皖自然資規(guī)〔2019〕3號《安徽省自然資源廳等七部門關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施意見的通知》

安徽省自然資源廳等七部門關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施意見的通知






皖自然資規(guī)〔2019〕3號

各市及廣德市、宿松縣自然資源和規(guī)劃局、財政局、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會、稅務(wù)局、市場監(jiān)督管理局、地方金融監(jiān)督管理局：

現(xiàn)將《完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施意見》印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

 

安徽省自然資源廳

安徽省財政廳

安徽省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

安徽省國有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會

國家稅務(wù)總局安徽省稅務(wù)局

安徽省市場監(jiān)督管理局

安徽省地方金融監(jiān)督管理局

2019年10月29日

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施意見

為深入貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導意見》(國辦發(fā)〔2019〕34號),加強土地二級市場建設(shè),深化“放管服”改革,促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展,現(xiàn)結(jié)合我省實際,提出以下實施意見。

一、明晰轉(zhuǎn)讓條件,保障交易自由

(一)建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。將各類導致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,包括買賣、交換、贈與、出資以及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的,地上建筑物、其他附著物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及到房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的,按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定,辦理房地產(chǎn)交易、繳稅、登記等相關(guān)手續(xù)。

(二)劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,需經(jīng)依法批準,土地用途符合《劃撥用地目錄》的,可不補繳土地出讓價款,按轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的,在符合規(guī)劃的前提下,由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款。對不改變土地及建筑物、構(gòu)筑物現(xiàn)狀的,補繳土地出讓價款按照評估現(xiàn)狀使用條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格,減去劃撥土地使用權(quán)價格合理確定；依法變更規(guī)劃條件的,補繳土地出讓價款應(yīng)按照評估變更后規(guī)劃條件下的出讓土地使用權(quán)正常市場價格,減去現(xiàn)狀使用條件下的劃撥土地使用權(quán)價格合理確定。

(三)出讓建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,在符合法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同約定的前提下,應(yīng)充分保障交易自由;原出讓合同對轉(zhuǎn)讓條件另有約定的,從其約定。

以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,屬于房屋建設(shè)工程已投資額未達到總投資額25%、工業(yè)用地未達到“三通一平”的,可按照“先投入后轉(zhuǎn)讓”原則,交易雙方先行簽訂建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同,辦理預告登記,待達到轉(zhuǎn)讓條件后,再依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前未實施建設(shè)行為且未辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的,可憑預告登記證明辦理項目規(guī)劃、建設(shè)等審批手續(xù);建設(shè)項目轉(zhuǎn)讓前已辦理規(guī)劃建設(shè)手續(xù)的,建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后,應(yīng)在符合規(guī)劃的前提下,依法辦理項目規(guī)劃建設(shè)變更手續(xù).

“已投資額”可依據(jù)持有資質(zhì)的有關(guān)機構(gòu)出具的已投資情況報告認定(已投資額、總投資額均不含建設(shè)用地使用杈出讓價款向國家繳納的相關(guān)稅費),工業(yè)用地條件指開發(fā)程度達到“三通平”(通水、通電、通路、場地平整)及以上條件;轉(zhuǎn)讓工業(yè)用地的,受讓方擬建項目應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策以及投資強度、環(huán)保、安全、稅收等要求。

(四)作價出資或入股建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓,參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定,不再報經(jīng)原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準;轉(zhuǎn)讓后,可保留為作價出資或入股方式,或直接變更為出讓方式。作價出資或者入股土地使用權(quán)實行與出讓土地使用權(quán)同權(quán)同價管理制度。

二、規(guī)范分割合并,促進合理利用

(五)土地分割、合并轉(zhuǎn)讓。土地分割、合并應(yīng)符合規(guī)劃要求,權(quán)屬和產(chǎn)杈關(guān)系清晰,具備獨立分宗條件,涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的,轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。土地分割合并轉(zhuǎn)讓由權(quán)利人申請,經(jīng)市、縣自然資源主管部門批準,依法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

擬分割宗地已預售或存在多個權(quán)利主體的,應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人同意,不得損害權(quán)利人合法權(quán)益。分割轉(zhuǎn)讓應(yīng)當有利于土地開發(fā)利用,不得影響交通、消防、安全等控制性指標要求。土地合并所涉及的宗地應(yīng)當為界線相鄰地塊,且土地權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型一致。

三、強化出租管理,提高服務(wù)水平

(六)有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。以出讓、租賃作價出資或入股等有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租或轉(zhuǎn)租的,不得違反法律法規(guī)和有償使用合同的相關(guān)約定。

(七)劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的,應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益,納入土地出讓收入管理。土地收益具體標準由各地根據(jù)土地等級、用途等因素確定。宗地長期出租,或部分用于出租且可分割的,應(yīng)依法補辦出讓、租賃等有償使用手續(xù)。建立劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度,出租人依法申報并及時繳納相關(guān)收益的,不再另行單獨辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。

(八)建設(shè)用地使用權(quán)出租服務(wù)保障。市、縣自然資源主管部門應(yīng)當提供建設(shè)用地使用權(quán)出租供需信息發(fā)布條件和場所,制定規(guī)范的出租合同文本,提供交易鑒證服務(wù),保障權(quán)利人的合法權(quán)益。統(tǒng)計分析建設(shè)用地使用杈出租情況及市場相關(guān)數(shù)據(jù),定期發(fā)布出租市場動態(tài)信息和指南。

國有建設(shè)用地使用權(quán)出租的,出租人應(yīng)當取得不動產(chǎn)權(quán)證書(國有建設(shè)用地使用權(quán)證書或國有建設(shè)用地使用權(quán)及房屋所有權(quán)證書);出租人依法轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時,應(yīng)當在轉(zhuǎn)讓之前合理期限內(nèi)通知承租人,承租人在同等條件下享有優(yōu)先受讓權(quán)。

四、完善抵押機制,保障合法權(quán)益

(九)建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán),劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資或入股等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以設(shè)定抵押權(quán)。以租賃方式取得的建設(shè)用地使用權(quán),承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后,根據(jù)租賃合同約定,其地上建筑物、其他附著物連同土地可以依法一并抵押。以劃撥建設(shè)用地使用權(quán)為標的物設(shè)定抵押,依法辦理抵押登記手續(xù),即視同已經(jīng)具有審批權(quán)限的自然資源主管部門批準,不必再另行辦理土地使用權(quán)抵押的審批手續(xù)。

(十)放寬對抵押權(quán)人的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人申請以建設(shè)用地使用杈及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù),涉及企業(yè)之間債權(quán)債務(wù)合同的須符合有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

(十一)放寬對抵押物的限制。對不以公益為目的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財進行抵押融資的,各地可采取告知承諾制等措施,保障抵押權(quán)實現(xiàn)后原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定,確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損.

已享受產(chǎn)業(yè)扶持優(yōu)惠政策的建設(shè)用地使用權(quán)進行抵押融資的,須經(jīng)所在地人民政府或政府派出機構(gòu)同意。市、縣金融監(jiān)督管理部門應(yīng)加強對此類融資資金使用情況的監(jiān)管。

五、落實稅收政策,降低交易成本

(十二)落實減稅降費政策。各地可根據(jù)本地實際,在地方杈限內(nèi)探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策,促進土地節(jié)約集約利用。依法落實減稅降費政策,降低交易成本。2019年1月1日至2021年12月31日,對我省增值稅小規(guī)模納稅人減按50%征收城市維護建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅和教育費附加地方教育附加。自2019年3月1日起,我省受讓建設(shè)用地使用權(quán)契稅適用稅率統(tǒng)一下調(diào)至3%。

六、創(chuàng)新運行模式,完善服務(wù)體系

(十三)優(yōu)化交易平臺。各地要在市、縣自然資源主管部門現(xiàn)有的土地交易機構(gòu)或平合基礎(chǔ)上搭建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場交易平臺,匯集土地二級市場交易信息,與相關(guān)部門加強信息共享集成,大力推行“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”模式。在土地交易機構(gòu)或平臺內(nèi)匯集交易、登記、稅務(wù)、住建、金融等部門或機構(gòu)的辦事窗口,實現(xiàn)相關(guān)職能部門業(yè)務(wù)網(wǎng)上整合銜接,實現(xiàn)“一窗受理、一網(wǎng)通辦、站辦結(jié)”,精筒材料,壓縮時間,提高工作效率。

(十四)加強信息共享。各地要按照國家政務(wù)信息整合共享要求,全面對接省、市政務(wù)服務(wù)網(wǎng),積極推進土地市場交易平臺與政府統(tǒng)一的數(shù)據(jù)共享交換平合有序銜接,大力促進部門信息共享。土地市場交易相關(guān)的材料或信息能夠直接通過共享獲得的,不得要求當事人重復提交。加強涉地司法處置工作銜接,建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制,司法處置土地可進入土地二級市場交易平臺交易。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等主管部門應(yīng)加強對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。

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