皖政〔2016〕56號《安徽省人民政府關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見》

安徽省人民政府關(guān)于去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實(shí)施意見





皖政〔2016〕56號

各市、縣人民政府，省政府各部門、各直屬機(jī)構(gòu)：

為深入貫徹中央經(jīng)濟(jì)工作會議和全省經(jīng)濟(jì)工作暨城市工作會議精神，全面落實(shí)習(xí)近平總書記視察安徽重要講話精神，按照《中共安徽省委安徽省人民政府關(guān)于印發(fā)〈安徽省扎實(shí)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革實(shí)施方案〉的通知》（皖發(fā)〔2016〕21號）要求，圍繞穩(wěn)市場，推進(jìn)去庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展，現(xiàn)提出以下實(shí)施意見：

一、總體要求

按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。鼓勵進(jìn)城務(wù)工人員等新市民住房消費(fèi)，支持居民住房剛性需求和改善性需求，有序化解房地產(chǎn)庫存，有效控制市場潛在風(fēng)險(xiǎn)。

二、工作原則

（一）突出重點(diǎn)，分類指導(dǎo)。合肥市房地產(chǎn)去庫存重點(diǎn)是非住宅商品房，同時(shí)要加強(qiáng)商品住房供應(yīng)管理，保障供求基本平衡，保持市場穩(wěn)定，控制房價(jià)過快上漲，避免大起大落。其他城市要控制房地產(chǎn)用地供應(yīng)，提高新市民住房購租能力，加大棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例，有序擴(kuò)大和優(yōu)化住房需求。

（二）抓住關(guān)鍵，因城施策。突出“減、控、供、停”四字方針，把房地產(chǎn)用地供應(yīng)管理作為去庫存的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，以非住宅商品房去庫存為重點(diǎn)，統(tǒng)籌商品住房去庫存，嚴(yán)控增量、消化存量。對商品住房去化周期超過2年的，要減少新增居住用地供應(yīng)；去化周期少于2年但已出讓開發(fā)用地較多的，也要控制好供地節(jié)奏，防止形成新的積壓；商品住房需求旺盛、庫存量較少的城市，要加強(qiáng)供應(yīng)管理，加大居住用地有效供應(yīng)，公開市場信息，合理引導(dǎo)市場預(yù)期，防止房價(jià)非理性上漲。商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期超過48個(gè)月的，停止新出讓同類性質(zhì)用地。

（三）深化改革，健全機(jī)制。堅(jiān)持用改革的辦法推進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整，形成完善的政府調(diào)控和市場監(jiān)管機(jī)制，為提高供給質(zhì)量激發(fā)內(nèi)生動力、營造外部環(huán)境。推進(jìn)政策公開、程序公開、結(jié)果公開，對各類主體一視同仁，嚴(yán)格落實(shí)政策，接受社會監(jiān)督，確保公開公平。

三、主要目標(biāo)和措施

用3年左右時(shí)間，去化商品房庫存2500萬平方米。到2018年底，全省商品住房去化周期控制在15個(gè)月以內(nèi)，各設(shè)區(qū)的市去化周期控制在18個(gè)月左右；全省商業(yè)辦公等非住宅商品房去化周期控制在48個(gè)月左右，各設(shè)區(qū)的市去化周期控制在55個(gè)月左右。到2020年，實(shí)現(xiàn)供需基本平衡，房價(jià)基本穩(wěn)定，有效控制市場潛在風(fēng)險(xiǎn)。

（一）鼓勵支持新市民住房消費(fèi)。

1. 保障進(jìn)城落戶農(nóng)民合法權(quán)益。進(jìn)城落戶農(nóng)民依法取得的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、集體收益分配權(quán)（以下簡稱“三權(quán)”）繼續(xù)保持不變。堅(jiān)持依法、自愿、有償，在確權(quán)登記頒證的基礎(chǔ)上，積極開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓試點(diǎn)，提高進(jìn)城落戶農(nóng)民的購房支付能力。進(jìn)城落戶農(nóng)民享受與城鎮(zhèn)居民同等的就業(yè)、社會保障政策和子女就學(xué)、升學(xué)待遇等公共服務(wù)。

2. 提升繳存人住房公積金貸款能力。支持將有穩(wěn)定就業(yè)的進(jìn)城務(wù)工人員、非全日制從業(yè)人員和個(gè)體工商戶等自由職業(yè)者納入住房公積金繳存范圍，享有住房公積金提取、貸款等相關(guān)權(quán)益。積極拓展住房公積金貸款資金來源，推進(jìn)信貸資產(chǎn)證券化，通過發(fā)放商業(yè)銀行和住房公積金組合貸款、實(shí)行“公轉(zhuǎn)商”貸款貼息等方式，努力滿足住房公積金繳存人貸款需要。

3. 創(chuàng)新購房信貸產(chǎn)品。鼓勵社會資本參與設(shè)立住房融資租賃公司，為購房者提供融資服務(wù)，探索以租代購、租購結(jié)合的新型住房金融模式。鼓勵銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)加大對進(jìn)城農(nóng)民購房的信貸支持，進(jìn)一步優(yōu)化貸款審批流程，縮短辦理時(shí)限，最低首付款比例不高于城鎮(zhèn)居民。支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)進(jìn)城農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商收入和“三權(quán)”收益特點(diǎn)，改進(jìn)還款能力審核要求，實(shí)行靈活的還款方式。有關(guān)機(jī)構(gòu)在辦理貸款抵押等手續(xù)時(shí)，要為進(jìn)城農(nóng)民購房提供一站式便捷服務(wù)。建立銀行與擔(dān)保機(jī)構(gòu)之間的貸款風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制，由購房所在地政府為進(jìn)城農(nóng)民購房貸款向擔(dān)保機(jī)構(gòu)購買擔(dān)保服務(wù)。進(jìn)城農(nóng)民購房貸款出現(xiàn)不良，處置抵押物變現(xiàn)所得價(jià)款不足以清償?shù)牟糠?，貸款銀行承擔(dān)70%、購房所在地政府擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)20%、省再擔(dān)保機(jī)構(gòu)承擔(dān)10%。擔(dān)保額在20萬元及以下的，擔(dān)保費(fèi)率0.4%；超過20萬元的部分，擔(dān)保費(fèi)率0.5%。

4. 鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房落戶。對退出宅基地進(jìn)城購房落戶的農(nóng)民，由縣（含市、區(qū)，下同）政府給予購房獎勵。對自愿將宅基地退還給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，縣政府按每畝不低于5萬元給予獎勵。對自愿退出宅基地，宅基地復(fù)墾為耕地或其他農(nóng)用地后，由原宅基地使用者承包經(jīng)營的，縣政府按每畝不低于3萬元給予獎勵。宅基地復(fù)墾為耕地后形成的新增耕地面積納入補(bǔ)充耕地指標(biāo)儲備庫，由縣政府統(tǒng)籌安排使用。各地要嚴(yán)格控制新增農(nóng)村宅基地審批。

5. 擴(kuò)大公共租賃住房保障范圍。將已退出宅基地且在城鎮(zhèn)無住房的進(jìn)城落戶農(nóng)民納入城鎮(zhèn)公共租賃住房保障范圍。

6. 支持政策性遷移群體進(jìn)城購房。易地扶貧搬遷對象、納入避險(xiǎn)解困范圍的水庫移民、行蓄洪區(qū)及干流灘區(qū)遷建居民、地質(zhì)災(zāi)害點(diǎn)避讓搬遷居民自愿進(jìn)城購房，享受進(jìn)城農(nóng)民購房同等獎勵政策。各地應(yīng)將屬于補(bǔ)助到戶的中央和省級補(bǔ)助資金全部發(fā)放到戶，支持政策性遷移群體自主購房。

（二）大力推進(jìn)住房保障貨幣化。

1. 提高棚改貨幣化安置比例。2016年城市棚戶區(qū)改造貨幣化安置比例原則上不低于50%，以后年度逐年提高比例。對在售商品住房去化周期超過2年的，原則上不再安排新建棚改安置住房；確需實(shí)物安置的，政府原則上不再直接組織安置房建設(shè)，公開從市場購買安置房。在售商品住房去化周期少于2年的，也應(yīng)加快推行貨幣化安置，并大幅提高比例。積極引導(dǎo)城中村改造居民選擇貨幣化安置。

2. 優(yōu)化棚改居民購房服務(wù)。市、縣政府要搭建棚改貨幣化安置服務(wù)平臺，鼓勵信譽(yù)好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)進(jìn)入平臺，公布房源信息和信貸產(chǎn)品，給予棚改居民適當(dāng)降價(jià)或折扣、讓利等優(yōu)惠。也可通過公開競價(jià)等方式，組織棚改居民團(tuán)購住房。

3. 加強(qiáng)財(cái)稅政策引導(dǎo)。省財(cái)政安排的棚改專項(xiàng)補(bǔ)助資金，要向貨幣化安置比例高的市、縣傾斜。市、縣政府對選擇貨幣化安置并在規(guī)定時(shí)限內(nèi)購買商品房的棚改居民，給予適當(dāng)獎勵。貨幣化安置補(bǔ)償款按國家有關(guān)規(guī)定免征個(gè)人所得稅，購買商品房享受國家規(guī)定的契稅優(yōu)惠政策。允許將按規(guī)定提取用于公租房建設(shè)的住房公積金增值收益用于棚改貨幣化安置。

4. 加大棚改貨幣化信貸支持。鼓勵國家開發(fā)銀行安徽省分行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行安徽省分行、中國農(nóng)業(yè)銀行安徽省分行等金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先支持棚改（含城中村改造）貨幣化安置項(xiàng)目，優(yōu)化審批流程，提高專項(xiàng)貸款資金支付效率。市、縣政府要強(qiáng)化棚改貨幣化安置項(xiàng)目融資基礎(chǔ)工作，完善貸款、放款各類手續(xù)。對在售商品住房去化周期超過2年的，從嚴(yán)控制新開工建設(shè)棚改安置房項(xiàng)目貸款。

5. 加快推進(jìn)公租房改革。2016年，各市、縣不再新開工建設(shè)公租房，對符合公租房保障條件的家庭，主要利用存量公租房和通過發(fā)放住房租賃補(bǔ)貼方式進(jìn)行保障。鼓勵各地探索公租房資產(chǎn)證券化，加快推進(jìn)公租房管辦分離、租補(bǔ)分開、租售并舉。

6. 提高公租房使用率。適當(dāng)放寬公租房保障條件，加大分配力度，更好發(fā)揮保障作用。在應(yīng)保盡保的前提下，對閑置的存量公租房，可委托專業(yè)租賃機(jī)構(gòu)面向社會出租，租金收入專項(xiàng)用于發(fā)放公租房保障對象住房租賃補(bǔ)貼或歸還公租房建設(shè)貸款。

（三）加強(qiáng)商品房供應(yīng)管理。

1. 加強(qiáng)房地產(chǎn)供地調(diào)控。各市、縣國土資源管理部門要會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)（房地產(chǎn)）部門，按照“減、控、供、停”四字方針，根據(jù)當(dāng)?shù)厣唐贩吭谑?、在建、已供地可建?guī)模等，科學(xué)編制年度房地產(chǎn)用地供應(yīng)計(jì)劃，報(bào)省國土資源廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳備案，作為用地供應(yīng)依據(jù)。房地產(chǎn)供應(yīng)明顯偏多或在建房地產(chǎn)用地規(guī)模過大的市、縣，國土資源、規(guī)劃、建設(shè)等部門可以根據(jù)市場狀況，研究制訂未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途轉(zhuǎn)換方案，通過調(diào)整土地用途、規(guī)劃條件，引導(dǎo)未開發(fā)房地產(chǎn)用地轉(zhuǎn)型利用，用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目用途的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資。對按照新用途或者新規(guī)劃條件開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，應(yīng)重新辦理相關(guān)用地手續(xù)，重新核定相應(yīng)的土地價(jià)款。

2. 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)管理。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略，適當(dāng)降低商品住房價(jià)格。通過土地出讓合同約定，逐步提高預(yù)售條件，新出讓房地產(chǎn)開發(fā)用地所建商品住房逐步過渡到現(xiàn)售。市、縣國土資源部門要會同規(guī)劃、建設(shè)、房地產(chǎn)等部門制定擬供地塊出讓方案，落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見書制度。規(guī)劃部門要依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃，提出容積率、公共配套設(shè)施等規(guī)劃條件；建設(shè)、房地產(chǎn)部門要依據(jù)有關(guān)規(guī)定，提出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、預(yù)售條件、房屋裝修、裝配式建筑技術(shù)應(yīng)用等要求。加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)用地競買人的資格和信用審查，提高對信用等級差、閑置或囤積土地超過實(shí)際開發(fā)能力、企業(yè)或主要股東不按合同約定開發(fā)建設(shè)、項(xiàng)目遺留問題較多企業(yè)的競買準(zhǔn)入條件。

3. 推進(jìn)商業(yè)辦公等非住宅商品房結(jié)構(gòu)調(diào)整。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的前提下，鼓勵開發(fā)企業(yè)將庫存工業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)改造為科技企業(yè)孵化器、眾創(chuàng)空間，將庫存商品房改造為商務(wù)居住復(fù)合式地產(chǎn)、電商用房、都市型工業(yè)地產(chǎn)等，允許其在繳清土地出讓金后分割銷售和辦理產(chǎn)權(quán)登記。通過規(guī)劃、土地、金融、稅收等政策引導(dǎo)，鼓勵將商業(yè)辦公等非住宅商品房轉(zhuǎn)化為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進(jìn)專業(yè)物業(yè)機(jī)構(gòu)運(yùn)營已建成的商業(yè)辦公用房。對資金困難的在建項(xiàng)目，支持有實(shí)力、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)開展兼并重組。

4. 發(fā)展房屋租賃市場。加強(qiáng)房屋租賃市場監(jiān)管，推行房屋租賃合同示范文本，明確租賃當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，穩(wěn)定租賃關(guān)系，保障租賃當(dāng)事人權(quán)益。鼓勵機(jī)構(gòu)投資者投資經(jīng)營出租房屋，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從商品房銷售向“售租并舉”投資模式轉(zhuǎn)變。

5. 加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。加快建立覆蓋全省的新建商品房和存量房交易管理系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)省、市、縣聯(lián)網(wǎng)。健全房地產(chǎn)市場信息公開機(jī)制，各地要按月公布商品房成交量、成交價(jià)格、批準(zhǔn)預(yù)售等市場信息，按年公布常住人口數(shù)、戶籍人口數(shù)、人均住房面積、存量商品住房套數(shù)及面積等信息。建立房地產(chǎn)企業(yè)信用體系，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)、中介服務(wù)、物業(yè)管理行為監(jiān)管。

6. 推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。推動房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工企業(yè)戰(zhàn)略協(xié)作，鼓勵兼并、收購、重組。鼓勵支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)與規(guī)模大、信譽(yù)好的房地產(chǎn)企業(yè)開展多種形式的戰(zhàn)略合作。落實(shí)好國家和省促進(jìn)企業(yè)兼并重組各項(xiàng)政策，省內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)等企業(yè)，可在項(xiàng)目所在地以分公司名義辦理項(xiàng)目審批手續(xù)、設(shè)立銀行賬號、按項(xiàng)目獨(dú)立核算、按規(guī)定在當(dāng)?shù)乩U納相關(guān)稅費(fèi)，可不再新設(shè)立獨(dú)立法人資格的子公司。規(guī)范物業(yè)管理招投標(biāo)行為，開展物業(yè)管理示范項(xiàng)目創(chuàng)建活動，扶持一批骨干物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

7. 落實(shí)房地產(chǎn)稅收政策。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅實(shí)行先預(yù)征、后清算、多退少補(bǔ)。稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始，按項(xiàng)目分別建立檔案、設(shè)置臺賬，做到稅務(wù)管理與納稅人項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)同步。各地要對普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房土地增值稅實(shí)行1.5%的低預(yù)征率；對裝配式建筑和綠色建筑（普通標(biāo)準(zhǔn)住房、全裝修住房除外），土地增值稅預(yù)征率超過1.5%的，要在現(xiàn)行預(yù)征率的基礎(chǔ)上分別下調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)。對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)且建成后無償移交政府部門的學(xué)校、幼兒園用地，暫不征收城鎮(zhèn)土地使用稅；對屬于房地產(chǎn)企業(yè)的待售開發(fā)房產(chǎn)，未納入自有固定資產(chǎn)管理且未使用、未出租的，不征收房產(chǎn)稅。通過合并、分立、出售、置換等方式將全部或部分實(shí)物資產(chǎn)及其相關(guān)債權(quán)、債務(wù)以及勞動力等一并轉(zhuǎn)讓的行為，不屬于增值稅征收范圍，其中涉及的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收增值稅。對納稅確有困難的房地產(chǎn)企業(yè)，經(jīng)省級稅務(wù)機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)后可以適當(dāng)延期繳納稅款。對兼并重組的房地產(chǎn)企業(yè)，市、縣政府應(yīng)當(dāng)按照不增加企業(yè)地方稅收負(fù)擔(dān)的原則，給予適當(dāng)支持。

8. 嚴(yán)格落實(shí)涉企收費(fèi)清單制度。全面清理規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各類收費(fèi)，重點(diǎn)清理與行政審批掛鉤的經(jīng)營性收費(fèi)和中介服務(wù)類收費(fèi)。落實(shí)房地產(chǎn)企業(yè)收費(fèi)清單制度，清單之外一律不得收費(fèi)。自發(fā)文之日起，縣以下地區(qū)兩年內(nèi)暫不征收防空地下室易地建設(shè)費(fèi)。取消防雷、防震等行政審批技術(shù)性服務(wù)收費(fèi)。

四、組織保障

（一）強(qiáng)化組織領(lǐng)導(dǎo)。在省扎實(shí)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革工作領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同省國土資源廳等部門，加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和工作指導(dǎo)，確保各項(xiàng)措施落到實(shí)處，推進(jìn)全省房地產(chǎn)去庫存工作。省有關(guān)部門要抓緊制定完善相關(guān)配套政策，指導(dǎo)各地做好去庫存工作。

（二）壓實(shí)主體責(zé)任。市、縣政府是去庫存工作的責(zé)任主體，主要負(fù)責(zé)同志負(fù)直接責(zé)任。8月底前，完成本地商品房供應(yīng)情況專項(xiàng)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，全面摸清現(xiàn)有商品房總量、商品房庫存、常住人口數(shù)、戶籍人口數(shù)和人均住房面積等，深入分析本地房地產(chǎn)庫存情況、存在的主要問題，制定出臺去庫存具體方案和相關(guān)政策，明確目標(biāo)，分解任務(wù)，落實(shí)責(zé)任。10月底前，各市、縣要制定并公布“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃、商業(yè)辦公用房發(fā)展規(guī)劃及年度實(shí)施計(jì)劃。

（三）加強(qiáng)督促檢查。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳會同省國土資源廳等部門，按季度對各地去庫存工作進(jìn)展情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，年底全面盤點(diǎn)，查找存在問題，對履行去庫存主體責(zé)任不力、效果不明顯的市縣政府，嚴(yán)格實(shí)行約談問責(zé)。

（四）加強(qiáng)宣傳引導(dǎo)。通過多種途徑和形式，加強(qiáng)對供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革和去庫存政策的解讀，強(qiáng)化正面宣傳和引導(dǎo)，積極回應(yīng)社會關(guān)切，穩(wěn)定社會預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。



附件：【點(diǎn)擊下載】

1．去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展任務(wù)分工

2．全省房地產(chǎn)去庫存目標(biāo)任務(wù)分解表



 

安徽省人民政府

2016年6月12日

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