責清晰、運轉(zhuǎn)高效、執(zhí)行有力的工作機制，確保房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的各項目標任務(wù)落實到位。
 

南京市人民政府

2016年4月18日

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