桂政發(fā)〔1994〕79號(hào)《廣西壯族自治區(qū)人民政府印發(fā)廣西壯族自治區(qū)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定的實(shí)施方案的通知》

廣西壯族自治區(qū)人民政府印發(fā)廣西壯族自治區(qū)貫徹國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定的實(shí)施方案的通知



桂政發(fā)〔1994〕79號(hào)            1994年9月30日

為了建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度，加快住房建設(shè)步伐，加快解決人民群眾的住房問(wèn)題，根據(jù)“國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定”（以下簡(jiǎn)稱《決定》），結(jié)合我區(qū)房改的實(shí)際情況，特制定如下實(shí)施方案：

一、關(guān)于城鎮(zhèn)住房制度改革的根本目的、基本內(nèi)容和我區(qū)近期房改主要任務(wù)

1、城鎮(zhèn)住房制度改革作為經(jīng)濟(jì)制度改革的重要組成部分，其根本目的是：建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的城鎮(zhèn)住房制度，實(shí)現(xiàn)住房商品化、社會(huì)化；加快住房建設(shè)，改善居住條件，逐步滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求。

2、城鎮(zhèn)住房制度改革的基本內(nèi)容是：把住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制改變?yōu)閲?guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；把各單位建設(shè)、分配、維修、管理住房的體制改變?yōu)樯鐣?huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制；把住房實(shí)物福利分配的方式改變?yōu)橐园磩诜峙錇橹鞯呢泿殴べY分配方式；建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商品性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和發(fā)展社會(huì)化的房屋維修、管理市場(chǎng)，逐步實(shí)現(xiàn)住房資金投入產(chǎn)出的良性循環(huán)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3、城鎮(zhèn)住房制度改革要堅(jiān)持配套、分階段推進(jìn)。我區(qū)近期房改的主要任務(wù)是：繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房，認(rèn)真做好與原售房政策的銜接工作；全面推行住房公積金制度；積極推進(jìn)租金改革；切實(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)；加強(qiáng)住房售后管理，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修管理市場(chǎng)。加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，全面推進(jìn)我區(qū)城鎮(zhèn)住房制度改革。

二、繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房，認(rèn)真做好與原售房政策的銜接工作我區(qū)住房制度改革幾年來(lái)的實(shí)踐證明，穩(wěn)步出售公有住房，有利于搞活住房存量，加快回收資金，促進(jìn)住房建設(shè)，也有利于加快租金改革步伐，引導(dǎo)居民消費(fèi)，適應(yīng)了居民購(gòu)房置業(yè)的要求，因此要繼續(xù)穩(wěn)步出售公有住房。

1、售房原則城鎮(zhèn)公有住房，除市（縣）以上人民政府認(rèn)為不宜出售的外，均可向城鎮(zhèn)職工出售（在職副省級(jí)以上干部住房暫不出售），職工購(gòu)買公有住房堅(jiān)持自愿的原則。新建住房和騰空的舊住房實(shí)行先售后租，并優(yōu)先出售給住房困難戶、無(wú)房戶。

2、售房?jī)r(jià)格出售公有住房分別實(shí)行市場(chǎng)價(jià)、成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)價(jià)。高收入家庭實(shí)行市場(chǎng)價(jià)；中低收入家庭實(shí)行成本價(jià)。成本價(jià)包括住房的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)、貸款利息和稅金等7項(xiàng)因素（小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公建費(fèi)是否列入成本由各市、縣自行確定）。舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算，使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算。

目前以成本價(jià)售房有困難的市（縣），可以實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)由兩部分組成：一是職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的部分（簡(jiǎn)稱負(fù)擔(dān)價(jià)），二是職工用單位資助的住房公積金抵交的部分（簡(jiǎn)稱抵交價(jià)）。1994年負(fù)擔(dān)價(jià)為雙職工所在市、縣上1年平均工資的3倍，2000年以前達(dá)到3. 5倍。抵交價(jià)按雙職工65年內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計(jì)算（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的計(jì)算方法見附件一）。

出售公有住房的成本價(jià)和標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府逐年測(cè)定，報(bào)自治區(qū)住房制度改革領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行。以每年7月1日至次年6月30日為一年度。

實(shí)際售價(jià)根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修處因素進(jìn)行調(diào)整。

3、優(yōu)惠政策

（1）現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠。職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買現(xiàn)已住用的公房，可給予現(xiàn)住房?jī)?yōu)惠。1994年購(gòu)買現(xiàn)住房分別按成本價(jià)或負(fù)擔(dān)價(jià)優(yōu)惠5%，以后逐年減少，至2000年全部取消；舊房的抵交價(jià)，根據(jù)使用年限適當(dāng)降低，使用年限10年（含10年）的不能低于新房抵交價(jià)的90%，超過(guò)10年的，最多不能低于新房抵交價(jià)的80%。

（2）工齡折扣。售房單位應(yīng)根據(jù)購(gòu)房職工建立住房公積金制度前的工齡給予工齡折扣（含夫婦雙方）。每年工齡折扣的數(shù)額，按抵交價(jià)除以65年（男職工35年，女職工30年）計(jì)算。離退休職工計(jì)算工齡折扣的時(shí)間，按國(guó)家規(guī)定的離退休年齡計(jì)算。

（3）一次性付款折扣。凡一次性付清房款者，減收應(yīng)付房款不高于20%。

（4）職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買公有住房，每個(gè)家庭只能享受一次。購(gòu)買的住房面積標(biāo)準(zhǔn)仍按自治區(qū)批準(zhǔn)的各市、縣房改方案執(zhí)行，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)部分，一律按市場(chǎng)價(jià)。

4、分期付款無(wú)力一次付清房款者，可實(shí)行分期付款，但首次付款不得低于房款的30%，余款按月還本付息，還款年限不得超過(guò)10年。購(gòu)房人也可向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押貸款。

5、明確產(chǎn)權(quán)職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和按規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。

職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，可以繼承。一般住用5年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位有優(yōu)先購(gòu)買、租用權(quán)。售、租房收入在補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或所含土地收益和有關(guān)稅費(fèi)后，單位和個(gè)人按各自的產(chǎn)權(quán)比例分配。

6、做好售房政策銜接對(duì)于在《決定》出臺(tái)以前按自治區(qū)方案關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預(yù)付款的），仍予以認(rèn)可，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。也可經(jīng)購(gòu)房人同意，按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息后，原購(gòu)住房產(chǎn)權(quán)全部歸個(gè)人所有（具體計(jì)算辦法見附件二）。

對(duì)于在《決定》出臺(tái)以前違反自治區(qū)統(tǒng)一政策規(guī)定低價(jià)出售的公有住房，應(yīng)一律按自治區(qū)的方案予以糾正，再明確產(chǎn)權(quán)比例。

《決定》公布之后出售公有住房一律按《決定》規(guī)定的售房政策執(zhí)行，自治區(qū)和各級(jí)人民政府原規(guī)定出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)和最低價(jià)一律停止執(zhí)行。

7、售房款的管理國(guó)有住房的出售收入按住房產(chǎn)權(quán)關(guān)系和一定比例上交同級(jí)財(cái)政和留歸單位，分別納入城市住房基金和單位住房基金；其他公有住房出售收入，歸單位所有，納入單位住房基金。各級(jí)人民政府要建立和健全專門的住房資金管理機(jī)構(gòu)，在同級(jí)房改領(lǐng)導(dǎo)小組領(lǐng)導(dǎo)下，對(duì)城市、單位、個(gè)人三級(jí)住房基金進(jìn)行統(tǒng)一歸集、統(tǒng)一管理、專戶儲(chǔ)存、專款專用。住房資金管理機(jī)構(gòu)掛靠哪個(gè)部門管理，仍由各地自定。住房資金的存貸款業(yè)務(wù)由該管理機(jī)構(gòu)委托經(jīng)當(dāng)?shù)厝嗣裾付ǖ膶I(yè)銀行辦理，受委托的專業(yè)銀行根據(jù)委托協(xié)議辦理相關(guān)的金融業(yè)務(wù)。

要繼續(xù)做好原售房資金轉(zhuǎn)入各級(jí)住房基金的核定、劃轉(zhuǎn)工作。劃轉(zhuǎn)的資金和原有的住房補(bǔ)貼，要逐步理入職工工資或用于列支公積金。

三、全面推行公積金制度住房公積金是一項(xiàng)個(gè)人的長(zhǎng)期性住房?jī)?chǔ)蓄。實(shí)行住房公積金制度有利于住房資金的積累、周轉(zhuǎn)和政策性抵押貸款制度的建立；有利于增強(qiáng)職工自我保障意識(shí)，提高職工購(gòu)、建住房能力，促進(jìn)住房建設(shè)。全區(qū)所有行政和企業(yè)、事業(yè)單位及其職工均應(yīng)按照“個(gè)人存儲(chǔ)、單位資助、統(tǒng)一管理、專項(xiàng)使用”的原則交納公積金，建立住房公積金制度，并要做出預(yù)算安排，列入預(yù)算計(jì)劃。

1、公積金的繳存率住房公積金由在職職工個(gè)人及其所在單位，分別按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月交納，歸個(gè)人所有，作為個(gè)人住房基金存入個(gè)人公積金帳戶，用于購(gòu)、建、大修住房。職工離退休時(shí)，本息余額一次結(jié)清，退還職工本人。“八五”期間，我區(qū)住房公積金的繳存率定為上一年12月工資額的5%。外資企業(yè)及其中方職工的住房公積金繳交率也同樣執(zhí)行這個(gè)比例。

2、已推行公積金的市、縣，要按《決定》進(jìn)一步規(guī)范完善，形成制度。尚未建立住房公積金制度的市、縣，最遲至1995年6月30日前都要推行住房公積金制度。公積金的列支渠道按《決定》的規(guī)定辦理。

3、住房公積金的管理住房公積金是類似職工工資，屬于個(gè)人所有并具有社會(huì)保障性質(zhì)的資金。各市、縣政府負(fù)責(zé)制定公積金的歸集、使用、管理等有關(guān)具體規(guī)定，審定公積金的使用計(jì)劃和財(cái)務(wù)收支預(yù)算。各市、縣人民政府要根據(jù)責(zé)權(quán)利一致的原則由專門的住房資金（含公積金）管理機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)住房公積金的歸集、支付、核算和編制使用計(jì)劃等管理工作。

四、積極推進(jìn)租金改革

1、租金改革的原則租金改革要考慮租售比價(jià)的合理化。租金提高的幅度和次數(shù)，要與售房?jī)r(jià)格從標(biāo)準(zhǔn)價(jià)向成本價(jià)過(guò)渡的步驟相聯(lián)系，也要與當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较噙m應(yīng)，要根據(jù)物價(jià)指數(shù)控制目標(biāo)統(tǒng)籌安排。

2、租金改革規(guī)劃1996年全區(qū)租金水平要達(dá)到房租支出占雙職工家庭平均工資收入的5%。到2000年，住房租金原則上應(yīng)達(dá)到占雙職工家庭平均工資的15%。各市、縣每年6月30日前根據(jù)自治區(qū)的提租規(guī)劃和上年12月當(dāng)?shù)芈毠さ氖杖胨綔y(cè)定并公布下一年度租金提高的幅度。有條件的市、縣或單位，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況，較快實(shí)現(xiàn)向成本租金的過(guò)渡。

職工實(shí)交租金還應(yīng)根據(jù)住房所處地段、結(jié)構(gòu)、設(shè)施、裝修等因素進(jìn)行調(diào)整。

3、新房新租為推動(dòng)新房率先進(jìn)入住房新體制，在租金水平達(dá)到成本租金以前，新建公有住房（含騰空的舊住房）的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)高于同期現(xiàn)住房的租金標(biāo)準(zhǔn)。各市、縣人民政府可對(duì)新房實(shí)行新租作出具體規(guī)定，還可以對(duì)職工承擔(dān)新房（含騰空的舊住房）交納租賃保證金和認(rèn)購(gòu)住房債券做出具體規(guī)定。

4、減、免、補(bǔ)辦法租金調(diào)整后，離退休職工、政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和非在職的優(yōu)撫戶等，實(shí)交租金超過(guò)個(gè)人合理部分已造成生活困難的，可繼續(xù)實(shí)行減免補(bǔ)政策，具體辦法如下：1937年7月6日以前參加革命工作的離休干部、已故離休干部的配偶及政府民政部門確定的社會(huì)救濟(jì)戶和非在職的優(yōu)撫戶，提租后每戶每月凈增租金全部免交；1937年7月7日至1945年9月2日參加革命工作的離休干部，提租后每戶每月凈增租金免交70%；1945年9月3日至1949年9月30日參加革命工作的離休干部提租后每戶每月凈增租金免交50%；建國(guó)以后參加工作，1985年工資改革以前的退休職工提租后每戶每月凈增租金免交30%。

5、住房在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之內(nèi)的職工家庭，用規(guī)定的個(gè)人合理負(fù)擔(dān)部分加上全部住房補(bǔ)貼，仍不足支付房租的，差額可由其所在單位適當(dāng)給予補(bǔ)助，列支渠道按《決定》的規(guī)定辦理。

6、加強(qiáng)對(duì)租金收入的管理租金收入歸產(chǎn)權(quán)單位所有，納入單位住房基金，由住房資金管理機(jī)構(gòu)管理，用于住房維修、管理、建設(shè)和城鎮(zhèn)住房制度改革。

五、切實(shí)加快經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)各市、縣人民政府要十分重視經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)，盡快把房改歸集起來(lái)的資金充分有效地用到住房建設(shè)上，加快解決中低收入家庭的住房問(wèn)題。

1、政府扶持，各有關(guān)部門配合，抓好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)各市、縣人民政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取行政劃撥方式供應(yīng)；對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)項(xiàng)目，各有關(guān)部門要在計(jì)劃、規(guī)劃、拆遷、稅費(fèi)等方面予以政策扶持。各市、縣房改部門要會(huì)同有關(guān)部門制定本地經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的當(dāng)年計(jì)劃和“九五”規(guī)劃，并做好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的組織協(xié)調(diào)、分配和管理工作。各級(jí)建設(shè)行政主管部門要切實(shí)組織好經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)的施工工作。各房地產(chǎn)開發(fā)公司每年的建房總量中，經(jīng)濟(jì)適用住房要占20%以上。金融單位在信貸等方面應(yīng)予以支持。

開發(fā)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房可繼續(xù)執(zhí)行自治區(qū)原房改方案和有關(guān)規(guī)定的稅費(fèi)減免優(yōu)惠政策，具體減免項(xiàng)目由各市、縣人民政府自定。

2、繼續(xù)鼓勵(lì)集資合作建房，加快解危解困要充分調(diào)動(dòng)各方面積極因素，在統(tǒng)一規(guī)劃的前提下，加快住房建設(shè)步伐。凡是有條件自己解決職工住房的企業(yè)和單位，要繼續(xù)大力推進(jìn)集資合作建房。各市、縣房改辦和住房資金管理機(jī)構(gòu)要認(rèn)真做好已歸集的單位住房資金的回?fù)芄ぷ?，積極支持單位建房和集資建房，并做好政策指導(dǎo)和組織協(xié)調(diào)工作，要積極創(chuàng)造條件，推進(jìn)城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)建設(shè)，加快城鎮(zhèn)危舊房改造和解決困難戶的住房問(wèn)題，逐步建立起完善的國(guó)家、集體、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的住房建設(shè)投資體制。

六、加強(qiáng)住房售后管理，大力發(fā)展房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和社會(huì)化的房屋維修管理市場(chǎng)只有建立完善的住房管理體系、方便的住房維修服務(wù)市場(chǎng)以及合理的住房服務(wù)價(jià)格體系并形成機(jī)制，才能解除購(gòu)房職工的后顧之憂。

1、改革現(xiàn)行的城鎮(zhèn)住房管理體制按照建立住房新制度的要求，各地可組建維修管理小組或管委會(huì)，發(fā)展多種所有制形式的物業(yè)管理企業(yè)，為住宅區(qū)居民提供多層次、綜合性和社會(huì)化的維修管理服務(wù)，逐步改變由各單位維修管理住房的體制為社會(huì)化、專業(yè)化運(yùn)行的體制。

2、售后維修、管理的經(jīng)費(fèi)籌措職工按《決定》規(guī)定購(gòu)買的住房，各項(xiàng)維修開支由產(chǎn)權(quán)人負(fù)擔(dān)。售后樓房應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施的維修基金，維修基金的利息（儲(chǔ)蓄期間按銀行規(guī)定的個(gè)人儲(chǔ)蓄存款利息計(jì)息）用于支付共用部位、共用設(shè)施的維修費(fèi)用，不足部分由產(chǎn)權(quán)人按各自占有房屋建筑面積的比例分?jǐn)偂?br />
3、建立和發(fā)展房產(chǎn)交易和維修管理市場(chǎng)發(fā)展便于交易的規(guī)范化房產(chǎn)市場(chǎng)和較為完善、周到的售后維修服務(wù)是促進(jìn)出售公房的重要前提。職工購(gòu)買公房，要辦理住房產(chǎn)權(quán)過(guò)戶和登記手續(xù)及相應(yīng)的土地使用權(quán)變更登記手續(xù)；轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈(zèng)與）、出租、抵押、繼承所購(gòu)住房，要按國(guó)家和當(dāng)?shù)厝嗣裾囊?guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)。要加強(qiáng)市場(chǎng)管理，規(guī)范交易程序，完善稅收和資產(chǎn)評(píng)估制度，盡快完善有關(guān)政策法規(guī)，把住房市場(chǎng)納入法制軌道。

七、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，統(tǒng)籌安排，加快推進(jìn)住房制度改革加快住房建設(shè)和推進(jìn)住房制度改革是各級(jí)人民政府的重要職責(zé)，各級(jí)政府要把房改作為一項(xiàng)重要任務(wù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的重點(diǎn)之一來(lái)抓。房改直接關(guān)系廣大群眾的切身利益，關(guān)系政治穩(wěn)定和社會(huì)安定，涉及到各個(gè)方面和各個(gè)部門，各級(jí)政府應(yīng)當(dāng)高度重視，加強(qiáng)對(duì)這項(xiàng)工作的領(lǐng)導(dǎo)。

1、健全機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)房改隊(duì)伍建設(shè)住房制度改革是一項(xiàng)長(zhǎng)期任務(wù)，也是一項(xiàng)政策性、理論性、專業(yè)技術(shù)性較強(qiáng)的工作，各級(jí)人民政府要建立健全工作機(jī)構(gòu)，給其機(jī)構(gòu)定級(jí)定編，并賦以相應(yīng)的協(xié)調(diào)責(zé)任和決策權(quán)力。要有計(jì)劃地進(jìn)行干部培訓(xùn)，使房改有一支穩(wěn)定的政治思想好，業(yè)務(wù)素質(zhì)過(guò)硬，作風(fēng)扎實(shí)的干部隊(duì)伍，防止不正之風(fēng)和以權(quán)謀私。

2、把企業(yè)房改作為城鎮(zhèn)住房制度改革的重點(diǎn)企業(yè)房改是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的重要內(nèi)容之一，各級(jí)政府要為企業(yè)房改創(chuàng)造條件，積極支持企業(yè)開展集資建房，加快解決企業(yè)職工住房問(wèn)題。有條件的國(guó)有大中型企業(yè)，應(yīng)結(jié)合企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制轉(zhuǎn)換和勞動(dòng)工資制度改革，采取成立房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，或把企業(yè)住房委托給社會(huì)化的物業(yè)管理公司，或由本企業(yè)與其它企業(yè)、單位一起組建股份制的物業(yè)管理公司等多種形式，把住房建設(shè)、分配、管理和維修服務(wù)等職能從企業(yè)中分離出去，加快實(shí)現(xiàn)住房的商品化、社會(huì)化。

3、繼續(xù)加強(qiáng)房改的宣傳工作廣大群眾的支持是房改堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。要利用各種宣傳工具，向群眾講明加快房改的目的、意義、政策和實(shí)施步驟，注意針對(duì)群眾中的思想認(rèn)識(shí)問(wèn)題做好解釋宣傳工作，提高城鎮(zhèn)居民的住房商品化意識(shí)，積極參與住房制度改革。

4、各市、縣要根據(jù)《決定》規(guī)定的統(tǒng)一政策，結(jié)合本地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定本地的深化住房制度改革實(shí)施細(xì)則，并按規(guī)定報(bào)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后執(zhí)行。所有單位，不論隸屬關(guān)系，都應(yīng)服從所在市、縣政府對(duì)房改的統(tǒng)一部署和政策。自治區(qū)和各地、市政府要根據(jù)《決定》精神，加強(qiáng)檢查、督促，保證國(guó)家房改政策的順利實(shí)施。

5、嚴(yán)肅房改紀(jì)律。各級(jí)監(jiān)察部門要加強(qiáng)紀(jì)律監(jiān)督、檢查，對(duì)不執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一政策，低價(jià)售房，變相增加優(yōu)惠，挪用房改資金以及在房改中以權(quán)謀私等違紀(jì)行為要嚴(yán)肅查處。各部門指定的有關(guān)房改的文件和配套政策頒布，須經(jīng)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)簽同意，方能下發(fā)執(zhí)行。

本《實(shí)施方案》由自治區(qū)房改辦解釋。

附件一：關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是指目前以成本價(jià)向中低收入職工家庭售房確有困難的城市或城鎮(zhèn)，依據(jù)該城市或城鎮(zhèn)中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力確定的售房?jī)r(jià)格。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)作為過(guò)渡性決策價(jià)格要隨著中低收入職工家庭經(jīng)濟(jì)承受能力的提高而提高，逐步達(dá)到按成本價(jià)售房。

一、標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算辦法標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按負(fù)擔(dān)價(jià)和抵交價(jià)之和測(cè)定。

（一）負(fù)擔(dān)價(jià)的計(jì)算負(fù)擔(dān)價(jià)是職工個(gè)人負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)，按當(dāng)?shù)厥校h）雙職工年平均工資的一定倍數(shù)計(jì)算的房?jī)r(jià)。1994年為所在市（縣）雙職工年平均工資的3倍。計(jì)算負(fù)擔(dān)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)2面積統(tǒng)一按56m .負(fù)擔(dān)價(jià)的計(jì)算公式為：X＝A×2×P÷56

其中：X為每平方米建筑面積的負(fù)擔(dān)價(jià)，A為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資；2為雙職工；P為房?jī)r(jià)與雙職工平均工資的倍數(shù)（1994年為3）；56指兩居室建筑面積，也是計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的規(guī)定面積。九四年的負(fù)擔(dān)價(jià)計(jì)算公式簡(jiǎn)化為：

X=A×2×3÷56=0.107×A  即：X=0.107×A

（二）抵交價(jià)的計(jì)算

抵交價(jià)是指職工用房改中增發(fā)的住房補(bǔ)貼和住房公積金支付的房?jī)r(jià)?！稕Q定》規(guī)定，抵交價(jià)按雙職工65年（男職工35年、女職工30年）內(nèi)積累的由單位資助的住房公積金貼現(xiàn)值的80%計(jì)算的房?jī)r(jià)（留下20%作為住房維修的費(fèi)用）。

抵交價(jià)的計(jì)算公式為：Y=（Y1+Y2）÷56…………①

Y1=A.C1

Y2=A.C2

其中：Cl=a×b×［（1+8.12%）35-（1十6.66%）35/ （1+8.12%）-（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）35

=5%×1.017×［（1+8.12%）35-（1+6.66%）35/（1+8.12%）-（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）35

=2.1098≈2.11 C2=a×b×［（1+8.12%）30－（1+6.66%）30/（1+8.12%）-（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）30

=5%×1.017 ×［（1+8.12%）30－（1+6.66%）30 /（1+8.12%）－（1+6.66%）］×80%÷（1+6%）30

=1.6904≈1.69

Yl=A.Cl=2.11×A

Y2=A.C2=1.69×A  把Y1  Y2代入①可簡(jiǎn)化為：Y=0.068×A

Y為抵交價(jià)，Y1Y2分別指男、女職工工作年限內(nèi)測(cè)算的抵交價(jià)。C1、C2綜合系數(shù)分別為2.11、1.69.a為公積金交存率5%；b為當(dāng)年內(nèi)單位發(fā)給的住房公積金的年本息和系數(shù)，取1.017.

A為當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資標(biāo)準(zhǔn)價(jià)S=X+Y=0.107×A+0.068×A=0.175×A

其中：X為負(fù)擔(dān)價(jià)，Y為抵交價(jià)

（三）關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算公式中各種數(shù)據(jù)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)算公式中，年工資增長(zhǎng)率8.12%，年物價(jià)增長(zhǎng)指數(shù)6%，住房公積金年儲(chǔ)蓄存款利率6.66%，男職工工作年限35年，女職工工作年限30年，二居室建筑面積56平方米（按照小康居住水平8平方米的標(biāo)準(zhǔn)和戶均3.5人推算得出），均為國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的數(shù)據(jù)。計(jì)算公式中職工平均工資按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年職工平均工資確定。住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)所處地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià)。

例如：某市1993年職工平均工資為3600元，按上述辦法計(jì)算1994年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為：（A＝3600元）

負(fù)擔(dān)價(jià)：X＝0.107×A＝0.107×3600＝385.2（元/㎡ ）

抵交價(jià)：X＝0.068×A＝0.068×3600＝244.8（元/㎡）

標(biāo)準(zhǔn)價(jià)：S＝X＋Y＝385.2＋244.8＝630（元/㎡）

二、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房成新折扣的計(jì)算辦法1、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房，以出售當(dāng)年新房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為100%，按下述辦法給予成新折扣：

（1）負(fù)擔(dān)價(jià)部分的成新折扣，按住房折舊年限50年計(jì)算，每早竣工使用一年成新折扣2%，使用年限超過(guò)30年按30年計(jì)算。

（2）抵交價(jià)部分的成新折扣，根據(jù)使用年限適當(dāng)給予折扣，但最多不能超過(guò)新房抵交價(jià)的20%。

依據(jù)上述規(guī)定以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)出售舊公有住房的年折舊率計(jì)算公式為：

年折舊率＝{[負(fù)擔(dān)價(jià)×2%+抵交價(jià)×20%÷30]/ 標(biāo)準(zhǔn)價(jià)}×100%

例如：一套舊住房已竣工使用20年，給予的成新折扣按年折舊率×20年計(jì)算。如出售的舊住房已竣工使用40，給予的成新折扣只能按年折舊率×30計(jì)算。

2、出售經(jīng)過(guò)大修或設(shè)備更新的舊住房，按簡(jiǎn)單的年限折舊率成新折扣確定的出售價(jià)格，與實(shí)際價(jià)值不符時(shí)，應(yīng)按有關(guān)規(guī)定，經(jīng)實(shí)地評(píng)估后成新折扣。

三、工齡折扣的計(jì)算辦法《決定》中規(guī)定，對(duì)于購(gòu)房職工沒有享受住房公積金的工作年限應(yīng)給予工齡折扣。工齡折扣的計(jì)算年限以各城市公積金建立的時(shí)間為限。

每平方米建筑面積年工齡折扣的數(shù)額，按各城市每建筑平方米抵交價(jià)除以65年計(jì)算。計(jì)算公式為：

每平方米建筑面積年工齡折扣額：抵交價(jià)÷65

例如；某城市1994年售房抵交價(jià)為244.8元/㎡，則該城市職工購(gòu)房年工齡折扣額為：244.8÷65：3.77（元/㎡·年）

注：工齡折扣的工齡計(jì)算時(shí)間，從職工參加工作之日起至國(guó)家規(guī)定的職工工作崗位離退休年齡止（夫妻一方已故的，計(jì)算時(shí)間按去逝那年止）；現(xiàn)已離退休職工按其實(shí)際工齡計(jì)算。

例如：某同志1945年參加革命工作，1992年離休，其工齡應(yīng)為47年。其愛人1955年參加工作，1992年退休其工齡為37年。夫婦兩人合計(jì)工齡為84年，該地自1993年推行住房公積金制度，該夫婦購(gòu)房時(shí)，其工齡折扣總額為：（該夫婦在上例某城市工作，住房面積為80 ㎡）

年工齡折扣額×84×所購(gòu)住房面積=3.77×84×80=25334.4（元）

四、現(xiàn)住房折扣的計(jì)算辦法

《決定》第17條規(guī)定："職工購(gòu)買現(xiàn)已住用的公有住房，可適當(dāng)給予折扣。"1994年現(xiàn)住房折扣率為負(fù)擔(dān)價(jià)的5%，以后每年減少1%?，F(xiàn)住房折扣的計(jì)算公式為：

每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額=負(fù)擔(dān)價(jià)×折扣率

五、出售公有住房實(shí)際售價(jià)的計(jì)算公式

實(shí)際售價(jià)=（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－年工齡折扣額×夫婦雙方建立公積金前的工齡和）×（1－年折舊率×已竣工使用年限）×本套住房建筑面積－負(fù)擔(dān)價(jià)×現(xiàn)住房折扣率×本套住房建筑面積±標(biāo)準(zhǔn)價(jià)×成新率×環(huán)境因素增減率×本套住房建筑面積+設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)款×設(shè)施項(xiàng)目及裝修的成新率

六、一次性付清房款折扣的計(jì)算方法

購(gòu)房者支付房款時(shí)，可以一次性付清房款，也可以分期付款。一次性付款折扣率應(yīng)參考當(dāng)?shù)刭?gòu)房政策性貸款利率與銀行儲(chǔ)蓄存款利率的差額，以及分期付款的控制年限確定，最高不超過(guò)房?jī)r(jià)款的20%。

《決定》規(guī)定，分期付款的職工首次付款不得低于實(shí)際售價(jià)的30%。分期付款期限不得超過(guò)10年

七、實(shí)例操作根據(jù)自治區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的資料表明，廣西1993年職工年平均工資收入為：3368元，即A＝3368元

1、九四年廣西的負(fù)擔(dān)價(jià)為：X＝0.107×A＝0.107×3368 2＝360.38（元/㎡）

2、九四年廣西的抵交價(jià)為：Y＝0.068×A＝0.068×3368 2＝229.02（元/㎡ ）

3、九四年廣西的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)為：S＝X＋Y＝360.38＋229.02 2＝589.4（元/㎡）

4、以區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)測(cè)算廣西的年折舊率為：

94年年折舊率＝(360.38×2%＋229.02×20%÷30)/589.4×100%＝1.48%

5、全區(qū)94年每平方米建筑面積年工齡折扣額＝抵交價(jià)Y÷65＝229.0 2 2÷65＝3.52（元/㎡．年）

6、94年全區(qū)每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額2＝負(fù)擔(dān)價(jià)×5%＝360.38×5%＝18.02（元/㎡）

下面實(shí)例以區(qū)統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)為依據(jù)，測(cè)算：2例1、廣西某地1994年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)589.4元/m（其中抵交價(jià)229.02 2 2元/m，負(fù)擔(dān)價(jià)為360.38元/m）年工齡折扣額為3.52元，建立公積金前2夫婦雙方已分別工作5年，該職工購(gòu)買1994年竣工的一套60m新樓房的實(shí)際售價(jià)為：

實(shí)際售價(jià)＝（標(biāo)準(zhǔn)價(jià)－年工齡折扣×夫婦工齡）×住房面積＝（589.4－3.52×10）×60＝33252（元）

例2、該夫婦購(gòu)買已竣工使用15年騰空的舊住房，其它條件用例1，其實(shí)際售價(jià)為：實(shí)際售價(jià)＝（589.4－3.52×10）×60×（1－1.48%×15）＝33252×0.778＝25870.06（元）

例3、該夫婦購(gòu)買已竣工使用15年的現(xiàn)住房，其它條件用例2，其實(shí)際售價(jià)為：實(shí)際售價(jià)＝（589.4－3.52×10）×60×（1－1.48%×15）－360.38×5%×60＝25870.06－1081.14＝24788.92（元）

例4、某夫婦在未建立公積金前退休，夫婦雙方工作年限為70年，其它條件同例3，其實(shí)際售價(jià)為：實(shí)際售價(jià)＝（589.4－3.52×70）×60×（1－1.48%×15）－360.38×5%×60＝20580×0.778－1081.14＝16011.24－1081.14＝14930.1（元）

例5、其它條件同例4，付款方式采取一次性付款（一次性付款折扣率取20%），其實(shí)際付款額為：實(shí)際付款＝14930.1－14930.1×20%＝11944.08（元）

附件二：關(guān)于已售公有住房產(chǎn)權(quán)比例確定及按成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法“廣西壯族自治區(qū)貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》實(shí)施方案”（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施方案”）規(guī)定：“對(duì)于在《決定》出臺(tái)之前按自治區(qū)方案關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預(yù)付款的），仍予以認(rèn)可，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。經(jīng)購(gòu)房人同意，也可按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息后，原住房產(chǎn)權(quán)全部歸個(gè)人所有”，同時(shí)向中低收入職工出售公有住房，在堅(jiān)持自愿的原則下，可以實(shí)行成本價(jià)售房。為此，特制定本計(jì)算辦法。

一、按成本價(jià)的構(gòu)成因素及計(jì)算口徑確定購(gòu)房當(dāng)年的新房平均成本

1、住房征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)以二處以上有代表性的新征地發(fā)生數(shù)取值。其中幾項(xiàng)主要費(fèi)用可參照下列標(biāo)準(zhǔn)取值：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的四倍取值。

②安置補(bǔ)償：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的3倍取值。

③青苗補(bǔ)償：按作物一造的畝產(chǎn)值取值。

④拆遷補(bǔ)償：屬于舊城改造的公房所發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)規(guī)定取值。

⑤其他補(bǔ)償：按有關(guān)規(guī)定取值。

2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定的取費(fèi)定額取值。

前期工程費(fèi)按二處以上有代表性的住宅小區(qū)實(shí)際發(fā)生的臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)取值。

3、建安工程費(fèi)按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年房屋建筑平方米造價(jià)取值。

4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)按二處以上有代表性的開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)實(shí)際發(fā)生額取值。

5、管理費(fèi)按上述（1）至（4）項(xiàng)之和為基數(shù)的1－3%取值。

6、貸款利息按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率，結(jié)合當(dāng)?shù)貑挝蛔越ǚ康那闆r確定。

7、稅金按以上（1）至（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加計(jì)征辦法確定。

例如、某市通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)?3年住宅建設(shè)成本分析測(cè)算出：

1、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)為75元/㎡；

2、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)21.78元/㎡；

3、建安工程費(fèi)為419.29元/㎡；

4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)31元/㎡；

5、管理費(fèi)16.41元/㎡；

6、利息支出30.94元/㎡；

7、稅金19.34元/㎡；

故該市購(gòu)房當(dāng)年新房平均成本價(jià)為以上1-7項(xiàng)之和共613.77元/㎡.

二、根據(jù)職工現(xiàn)住房的建成年份及住房所處的地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素確定該住房的實(shí)際成本價(jià)

實(shí)際成本價(jià)=（測(cè)定的平均成本價(jià)+設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

實(shí)際成本價(jià)款=實(shí)際成本價(jià)×建筑面積。

其中，舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的平均成本價(jià)成新折扣（折舊年限一般為50年）計(jì)算；住房所處地段按各市縣房改售房方案中劃分的地段區(qū)別計(jì)價(jià)；結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素也按房改方案中售房評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別計(jì)價(jià)。

三、根據(jù)"實(shí)施方案"規(guī)定的各項(xiàng)售房折扣，計(jì)算職工按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)

1、工齡折扣的計(jì)算，參照附件一工齡折扣的計(jì)算方法和規(guī)定，其計(jì)算公式為：

每平方米建筑面積年工齡折扣額= 0.068×A/65

其中：A為原售房上一年12月份統(tǒng)計(jì)部門公布的職工年平均工資。0.068為抵交價(jià)綜合系數(shù)，65為工齡計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)年限（男職工35年，女職工30年）。

2、依據(jù)"實(shí)施方案"第二條第3款規(guī)定："職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買現(xiàn)已住用的公房，可給予現(xiàn)住房折扣。"按成本價(jià)售房現(xiàn)住房折扣按實(shí)際成本價(jià)的5%計(jì)算，其計(jì)算公式為：

每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額二實(shí)際成本價(jià)×5%

其中5%為94年的現(xiàn)住房折扣率，以后逐年減少，至2000年全部取消。

故職工按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)

=實(shí)際成本價(jià)－現(xiàn)住房折扣額－工齡折扣額

四、確定已售公有住房產(chǎn)權(quán)比例的計(jì)算公式：

產(chǎn)權(quán)比例=按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)/按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)×100%

公式中"按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)"指職工購(gòu)買現(xiàn)住房每平方米的實(shí)交款加上原一次性付款減收25%的部分。

五、購(gòu)房者如愿意按成本價(jià)購(gòu)房所需補(bǔ)交款的計(jì)算：補(bǔ)交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一次性實(shí)交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］2

例1、某市張某以1993年原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)一套建筑面積70m（不包括樓梯等公用部分）住房。該住房是1987年元月竣工的磚混結(jié)構(gòu)樓房，張某原購(gòu)房一次性付款實(shí)交款為9800元。平均成新率為86%，設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)為200元，地段增減率為－2%，樓層、朝向增減率均為零。該市公積金建立之前的張某夫婦合計(jì)工齡為65年，試確定張某的產(chǎn)權(quán)比例。

1）根據(jù)測(cè)算該市1993年磚混結(jié)構(gòu)樓房的平均成本價(jià)為622.8元/m2，該套住房的成本價(jià)款為：

實(shí)際成本價(jià)=（測(cè)定的平均成本價(jià)＋設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/建筑面積） ×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

＝（622.8＋ 200/70）×86%×（1－2%）=527.31（元）

實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積＝527.31×70＝36911.7（元）

2）張某原實(shí)交款加上原一次性付款減收25%部分為13067元

3）張某夫婦工齡折扣計(jì)算：該市93年職工年平均工資為A＝3586（元）

工齡折扣總額＝0.068×A÷65×該套住房建筑面積×夫婦雙方工齡＝0.068×3586÷65×70×65＝17069.35（元）

4）現(xiàn)住房折扣計(jì)算現(xiàn)住房折扣總額＝實(shí)際成本價(jià)款×5%＝1845.56（元）

故張某按售房當(dāng)年成本價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額

5）張某的產(chǎn)權(quán)比例

=（ 原實(shí)交款+原一次性付款減收25%部分）/ （該套住房成本價(jià)款－工齡折扣總額－現(xiàn)住房折扣總額）×100%=13067/ （36911.7－17069.35－1845.56）×100%=13067×100%/ 17996.8=72.6%

例2、在例1中張某要求以原成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息購(gòu)買住房全產(chǎn)權(quán)，其原交款時(shí)間為93年8月4日，補(bǔ)交款時(shí)間為94年8月4日，試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交款是多少。（其中張某購(gòu)房的一次性付款折扣取20%）

由例1得知：張某產(chǎn)權(quán)比例為72.6%，月利率取為9.15‰，計(jì)息時(shí)間為12個(gè)月。

補(bǔ)交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一次性交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］＝［17996.8×（1－20%）－9800］×［1＋9.15‰×12］＝5102.45（元）

六、以成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算方法

1、以成本價(jià)出售的公有住房，按購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。折扣年限取50年，使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算，經(jīng)過(guò)大修或者設(shè)備更新的舊房舊房，按原有關(guān)政策和規(guī)定評(píng)估確定。

平均成新率=實(shí)際成新率+年限折舊剩余率/ 2

其中：實(shí)際成新率按實(shí)地評(píng)估確定；

年限折舊剩余率=（1－實(shí)際使用年限 /折舊年限50年× l00%）

2、以成本價(jià)出售的公有住房，住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià)，對(duì)公用的樓梯、走廊等公用部分均不攤?cè)敫鲬粲?jì)算。

以成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算公式為：房?jī)r(jià)=（成本價(jià)+ 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

房款=房?jī)r(jià)×建筑面積

例3、某城市的-套56㎡（不包括樓梯等公用部分）磚混結(jié)構(gòu)的住宅，已使用15年。經(jīng)實(shí)地評(píng)估成新為八成。樓層是第5層，樓層差價(jià)率+2%，地理位置處于外圍區(qū)，按規(guī)定減少2%，朝向?qū)贃|西向，按規(guī)定減少2%.該套住戶的夫婦合計(jì)工齡為60年。

經(jīng)調(diào)查測(cè)算94年該城市的住宅成本價(jià)為650元/m2，經(jīng)實(shí)地評(píng)估設(shè)施項(xiàng)目增加200元，該市94年職工年平均工齡A為3368元。

以成本價(jià)出售公有住房計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)=（成本價(jià)+ 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）（1/15）+0.8該房?jī)r(jià)=（650+ 200/56）×50/ 2×（1+2%－2%－2%）=653.5×0.75×0.98=480.32（元/㎡）

房款＝480.32×56＝26897.9（元）

工齡折扣額＝0.068×A÷65×夫婦雙方工齡×建筑面積＝0.068×3368÷65×60×56＝11838.7（元）

現(xiàn)住房折扣額＝房款×5%＝26897.9×5%＝1344.895（元）

實(shí)際應(yīng)付房款＝（房款－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額）×80%（一次性付款折扣取20%）

＝（26897.9－11838.7－1344.895）×80%＝10971.45（元）

七、關(guān)于成本價(jià)價(jià)格的審批程序出售公有住房的成本價(jià)由各市（縣）人民政府逐年測(cè)定，報(bào)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，以每年七月一日至次年六月三十日為一年度。


 

附件二:關(guān)于已售公有住房產(chǎn)權(quán)比例確定

及按成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算辦法“廣西壯族自治區(qū)貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》實(shí)施方案”（以下簡(jiǎn)稱“實(shí)施方案”）規(guī)定：“對(duì)于在《決定》出臺(tái)之前按自治區(qū)方案關(guān)于部分產(chǎn)權(quán)的規(guī)定已經(jīng)出售的公有住房（包括已交預(yù)付款的），仍予以認(rèn)可，但須按《決定》的規(guī)定按照售房當(dāng)年的售價(jià)占成本價(jià)的比重明確個(gè)人擁有的產(chǎn)權(quán)比例。經(jīng)購(gòu)房人同意，也可按成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息后，原住房產(chǎn)權(quán)全部歸個(gè)人所有”，同時(shí)向中低收入職工出售公有住房，在堅(jiān)持自愿的原則下，可以實(shí)行成本價(jià)售房。為此，特制定本計(jì)算辦法。

一、按成本價(jià)的構(gòu)成因素及計(jì)算口徑確定購(gòu)房當(dāng)年的新房平均成本

1、住房征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)以二處以上有代表性的新征地發(fā)生數(shù)取值。其中幾項(xiàng)主要費(fèi)用可參照下列標(biāo)準(zhǔn)取值：

①土地補(bǔ)償費(fèi)：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的四倍取值。

②安置補(bǔ)償：按新征地前三年平均年畝產(chǎn)值的3倍取值。

③青苗補(bǔ)償：按作物一造的畝產(chǎn)值取值。

④拆遷補(bǔ)償：屬于舊城改造的公房所發(fā)生拆遷補(bǔ)償費(fèi)，按當(dāng)?shù)厝嗣裾挠嘘P(guān)規(guī)定取值。

⑤其他補(bǔ)償：按有關(guān)規(guī)定取值。

2、勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按自治區(qū)有關(guān)規(guī)定的取費(fèi)定額取值。

前期工程費(fèi)按二處以上有代表性的住宅小區(qū)實(shí)際發(fā)生的臨時(shí)水、電、路、場(chǎng)地平整費(fèi)取值。

3、建安工程費(fèi)按當(dāng)?shù)亟y(tǒng)計(jì)部門公布的上年房屋建筑平方米造價(jià)取值。

4、住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)按二處以上有代表性的開發(fā)建設(shè)住宅小區(qū)實(shí)際發(fā)生額取值。

5、管理費(fèi)按上述（1）至（4）項(xiàng)之和為基數(shù)的1－3%取值。

6、貸款利息按當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)銀行提供的本地區(qū)商品住宅建設(shè)占用貸款的平均周期、平均比例、平均利率，結(jié)合當(dāng)?shù)貑挝蛔越ǚ康那闆r確定。

7、稅金按以上（1）至（6）項(xiàng)之和為基數(shù)，按國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加計(jì)征辦法確定。

例如、某市通過(guò)對(duì)當(dāng)?shù)?3年住宅建設(shè)成本分析測(cè)算出：

1、征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)為75元/㎡；

2、勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)21.78元/㎡；

3、建安工程費(fèi)為419.29元/㎡；

4、小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)31元/㎡；

5、管理費(fèi)16.41元/㎡；

6、利息支出30.94元/㎡；

7、稅金19.34元/㎡；

二、根據(jù)職工現(xiàn)住房的建成年份及住房所處的地段、結(jié)構(gòu)、層次、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素確定該住房的實(shí)際成本價(jià)

實(shí)際成本價(jià)＝（測(cè)定的平均成本價(jià)＋設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/建筑面積）×平均成新率×建筑面積（1±地段、樓層、朝向增減率）

實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積。

其中，舊房的成本價(jià)按售房當(dāng)年新房的平均成本價(jià)成新折扣（折扣年限一般為50年）計(jì)算；住房所處地段按各市縣房改售房方案中劃分的地段區(qū)別計(jì)價(jià)；結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素也按房改方案中售房評(píng)估確定的標(biāo)準(zhǔn)區(qū)別計(jì)價(jià)。

三、根據(jù)“實(shí)施方案”規(guī)定的各項(xiàng)售房折扣，計(jì)算職工按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)

1、工齡折扣的計(jì)算，參照附件一工齡折扣的計(jì)算方法和規(guī)定，其計(jì)算公式為：

每平方米建筑面積年工齡折扣額＝0.068×A/65

其中：A為原售房上一年12月份統(tǒng)計(jì)部門公布的職工年平均工資。0.068為抵交價(jià)綜合系數(shù)，65為工齡計(jì)算的標(biāo)準(zhǔn)年限（男職工35年，女職工30年）。

2、依據(jù)“實(shí)施方案”第二條第3款規(guī)定：“職工按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買現(xiàn)已住用的公房，可給予現(xiàn)住房折扣。”按成本價(jià)售房現(xiàn)住房折扣按實(shí)際成本價(jià)的5%計(jì)算，其計(jì)算公式為：每平方米建筑面積現(xiàn)住房折扣額＝實(shí)際成本價(jià)×5%其中5%為94年的現(xiàn)住房折扣率，以后逐年減少，至2000年全部取消。

故職工按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－現(xiàn)住房折扣額－工齡折扣額

四、確定已售公有住房產(chǎn)權(quán)比例的計(jì)算公式：

產(chǎn)權(quán)比例=按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)/按成本價(jià)購(gòu)房的實(shí)際售房?jī)r(jià)×100%

公式中“按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)”指職工購(gòu)買現(xiàn)住房每平方米的實(shí)交款加上原一次性付款減收25%的部分。

五、購(gòu)房者如愿意按成本價(jià)購(gòu)房所需補(bǔ)交款的計(jì)算：補(bǔ)交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一次性實(shí)交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］2

例1、某市張某以1993年原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)一套建筑面積70m（不包括樓梯等公用部分）住房。該住房是1987年元月竣工的磚混結(jié)構(gòu)樓房，張某原購(gòu)房一次性付款實(shí)交款為9800元。平均成新率為86%，設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)為200元，地段增減率為－2%，樓層、朝向增減率均為零。該市公積金建立之前的張某夫婦合計(jì)工齡為65年，試確定張某的產(chǎn)權(quán)比例。

1）根據(jù)測(cè)算該市1993年磚混結(jié)構(gòu)樓房的平均成本價(jià)為622.8元/m2，該套住房的成本價(jià)款為：

實(shí)際成本價(jià)=（測(cè)定的平均成本價(jià)＋ 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）＝（622.8＋200/ 70）×86%×（1-2%）=527.31（元） 

實(shí)際成本價(jià)款＝實(shí)際成本價(jià)×建筑面積＝527.31×70＝36911.7（元）

2）張某原實(shí)交款加上原一次性付款減收25%部分為13067元3）張某夫婦工齡折扣計(jì)算：該市93年職工年平均工資為A＝3586（元）

工齡折扣總額＝0.068×A÷65×該套住房建筑面積×夫婦雙方工齡＝0.068×3586÷65×70×65＝17069.35（元）

4）現(xiàn)住房折扣計(jì)算現(xiàn)住房折扣總額＝實(shí)際成本價(jià)款×5%＝1845.56（元）

故張某按售房當(dāng)年成本價(jià)的實(shí)際售房?jī)r(jià)＝實(shí)際成本價(jià)－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額

5）張某的產(chǎn)權(quán)比例

=（原實(shí)交款+原一次性付款減收25%部分）/（該套住房成本價(jià)款－工齡折扣總額－現(xiàn)住房折扣總額100%=13067/（36911.7－17069.35－1845.56）×100%=13067×100%/17996.8=72.6%

例2、在例1中張某要求以原成本價(jià)補(bǔ)足房?jī)r(jià)款及差額部分的利息購(gòu)買住房全產(chǎn)權(quán)，其原交款時(shí)間為93年8月4日，補(bǔ)交款時(shí)間為94年8月4日，試計(jì)算應(yīng)補(bǔ)交款是多少。（其中張某購(gòu)房的一次性付款折扣取20%）

由例1得知：張某產(chǎn)權(quán)比例為72.6%，月利率取為9.15‰，計(jì)息時(shí)間為12個(gè)月。

補(bǔ)交金額＝［按成本價(jià)售房的實(shí)際售房款×（1－一次性付款折扣率）－按原標(biāo)準(zhǔn)價(jià)一次性交款］×［1＋月利息率×已交款時(shí)間（月）］＝［17996.8×（1－20%）－9800］×［1＋9.15‰×12］＝5102.45（元）

六、以成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算方法

1、以成本價(jià)出售的公有住房，按購(gòu)房當(dāng)年的成本價(jià)成新折扣計(jì)算。折扣年限取50年，使用年限超過(guò)30年的，以30年計(jì)算，經(jīng)過(guò)大修或者設(shè)備更新的舊房舊房，按原有關(guān)政策和規(guī)定評(píng)估確定。

平均成新率=（ 實(shí)際成新率+年限折舊剩余率/ 2）

其中：實(shí)際成新率按實(shí)地評(píng)估確定；

年限折舊剩余率=（1－實(shí)際使用年限/ 折舊年限50年× l00%）

2、以成本價(jià)出售的公有住房，住房的實(shí)際售價(jià)應(yīng)根據(jù)地段、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向、設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)等因素區(qū)別計(jì)價(jià)，對(duì)公用的樓梯、走廊等公用部分均不攤?cè)敫鲬粲?jì)算。

以成本價(jià)出售公有住房的計(jì)算公式為：

房?jī)r(jià)=（成本價(jià)+ 設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率×（1±地段、樓層、朝向增減率）

房款=房?jī)r(jià)×建筑面積例3、某城市的一套56m（不包括樓梯等公用部分）磚混結(jié)構(gòu)的住宅，已使用15年。經(jīng)實(shí)地評(píng)估成新為八成。樓層是第5層，樓層差價(jià)率＋2%，地理位置處于外圍區(qū)，按規(guī)定減少2%，朝向?qū)贃|西向，按規(guī)定減少2%。該套住房的夫婦合計(jì)工齡為60年。

2經(jīng)調(diào)查測(cè)算94年該城市的住宅成本價(jià)為650元/m，經(jīng)實(shí)地評(píng)估設(shè)施項(xiàng)目增加200元，該市94年職工年平均工資A為3368元。

以成本價(jià)出售公有住房計(jì)算公式為：

設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)房?jī)r(jià)＝（成本價(jià)＋設(shè)施項(xiàng)目及裝修增價(jià)/ 建筑面積）×平均成新率建筑面積×（1±地段、樓層、朝向增減率）（1/15）＋0.8

該房?jī)r(jià)＝（650＋200/56）×50/2×（1＋2%－2%－2%）＝653.5×0.75×0.98 2＝480.32（元/㎡）

房款＝480.32×56＝26897.9（元）

工齡折扣額＝0.068×A÷65×夫婦雙方工齡×建筑面積＝0.068×3368÷65×60×56＝11838.7（元）

現(xiàn)住房折扣額＝房款×5%＝26897.9×5%＝1344.895（元）

實(shí)際應(yīng)付房款＝（房款－工齡折扣額－現(xiàn)住房折扣額）×80%（一次性付款折扣取20%）＝（26897.9－11838.7－1344.895）×80%＝10971.45（元）

七、關(guān)于成本價(jià)價(jià)格的審批程序出售公有住房的成本價(jià)由各市（縣）人民政府逐年測(cè)定，報(bào)自治區(qū)房改領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)后公布執(zhí)行，以每年七月一日至次年六月三十日為一年度。

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