青政辦〔2017〕48號(hào)《青海省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見》

青海省人民政府辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的實(shí)施意見

青政辦〔2017〕48號(hào)

各市、自治州人民政府，省政府各委、辦、廳、局：

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）要求，為進(jìn)一步深化住房制度改革，建立購租并舉的住房制度，加快培育和發(fā)展全省住房租賃市場(chǎng)，經(jīng)省政府同意，現(xiàn)提出如下實(shí)施意見：

一、總體要求

（一）指導(dǎo)思想。全面貫徹黨的十八大和十八屆三中、四中、五中、六中全會(huì)精神，以習(xí)近平總書記系列重要講話特別是視察青海時(shí)的重要講話精神為指導(dǎo)，牢固樹立和貫徹新發(fā)展理念，按照“五位一體”總體布局和“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，圍繞全面落實(shí)“四個(gè)扎扎實(shí)實(shí)”重大要求，聚焦聚力“四個(gè)轉(zhuǎn)變”，緊密結(jié)合以人為核心的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)，以解決城鎮(zhèn)新居民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，有效增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)，支持住房租賃消費(fèi)，積極引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費(fèi)觀念，滿足居民多樣化、多元化的住房租賃需求，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展。

（二）發(fā)展目標(biāo)。到2020年，基本形成供應(yīng)主體多元、市場(chǎng)配置為主、政府提供基本保障、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系；基本形成保基本、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；基本形成市場(chǎng)規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系；基本形成專業(yè)化、集約化、規(guī)模化的住房租賃發(fā)展體系，實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居目標(biāo)。

二、培育住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)主體

（三）大力培育住房租賃企業(yè)。鼓勵(lì)設(shè)立住房租賃企業(yè)或增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍從事專營(yíng)或兼營(yíng)住房租賃業(yè)務(wù)，形成住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等多元化的市場(chǎng)參與主體，提供專業(yè)、規(guī)范的租賃服務(wù)。支持住房租賃企業(yè)通過租賃后再轉(zhuǎn)租、接受委托出租、購買房源出租和建設(shè)長(zhǎng)租公寓、青年公寓等方式開展住房租賃業(yè)務(wù)。有條件的地區(qū)可利用政府投資平臺(tái)組建住房租賃運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)，收購或長(zhǎng)期租賃庫存商品房對(duì)外出租。鼓勵(lì)有條件的地區(qū)利用專項(xiàng)基金開展住房租賃業(yè)務(wù)。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、業(yè)主的委托，將未售或未居住房屋進(jìn)行租賃，提高住宅小區(qū)入住率。

（四）促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，打通庫存商品房和住房租賃市場(chǎng)的轉(zhuǎn)化通道。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場(chǎng)或轉(zhuǎn)為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)、社區(qū)居家養(yǎng)老設(shè)施用房和醫(yī)養(yǎng)服務(wù)中心、旅游食宿接待中心用房及短租公寓、酒店式公寓等租賃型的養(yǎng)老地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)。支持有條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作開發(fā)，或?qū)齑嫔唐纷》拷挥枳》孔赓U企業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理，建立開發(fā)與租賃一體化、專業(yè)化的運(yùn)作模式，發(fā)展租賃地產(chǎn)。探索建立商品住房共有產(chǎn)權(quán)制度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可部分持有、部分出售商品住房產(chǎn)權(quán)，并將所持有的產(chǎn)權(quán)租賃給購房人，由購房人按照約定逐年購買剩余產(chǎn)權(quán)。

（五）規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮住房租賃中介機(jī)構(gòu)作用，扶持、培育一批服務(wù)規(guī)范、信譽(yù)度高的住房租賃中介機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)其開展連鎖經(jīng)營(yíng)、跨區(qū)經(jīng)營(yíng)。嚴(yán)格落實(shí)住房租賃中介機(jī)構(gòu)備案制度，引導(dǎo)住房租賃中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員規(guī)范承接業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房源信息核查和發(fā)布管理，明碼標(biāo)價(jià)，提供規(guī)范的居間服務(wù)。各地房地產(chǎn)、市場(chǎng)監(jiān)管等部門要建立聯(lián)動(dòng)機(jī)制，定期互通中介機(jī)構(gòu)工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上公示備案、未備案的中介機(jī)構(gòu)名單，提示交易風(fēng)險(xiǎn)。落實(shí)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度和從業(yè)人員實(shí)名服務(wù)制度，鼓勵(lì)中介從業(yè)人員參加職業(yè)資格考試、接受繼續(xù)教育和培訓(xùn)，不斷提升職業(yè)能力和服務(wù)水平。

（六）支持和規(guī)范個(gè)人出租住房。支持個(gè)人將擁有合法權(quán)屬證明的住房依法出租，租賃當(dāng)事人應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理租賃合同登記備案。個(gè)人可與住房租賃企業(yè)簽訂長(zhǎng)期委托合同，建立長(zhǎng)期、穩(wěn)定的房屋租賃關(guān)系，企業(yè)按委托合同對(duì)房屋進(jìn)行統(tǒng)一裝修、出租、管理和維護(hù)。承租人應(yīng)按規(guī)定主動(dòng)到公安機(jī)關(guān)或其委托機(jī)構(gòu)進(jìn)行暫住登記，并按照合同約定的租賃用途和使用要求合理使用住房和室內(nèi)設(shè)施，按時(shí)繳納租金。

三、增加住房租賃市場(chǎng)供應(yīng)

（七）多渠道增加租賃房源。鼓勵(lì)機(jī)關(guān)單位、企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、個(gè)人將擁有所有權(quán)、合法使用權(quán)或管理權(quán)并符合出租條件的房源自行出租，也可委托住房租賃企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)出租。結(jié)合“十三五”后四年全省引進(jìn)人才住房實(shí)際需求，自2017年起，由省、市（州）政府安排專項(xiàng)財(cái)政資金，集中購買或租賃一批商品住房，保障各類引進(jìn)人才住房需求。

（八）鼓勵(lì)新建租賃住房。將支持租賃住房建設(shè)與當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)去庫存工作緊密結(jié)合，根據(jù)住房供需狀況等因素，在制定當(dāng)?shù)刈》堪l(fā)展規(guī)劃時(shí)，將新建租賃住房納入規(guī)劃，合理確定租賃住房建設(shè)規(guī)模。在制定年度住房建設(shè)計(jì)劃和住房用地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)，既要考慮新建租賃住房供應(yīng)的總量和規(guī)模，也要考慮套型比例結(jié)構(gòu)，合理配置土地、資金等資源，有序推進(jìn)租賃住房建設(shè)。

（九）允許改建商業(yè)用房用于租賃。已出讓用地但未開發(fā)建設(shè)的商業(yè)用房、工業(yè)用房等，在符合土地利用總體規(guī)劃和城鎮(zhèn)規(guī)劃前提下，依法依規(guī)辦理用地、規(guī)劃、施工許可等相關(guān)手續(xù)后可改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后水、電、氣價(jià)格按照居民標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。充分挖掘閑置社會(huì)資源，將城鎮(zhèn)中廢棄的廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房整合改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施或物流倉儲(chǔ)用房。在符合住宅設(shè)計(jì)規(guī)范，不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，允許戶型改造后按套或間出租，廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)和地下室等不得供人員居住。

四、完善公共租賃住房

（十）推進(jìn)公租房貨幣化進(jìn)程。進(jìn)一步完善城鎮(zhèn)住房保障制度，采取實(shí)物配租與租賃補(bǔ)貼相結(jié)合，逐步轉(zhuǎn)向以租賃補(bǔ)貼為主的方式。在現(xiàn)有公租房完成配租后，仍有保障需求的城鎮(zhèn)住房困難家庭，通過市場(chǎng)租房居住的，房地產(chǎn)主管部門在審核其租賃合同、租賃發(fā)票等材料后，按戶均不超過60平方米的標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放租賃補(bǔ)貼，保障其基本居住需求，并實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。領(lǐng)取補(bǔ)貼期間申請(qǐng)實(shí)物配租公租房的，配租入住后停止發(fā)放租賃補(bǔ)貼。各市（州）人民政府可結(jié)合地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、住房租金價(jià)格、財(cái)政承受能力、保障對(duì)象需求等實(shí)際情況，合理確定租賃補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)。中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項(xiàng)資金可統(tǒng)籌用于發(fā)放租賃補(bǔ)貼。

（十一）逐步擴(kuò)大保障范圍。結(jié)合推行新型城鎮(zhèn)化戶籍制度改革和地方經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，適時(shí)調(diào)整保障條件和標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)一步降低公租房準(zhǔn)入門檻，把公租房保障范圍擴(kuò)大到非戶籍人口。凡符合當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準(zhǔn)入條件的城鎮(zhèn)住房困難家庭、新就業(yè)職工、外來務(wù)工人員和戶籍制度改革后進(jìn)城落戶轉(zhuǎn)戶農(nóng)民家庭，均應(yīng)納入公租房保障范圍。各市（州）人民政府要進(jìn)一步健全和完善公租房保障的申請(qǐng)、審核、公示、輪候、復(fù)核制度，嚴(yán)格公租房保障準(zhǔn)入管理，健全退出機(jī)制，落實(shí)保障信息公示制度，確保公租房保障公開、公平、公正。

（十二）提高公租房運(yùn)營(yíng)保障能力。加快已開工公租房項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度，完善相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，加快公租房分配入住，使其盡早發(fā)揮保障作用。加強(qiáng)公租房小區(qū)物業(yè)服務(wù)和房屋維修養(yǎng)護(hù)管理水平，積極推行市場(chǎng)化運(yùn)行、社會(huì)化管理和群眾自我管理的物業(yè)服務(wù)方式。鼓勵(lì)地方政府采取購買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作（PPP）模式，通過公開擇優(yōu)，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會(huì)化企業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。

五、加大政策支持力度

（十三）給予稅收優(yōu)惠。稅務(wù)部門要嚴(yán)格落實(shí)相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，引導(dǎo)納稅人用足、用好相關(guān)稅收優(yōu)惠政策。落實(shí)營(yíng)改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對(duì)個(gè)人出租住房的，應(yīng)按照5%的征收率減按1.5%計(jì)算繳納增值稅。其他個(gè)人采取一次性收取租金的形式出租不動(dòng)產(chǎn)，取得的租金收入可在租金對(duì)應(yīng)的租賃期內(nèi)平均分?jǐn)?，分?jǐn)偤蟮脑伦饨鹗杖氩怀^3萬元的，2017年底前可享受小微企業(yè)免征增值稅優(yōu)惠政策。住房租賃企業(yè)中一般納稅人提供住房租賃服務(wù)，適用11%的增值稅稅率；房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對(duì)一般納稅人出租在實(shí)施營(yíng)改增試點(diǎn)前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅辦法，按照5%的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。對(duì)個(gè)人出租住房所得，減半征收個(gè)人所得稅；對(duì)個(gè)人承租住房的租金支出，結(jié)合個(gè)人所得稅改革，按國(guó)家規(guī)定扣除相關(guān)費(fèi)用。

（十四）提供金融支持。鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)住房租賃企業(yè)的特點(diǎn)，開發(fā)特色信貸產(chǎn)品，為住房租賃企業(yè)提供金融支持。探索采取差別化信貸政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營(yíng)的，金融機(jī)構(gòu)可結(jié)合企業(yè)實(shí)際，給予相關(guān)資金支持。加大優(yōu)惠政策支持力度，鼓勵(lì)各類社會(huì)資本進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

（十五）鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)。支持職工提取住房公積金支付房租，職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個(gè)月，本人及配偶在繳存城市無自有住房且租賃住房的，可提取夫妻雙方住房公積金支付房租。職工租住公共租賃住房的，按照實(shí)際房租支出據(jù)實(shí)提??；租住商品住房的，各地應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)租金水平和租住住房面積，合理確定住房公積金提取額度。同時(shí)，應(yīng)簡(jiǎn)化住房公積金提取要件，提高提取審核效率。

（十六）完善供地方式。鼓勵(lì)地方政府盤活城區(qū)存量土地，采取多種方式增加租賃住房用地有效供應(yīng)。新建租賃住房項(xiàng)目用地以招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓的，出讓方案和合同中應(yīng)明確規(guī)定持有出租的年限。

（十七）落實(shí)政策措施。住房租賃企業(yè)按照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展生活性服務(wù)業(yè)促進(jìn)消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)的指導(dǎo)意見》（國(guó)辦發(fā)〔2015〕85號(hào)）有關(guān)規(guī)定，享受生活性服務(wù)業(yè)的相關(guān)支持政策。租賃型養(yǎng)老地產(chǎn)按照有關(guān)規(guī)定，享受養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的稅費(fèi)優(yōu)惠政策和財(cái)政補(bǔ)貼政策。完善住房租賃的法規(guī)制度，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范市場(chǎng)行為，穩(wěn)定租賃關(guān)系。推行住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)房屋租賃合同網(wǎng)上簽約，落實(shí)住房租賃合同登記備案制度。非本地戶籍承租人持房屋所在地房屋交易管理部門出具的《房屋租賃合同登記備案證明》，可申領(lǐng)居住證。各地區(qū)應(yīng)加強(qiáng)住房租賃租金水平的調(diào)查摸底，合理確定市場(chǎng)租金參考價(jià)，并定期分區(qū)域公布不同類型房屋市場(chǎng)租金參考價(jià)。各有關(guān)部門應(yīng)及時(shí)依法依規(guī)辦理住房租賃企業(yè)設(shè)立登記，租賃房屋裝飾裝修、消防安全驗(yàn)收等方面的申請(qǐng)。

六、加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管

（十八）落實(shí)地方責(zé)任。各市（州）人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的房屋租賃市場(chǎng)管理負(fù)總責(zé)，房地產(chǎn)、價(jià)格、通信、金融、稅務(wù)、公安、市場(chǎng)監(jiān)管等部門要建立聯(lián)合監(jiān)管體制，明確職責(zé)分工，充分發(fā)揮街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以及居民委員會(huì)等基層組織作用，推行住房租賃網(wǎng)格化管理。西寧市、海東市、海西州格爾木市作為首批全省培育住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)城市，要結(jié)合實(shí)際，突出特色，制定試點(diǎn)工作方案，明確時(shí)間表和路線圖，出臺(tái)相關(guān)政策措施。其他各州人民政府要結(jié)合實(shí)際制定具體實(shí)施辦法，提出優(yōu)惠政策措施，明確目標(biāo)任務(wù)，落實(shí)工作責(zé)任。要加強(qiáng)住房租賃管理機(jī)構(gòu)建設(shè)，充實(shí)人員力量，保障工作經(jīng)費(fèi)，確保各項(xiàng)工作有序推進(jìn)。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會(huì)同有關(guān)部門對(duì)本意見落實(shí)情況進(jìn)行督促檢查。

（十九）加強(qiáng)信息監(jiān)測(cè)。建立全省統(tǒng)一的住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺(tái)，推進(jìn)部門間信息共享，為租賃市場(chǎng)供需雙方及時(shí)發(fā)布相關(guān)信息提供高效、準(zhǔn)確、便捷的信息服務(wù)。統(tǒng)計(jì)和房地產(chǎn)主管部門要建立住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)和分析體系，做好住房租賃市場(chǎng)房源信息、面積、價(jià)格等信息統(tǒng)計(jì)工作，及時(shí)掌握和分析住房租賃市場(chǎng)運(yùn)行情況，制定科學(xué)有效的調(diào)控和監(jiān)管措施。

（二十）強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管。房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)住房租賃市場(chǎng)管理和相關(guān)協(xié)調(diào)工作，要會(huì)同有關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管，集中開展住房租賃中介機(jī)構(gòu)專項(xiàng)整治工作，積極推進(jìn)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員信用等級(jí)評(píng)定并向社會(huì)公示，對(duì)嚴(yán)重失信主體實(shí)施聯(lián)合懲戒，加大對(duì)典型案例的查處和曝光力度。各級(jí)房地產(chǎn)和金融主管部門要按照“多方參與、專戶專存、專款專用”原則，強(qiáng)化房地產(chǎn)交易資金監(jiān)管，確保資金安全。公安部門要加強(qiáng)出租住房治安管理和住房租賃當(dāng)事人居住登記，督促指導(dǎo)居民委員會(huì)、村民委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他管理單位排查安全隱患。宣傳部門要全面、客觀、公正地報(bào)道住房租賃市場(chǎng)情況，倡導(dǎo)住房先租后買、梯級(jí)消費(fèi)、梯次改善的新理念，營(yíng)造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的良好氛圍。各有關(guān)部門要按照職責(zé)分工，依法查處利用出租住房從事違法經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的行為。

本實(shí)施意見自2017年4月24日起施行，期間如遇國(guó)家政策調(diào)整，以調(diào)整后的政策為準(zhǔn)。
 

青海省人民政府辦公廳

2017年3月25日

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