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海南省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施辦法的通知
瓊府辦〔2016〕214號
各市、縣、自治縣人民政府，省政府直屬有關(guān)單位：
《海南省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施辦法》已經(jīng)省政府同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真組織實施。
海南省人民政府辦公廳
2016年8月29日
海南省加快培育和發(fā)展住房租賃市場實施辦法
為進一步推進房地產(chǎn)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，培育和發(fā)展住房租賃市場，建立購租并舉的住房制度，拉動住房消費，改善城鎮(zhèn)居民住房條件，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號)、《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部 國家發(fā)展和改革委員會 工業(yè)和信息化部 中國人民銀行 國家稅務總局 國家工商行政管理總局 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》(建房〔2016〕168號)，結(jié)合我省實際，制定本實施辦法。
一、總體要求
(一)指導思想。
圍繞國際旅游島建設(shè)目標，牢固樹立和貫徹落實創(chuàng)新、協(xié)調(diào)、綠色、開放、共享的發(fā)展理念，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，健全以市場配置為主、政府提供基本保障的住房租賃體系。以解決制約住房租賃市場發(fā)展的突出問題為導向，有效增加市場供應，滿足居民多樣化、多元化的住房租賃需求，保障當事人合法權(quán)益，促進住房租賃市場持續(xù)健康發(fā)展。
(二)發(fā)展目標。
到2020年，基本形成供應主體多元、經(jīng)營服務規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系;基本形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系;基本形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃管理制度，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民特別是新市民住有所居的目標。鼓勵各市縣根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟社會和房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，充分發(fā)揮自主性和創(chuàng)造性，科學確定發(fā)展住房租賃市場的具體目標、重點和政策措施。
二、培育市場供應主體
(三)鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開展住房租賃業(yè)務。
各市縣要積極引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務范圍，利用已建成商品房或新建商品房開展租賃業(yè)務;鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出租庫存商品房;引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。
(四)發(fā)展住房租賃企業(yè)。
充分發(fā)揮市場作用，鼓勵各類投資者注冊成立住房租賃企業(yè)，形成住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)、物業(yè)服務企業(yè)等多元化的市場參與主體，提供專業(yè)、規(guī)范的租賃服務。住房租賃企業(yè)可按相關(guān)規(guī)定享受生活性服務業(yè)的各項支持政策。鼓勵住房租賃企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)和信息化技術(shù)開展租賃經(jīng)營，實現(xiàn)線上線下互動發(fā)展，提升服務質(zhì)量和效率。
(五)規(guī)范住房租賃中介機構(gòu)。
充分發(fā)揮中介機構(gòu)作用，提供規(guī)范的居間服務。鼓勵中介機構(gòu)開展租賃業(yè)務，完善服務標準，倡導誠信服務，提高中介服務質(zhì)量和從業(yè)人員素質(zhì)，促進中介機構(gòu)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。
(六)支持和規(guī)范個人出租住房。
各市縣要研究落實鼓勵個人出租住房的優(yōu)惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。規(guī)范個人出租住房行為，支持個人委托住房租賃企業(yè)和中介機構(gòu)出租住房。
(七)鼓勵物業(yè)服務企業(yè)參與住房租賃活動。
充分發(fā)揮物業(yè)服務企業(yè)在保障當事人權(quán)益、維護秩序、保障安全、提供住房租賃相關(guān)信息方面的作用。物業(yè)服務企業(yè)應支持住房租賃信息采集和租賃服務管理工作。對合法改造房屋用于出租的，應提供相應的便利。對違規(guī)裝修、違規(guī)群租等行為，應及時制止并向有關(guān)部門報告。
三、增加租賃住房供應
(八)允許改建房屋用于租賃。
允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房，土地使用年限和容積率不變，土地用途調(diào)整為居住用地，調(diào)整后用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。允許將現(xiàn)有住房按照國家和地方的住宅設(shè)計規(guī)范改造后出租，改造中不得改變原有防火分區(qū)、安全疏散和防火分隔設(shè)施，必須確保消防設(shè)施完好有效。
(九)盤活非住宅存量。
鼓勵有條件的市縣出臺符合本地實際的支持政策，積極盤活閑置的商業(yè)用房、辦公樓、寫字樓、工業(yè)廠房、企業(yè)庫房、物流設(shè)施等資源用于出租，為各類創(chuàng)業(yè)者、中小企業(yè)、個體工商戶提供低成本辦公經(jīng)營場所。
四、鼓勵住房租賃消費
(十)完善住房租賃支持政策。
各市縣要制定支持住房租賃消費的優(yōu)惠政策措施，引導城鎮(zhèn)居民特別是新市民通過租房解決居住問題，促進住房梯度消費。落實提取住房公積金支付房租政策，簡化辦理手續(xù)。非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證，享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務。
(十一)明確各方權(quán)利義務。
出租人應當按照相關(guān)法律法規(guī)和合同約定履行義務，保證住房和室內(nèi)設(shè)施符合要求。住房租賃合同期限內(nèi)，出租人無正當理由不得解除合同，不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金;承租人應當按照合同約定使用住房和室內(nèi)設(shè)施，并按時繳納租金。
五、完善公共租賃住房
(十二)推進公租房貨幣化。
轉(zhuǎn)變公租房保障方式，實物保障與租賃補貼并舉。支持公租房保障對象通過市場租房，政府對符合條件的家庭給予租賃補貼。完善租賃補貼制度，結(jié)合市場租金水平和保障對象實際情況，合理確定租賃補貼標準。
(十三)提高公租房運營保障能力。
鼓勵各市縣采取購買服務或政府和社會資本合作(PPP)模式，將現(xiàn)有政府投資和管理的公租房交由專業(yè)化、社會化企業(yè)運營管理，不斷提高管理和服務水平。在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員以及新就業(yè)大學生和醫(yī)生、教師等專業(yè)技術(shù)人員，凡符合當?shù)爻擎?zhèn)居民公租房準入條件的，應納入公租房保障范圍，具體準入條件和補貼標準由各市縣政府制定。
六、加大政策支持力度
(十四)給予稅收優(yōu)惠。
依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，按相關(guān)規(guī)定享受稅收優(yōu)惠政策。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;對個人出租住房月收入不超過3萬元的，2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;對中介機構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀代理服務，適用6%的增值稅稅率;對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn)，允許選擇適用簡易計稅辦法，按照5%的征收率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得，減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出，結(jié)合個人所得稅改革，按國家規(guī)定扣除相關(guān)費用。
(十五)提供金融支持。
鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供金融支持。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券、不動產(chǎn)證券化產(chǎn)品。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將已竣工庫存商品住房用于出租經(jīng)營的，金融機構(gòu)可給予流動資金貸款或房地產(chǎn)開發(fā)貸款展期支持。鼓勵保險公司創(chuàng)新產(chǎn)品服務，針對租賃人員集中的公租房小區(qū)、商業(yè)小區(qū)、個人私宅,開發(fā)費用低廉、 投保簡便、保障豐富的保險產(chǎn)品，為住房租賃企業(yè)和私宅業(yè)主提供保險風險保障。金融機構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機構(gòu)合作提供金融服務。
七、加強租賃市場監(jiān)管
(十六)落實各方責任。
各市縣政府對本行政區(qū)域內(nèi)的住房租賃市場管理負總責，要根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及本實施辦法，研究制定具體的實施方案，加強住房租賃管理機構(gòu)建設(shè)，充實人員力量，保障工作經(jīng)費，確保各項工作有序推進。全省各級、各有關(guān)部門要明確職責分工，加強溝通和信息資源共享，形成監(jiān)管合力。
房產(chǎn)(住房城鄉(xiāng)建設(shè))部門負責住房租賃市場監(jiān)督管理和中介機構(gòu)、中介服務的行業(yè)管理。
公安部門負責出租房屋治安管理、消防管理和租賃當事人的戶籍管理，同時要加強住房租賃當事人居住登記管理，督促指導街道辦、居民(村民)委員會、物業(yè)服務企業(yè)以及其他管理單位排查各種安全隱患。
工商部門負責對中介服務活動進行監(jiān)督管理，查處利用出租住房進行無照經(jīng)營等違法經(jīng)營行為。
人民防空部門負責人防工程租賃的監(jiān)督管理。
衛(wèi)生和計劃生育、稅務、國家安全和城市管理綜合執(zhí)法等部門按照各自職責做好相應的管理工作。
街道辦、居民(村民)委員會要充分發(fā)揮基層組織作用，設(shè)立住房租賃管理服務站，推行“網(wǎng)格化”住房租賃管理服務體系，實現(xiàn)住房租賃管理服務全覆蓋、無死角。
(十七)完善租賃管理制度。
各市縣政府要加快建立住房租賃信息服務與監(jiān)管平臺，推行住房租賃合同網(wǎng)上簽約和落實合同登記備案制度。房產(chǎn)(住房城鄉(xiāng)建設(shè))部門要將住房租賃合同網(wǎng)簽和備案信息及時反饋給公安、國家安全、工商等部門，并實現(xiàn)信息共享。公安部門要積極參與當?shù)卣》孔赓U信息服務與監(jiān)管平臺的建設(shè)工作，提供相關(guān)信息需求。住房租賃當事人經(jīng)登記備案取得的住房租賃登記備案證，可作為承租人合法穩(wěn)定住所(生產(chǎn)經(jīng)營場所)的證明，用于辦理居住證和工商注冊登記。
同時，各市縣政府要實施出租房屋信息化管理，免費登記出租和求租信息，為個人出租承租及中介機構(gòu)提供信息發(fā)布服務。要規(guī)范住房租賃行為，制定出租住房標準，積極引導出租住房最低人均居住面積不低于當?shù)爻擎?zhèn)人均住房保障面積標準。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)、工商部門可根據(jù)住房租賃管理工作的需要，制定住房租賃合同示范文本，并推廣使用。
(十八)加強行業(yè)管理。
充分發(fā)揮中介行業(yè)協(xié)會作用，加強住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)和從業(yè)人員的行業(yè)自律管理。中介機構(gòu)及其分支機構(gòu)應當按規(guī)定到市縣房產(chǎn)(住房城鄉(xiāng)建設(shè))部門備案。各市縣房產(chǎn)(住房城鄉(xiāng)建設(shè))、通信、工商部門要建立聯(lián)動機制，定期交換中介機構(gòu)工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上公示備案、未備案的中介機構(gòu)名單，提醒群眾防范交易風險，審慎選擇中介機構(gòu)。各市縣房產(chǎn)(住房城鄉(xiāng)建設(shè))部門要會同價格、通信、金融、稅務、工商等部門加快建設(shè)房地產(chǎn)中介行業(yè)信用管理平臺，并納入全省信用信息共享平臺。依法嚴肅查處中介機構(gòu)發(fā)布虛假信息、挪用占用租賃押金、違規(guī)租賃、“黑中介”等行為，對嚴重失信主體實施聯(lián)合懲戒。支持實力強、信譽好的中介機構(gòu)擴大服務規(guī)模、創(chuàng)新經(jīng)營方式，活躍住房租賃市場。
(十九)加強組織領(lǐng)導和輿論引導。
各市縣政府、各有關(guān)部門要充分認識加快培育和發(fā)展住房租賃市場的重要意義，加強組織領(lǐng)導，健全工作機制，做好宣傳引導，營造有利于培育和發(fā)展住房租賃市場的良好輿論氛圍。
(二十)本實施辦法自印發(fā)之日起施行。
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