豫政辦〔2016〕174號《河南省人民政府辦公廳關于印發(fā)河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案（2016-2018年）的通知》

河南省人民政府辦公廳關于印發(fā)河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案（2016-2018年）的通知

 

豫政辦〔2016〕174號

 

 

各市、縣人民政府,省人民政府有關部門:

《河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案(2016—2018年)》已經省政府同意,現(xiàn)印發(fā)給你們,請認真貫徹執(zhí)行。
 

 

河南省人民政府辦公廳

2016年9月28日

 

 

 

河南省推進供給側結構性改革商品房去庫存專項行動方案（2016-2018年）

 

 

根據《河南省推進供給側結構性改革總體方案（2016-2018年）》,為加快商品房去庫存,促進房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展,制定本專項行動方案。

一、總體要求

以“創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享”五大發(fā)展理念為引領,按照推進供給側結構性改革的總體要求,堅持擴大需求、消化庫存和穩(wěn)定價格相結合,去庫存和調結構相結合,優(yōu)化存量和引導增量相結合,棚戶區(qū)改造貨幣化安置與去庫存相結合,逐步化解區(qū)域性、結構性房地產庫存,促進房地產市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。

二、工作目標

到2018年年底,省轄市市區(qū)商品住房庫存去化周期降到12個月以下,三分之二的縣級城市商品住房庫存去化周期降到18個月以下,商品住房供應結構更加合理,供應品質進一步提高,供求總量基本平衡,全省房地產市場持續(xù)保持平穩(wěn)健康發(fā)展態(tài)勢。

三、主要任務

(一)堅持精準調控。

1.科學編制住房建設規(guī)劃。各省轄市、縣(市)政府要結合本地城鎮(zhèn)化進程,統(tǒng)籌考慮住房總需求、城市發(fā)展和產業(yè)布局、商品住房庫存以及供求關系缺口等因素,科學編制住房建設規(guī)劃和年度實施計劃,努力使各類房屋建設總量、速度及空間布局與城鎮(zhèn)化發(fā)展水平相適應。各縣(市)要于2017年3月底前編制并公布“十三五”住房建設規(guī)劃和年度實施計劃,各省轄市要于2017年6月底前編制并公布“十三五”住房建設規(guī)劃和年度實施計劃。各地要科學統(tǒng)籌安排改善性住房、普通商品住房、政府保障性住房的供應比例以及相應的土地供應計劃,促進市場供求總體平衡、協(xié)調發(fā)展。

2.加強用地調控。商品住房銷售形勢好、庫存去化周期6個月以下的省轄市、縣(市),要適當擴大商品住房開發(fā)用地供應規(guī)模;庫存總量大、去化周期超過18個月且商品住房銷售連續(xù)3個月同比不升反降的省轄市、縣(市),要減少以至停止商品住房開發(fā)用地供應。商業(yè)服務、辦公等房地產庫存去化周期超過36個月的省轄市、縣(市)要適當壓縮乃至暫停新增商業(yè)服務用地供應。已經供應的商品房待開發(fā)土地,規(guī)劃、建設、房管等部門要合理控制項目開工、建設和供應節(jié)奏,使之與市場需求和庫存消化能力相銜接,避免產生新的大面積的庫存。改造城中村(棚戶區(qū))騰空的建設用地,鼓勵用于城市基礎設施和公共服務設施建設;用于房地產開發(fā)用地的,要納入住房用地供應計劃,嚴格控制供應規(guī)模和節(jié)奏,確保商品住房有序投放市場。

3.促進房地產用地結構調整。房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規(guī)模過大的省轄市、縣(市),建設、規(guī)劃、國土資源等部門可根據市場狀況,以完善城市功能為導向,研究制定未開發(fā)房地產用地的用途轉換方案,通過調整土地用途、規(guī)劃條件,引導未開發(fā)房地產用地轉型利用,用于國家支持的新興產業(yè)、養(yǎng)老產業(yè)、文化產業(yè)、體育產業(yè)等項目,促進其他產業(yè)投資。對按照新用途或新規(guī)劃條件開發(fā)建設的項目,要重新辦理相關用地手續(xù),重新核定相應的土地價款。(責任單位:省住房城鄉(xiāng)建設廳、國土資源廳、發(fā)展改革委和各省轄市、縣〔市〕政府)

(二)進一步打通商品住房與保障房通道。

1.多渠道滿足公共租賃住房需求。全面停止政府新建公共租賃住房,鼓勵保障性住房平臺公司及專業(yè)化房屋租賃運營機構承租和運營居民自住需求以外的棚戶區(qū)改造安置住房,面向符合公共租賃住房保障條件的或其他有租房需求的對象出租。各省轄市、縣(市)政府要向符合條件的低收入住房困難家庭給予一定租金補助。

2.大力推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置工作。2017—2018年各省轄市、縣(市)棚戶區(qū)改造貨幣化安置率不得低于50%。庫存量大、去化周期長的省轄市、縣(市)推進棚戶區(qū)改造要以貨幣化安置方式為主。庫存去化周期18—30個月的省轄市、縣(市)貨幣化安置比例不得低于80%,庫存去化周期30個月以上的省轄市、縣(市)要全部實行貨幣化安置。鼓勵2016年棚戶區(qū)改造項目由實物安置向貨幣化安置轉變,并根據計劃調整原安置房用地規(guī)劃條件和規(guī)劃用途。(責任單位:省住房城鄉(xiāng)建設廳、財政廳、國家開發(fā)銀行河南省分行、中國農業(yè)發(fā)展銀行河南省分行和各省轄市、縣〔市〕政府)

(三)努力擴大住房消費。

1.鼓勵農民進城購房。各省轄市、縣(市)政府要結合農民進城購房的特點,采取更加有針對性的鼓勵政策,擴大農民進城購房規(guī)模。商品住房庫存去化周期超過12個月的省轄市、縣(市),要結合本地實際出臺農民進城購房補貼政策,鼓勵建立農民進城購房貸款擔保機構,為進城購房農民提供融資便利和支持。2016年年底前各地要出臺“農民安家貸”配套實施細則,進一步發(fā)揮其對住房消費的支持作用。加強對進城農民的職業(yè)介紹、技能培訓、就業(yè)創(chuàng)業(yè)指導等服務;對進城購買住房的農民,要確保其接受義務教育的適齡子女在當地公辦學校入學。

2.擴大商品住房需求。各省轄市、縣(市)政府要加強對改善性住房、商業(yè)經營用房、辦公樓等方面去庫存政策的研究,適時出臺符合本地實際的去庫存政策。有條件的地方可將購房補貼的范圍擴大到城鎮(zhèn)家庭自住及改善性住房,有效滿足改善性住房需求。鼓勵各級行政機關、事業(yè)單位、金融機構等通過購買商業(yè)辦公類商品房解決其業(yè)務用房需求。

3.充分發(fā)揮住房公積金作用。研究出臺擴大住房公積金制度覆蓋范圍的政策措施,將符合條件的農民工、個體工商戶、靈活就業(yè)人員等納入住房公積金受益范圍,并將繳存住房公積金列入勞動合同約定事項,加強規(guī)范和引導。住房公積金個貸率低于80%的城市要合理確定貸款條件、優(yōu)化流程、簡化手續(xù),切實提高資金使用效率,支持繳存職工使用住房公積金租、購住房,充分發(fā)揮住房公積金對住房消費的支撐作用。

(責任單位:省住房城鄉(xiāng)建設廳、教育廳、財政廳、人力資源社會保障廳、人行鄭州中心支行和各省轄市、縣〔市〕政府)

(四)加快發(fā)展住房租賃市場。

1.積極發(fā)展住房租賃企業(yè)。鼓勵發(fā)起設立住房租賃企業(yè),通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源,提供專業(yè)、規(guī)范的住房租賃服務,提高住房租賃企業(yè)規(guī)?；?、集約化、專業(yè)化水平,滿足不斷增長的住房租賃需求。到2018年年底,力爭培育一批具有一定規(guī)模的住房租賃企業(yè),繁榮住房租賃市場。支持房地產開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍,利用庫存住房或新建住房開展租賃業(yè)務;引導房地產開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產。

2.多渠道增加租賃房源。鼓勵政府、企業(yè)、社團、個人將擁有所有權、合法使用權或管理權并符合出租條件的房源用于出租。加強住房租賃企業(yè)備案管理,鼓勵個人委托住房租賃企業(yè)和房地產中介機構出租住房。各省轄市、縣(市)政府要根據本地房屋租賃市場需求,細化工作流程,允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調整為居住用地,調整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設計規(guī)范進行設計改造后按間出租,改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設施,確保消防設施完好有效。(責任單位:省住房城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)展改革委、國土資源廳和各省轄市、縣〔市〕政府)

(五)切實提高住房品質。

1.提高供應品質。圍繞房地產供給側結構性改革,切實提高商品住房供應品質。各省轄市、縣(市)政府要切實提高投融資能力,加大商品住房周邊的基礎設施和教育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務設施建設力度,增強住房消費吸引力。鼓勵引導房地產開發(fā)企業(yè)將在建的商品住房項目調整建設為成品住房,建設、國土資源等部門要研究出臺推動成品住房發(fā)展的政策措施,積極推進鄭東新區(qū)、鄭州航空港經濟綜合實驗區(qū)成品住房試點工作,引導省內骨干房地產開發(fā)企業(yè)和重點項目推廣成品住房,力爭2020年全省實現(xiàn)成品住房全覆蓋。

2.提升物業(yè)服務水平。2017年在全省開展物業(yè)服務提升年活動。各省轄市、縣(市)政府要研究制定獎勵扶持政策,鼓勵物業(yè)服務企業(yè)開展示范項目創(chuàng)建活動。采取有效措施,積極推進老舊小區(qū)基礎設施改造,引入專業(yè)化物業(yè)服務企業(yè),提高專業(yè)化物業(yè)服務覆蓋率。強化物業(yè)服務日常監(jiān)管,對監(jiān)督檢查不達標以及多次計入不良行為記錄的物業(yè)服務企業(yè),要依法進行清理整頓。(責任單位:省住房城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)展改革委、財政廳、國土資源廳和各省轄市、縣〔市〕政府)

(六)優(yōu)化市場發(fā)展環(huán)境。

1.強化企業(yè)服務。各省轄市、縣(市)政府要按照行政審批制度改革有關要求,清理、廢止一批過時的限定性政策以及限制房地產開發(fā)的不合理規(guī)定,為房地產市場健康發(fā)展提供政策環(huán)境。嚴格執(zhí)行行政許可法及相關法律、法規(guī),進一步優(yōu)化行政審批流程,簡化程序、縮短時限、提高效率。優(yōu)化房屋交易流程,提高工作效率,創(chuàng)新購房模式,推廣“房產超市”,集中展示房企產品,方便群眾選購。

2.做好企業(yè)幫扶工作。銀行業(yè)金融機構要在防范風險的前提下,合理配置信貸資源,支持資質良好、誠信經營的房地產企業(yè)開發(fā)建設普通商品住房,積極支持有市場前景的在建、續(xù)建項目的合理融資需求。對項目建設涉及的行政事業(yè)性收費、政府性基金和相關規(guī)費,可以按照相關政策規(guī)定采取緩繳、分期繳納等方式,緩解企業(yè)階段性的資金困難。各省轄市、縣(市)政府要積極探索依托政府性平臺公司,按照有償、互助、擔保的原則吸引開發(fā)企業(yè)積極參與,建立房地產開發(fā)企業(yè)償債周轉基金,在風險可控的前提下,積極幫助困難企業(yè)解決開發(fā)建設經營過程中短期過橋資金需求問題,避免企業(yè)資金鏈斷裂風險。積極為企業(yè)兼并重組和聯(lián)合開發(fā)創(chuàng)造條件,協(xié)助做好問題樓盤的盤活和化解工作。

3.加強企業(yè)市場準入和清出管理。加強房地產開發(fā)企業(yè)市場準入管理,通過招拍掛方式出讓的房地產開發(fā)用地,要根據地塊的控制性詳細規(guī)劃,設定相應的資質準入條件,從源頭上杜絕企業(yè)超資質開發(fā)問題發(fā)生。企業(yè)在工商注冊地外開發(fā)房地產項目的,可以不再新設立獨立法人資格的子公司,以分公司名義在項目所在地辦理項目審批手續(xù)、設立銀行賬號并在項目所在地稅務機關依法辦理稅務登記、申報納稅、依法繳納有關稅費。培育和發(fā)展一批綜合實力強、經營信譽好的房地產開發(fā)企業(yè),支持省內骨干房地產開發(fā)企業(yè)通過品牌輸出、合作開發(fā)等方式參與縣域房地產開發(fā)。加強對房地產開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督管理,對近3年內無開發(fā)項目、無納稅申報的企業(yè),采取降低房地產開發(fā)資質等級、吊銷資質等途徑使其退出。加強商品住房預售資金監(jiān)管,提高市場風險防控能力。加強企業(yè)誠信體系建設,對列入嚴重違法失信企業(yè)名單的企業(yè),在資質升級和延續(xù)等方面予以限制或禁止。(責任單位:省住房城鄉(xiāng)建設廳、發(fā)展改革委、國土資源廳、工商局、國稅局、地稅局、省政府金融辦、人行鄭州中心支行和各省轄市、縣〔市〕人民政府)

四、強化落實

1.落實工作責任。各省轄市、縣(市)政府是本地房地產市場調控的責任主體,要研究制定工作方案,建立房地產市場調控部門聯(lián)動機制,定期召開房地產市場形勢分析調控聯(lián)席會議,及時把握市場走向和發(fā)展趨勢,積極主動采取精準調控措施,確保市場運行健康平穩(wěn)。各級住房城鄉(xiāng)建設、發(fā)展改革、財政、稅務、教育、人力資源社會保障、國土資源等部門要充分發(fā)揮職能作用,共同做好房地產市場調控各項工作。銀行業(yè)金融機構要繼續(xù)做好住房金融服務工作,支持房地產開發(fā)企業(yè)合理融資需求,支持居民自住和改善性住房需求,促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

2.完善市場監(jiān)測和預警機制。切實加強房地產市場運行監(jiān)測和調查研究,及時準確統(tǒng)計上報本地房地產市場運行數據,加強市場分析研判,完善調控和預警機制,及時研究解決房地產市場運行中出現(xiàn)的困難和問題,確保房地產市場持續(xù)健康發(fā)展,實現(xiàn)市場自我調節(jié)。

3.加強宣傳引導。創(chuàng)新宣傳形式和載體,注重發(fā)揮互聯(lián)網、手機等新興媒體的作用,加強正面宣傳和輿論引導,為商品住房去庫存營造良好輿論氛圍。通過印發(fā)通報、簡報等方式定期發(fā)布各地商品住房去庫存的做法和經驗,切實加快去庫存工作進程。

4.強化考核問效。建立健全商品住房去庫存評價指標體系,完善商品住房可售面積變化率、庫存去化周期和凈減少量等考核指標,對各地去庫存情況定期進行分析、評價、考核,對措施不力、去庫存效果不明顯的省轄市、縣(市)進行通報。

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