穗府辦規(guī)〔2023〕4號《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強土地供應(yīng)及供后監(jiān)管的實施意見》

穗府辦規(guī)〔2023〕4號

廣州市人民政府辦公廳關(guān)于加強土地供應(yīng)及供后監(jiān)管的實施意見

各區(qū)人民政府，市政府各部門、各直屬機構(gòu)：

為貫徹落實《中華人民共和國民法典》《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法實施條例》等法律法規(guī)規(guī)定，充分發(fā)揮土地資源市場配置作用，提高土地利用質(zhì)量和效益，促進節(jié)約集約用地和經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)就加強土地供應(yīng)及供后監(jiān)管工作提出以下意見：

一、規(guī)范土地供應(yīng)

（一）明確土地供應(yīng)原則。

1. 優(yōu)先保障民生、公共基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地。

2. 加強土地資源市場化配置，擴大土地有償使用和公開出讓范圍。

3. 鼓勵開發(fā)利用地下空間及存量低效建設(shè)用地再利用。

4. 支持社會資金以土地有償使用方式投資建設(shè)基礎(chǔ)服務(wù)設(shè)施、社會公益事業(yè)。

（二）實行“凈地”供應(yīng)。擬供應(yīng)宗地必須是土地權(quán)利清晰、規(guī)劃條件明確、安置補償落實到位、沒有法律經(jīng)濟糾紛、具備動工開發(fā)所必需的基本條件的“凈地”。

（三）實行供應(yīng)規(guī)模控制。嚴(yán)格執(zhí)行《限制用地項目目錄（2012年本）》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。對于超標(biāo)準(zhǔn)、無標(biāo)準(zhǔn)項目用地要按照規(guī)定組織開展節(jié)地評價。單宗商品住宅用地出讓面積不得超過原國土資源部、國家發(fā)展改革委發(fā)布的《限制用地項目目錄（2012年本）》規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。不得將2宗以上商品住宅用地捆綁出讓。

（四）明確土地供應(yīng)年限。劃撥用地不設(shè)定使用年限；出讓用地最高出讓年限為：居住用地70年，工業(yè)用地50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。工業(yè)用地可結(jié)合產(chǎn)業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)生命周期彈性確定土地出讓年限，首期出讓年限屆滿后對項目經(jīng)營情況和出讓合同履行情況進行評估，再視情況有償續(xù)期或者收回土地使用權(quán)。

（五）明確劃撥供地范圍。凡列入《劃撥用地目錄》的建設(shè)用地項目，無論使用原有建設(shè)用地或者新增建設(shè)用地，均可以按照劃撥方式供地。對《劃撥用地目錄》未明確的下列項目可以劃撥方式供地，對于建設(shè)用地項目“非營利性”“公益性”的認定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)由市教育、醫(yī)療、文化、交通等相關(guān)行業(yè)行政主管部門認定：

1. 立項批文明確的非營利性的地下綜合管溝、空中連廊、人防工程等。

2. 城市道路、市政廣場、公共綠地、公共停車場等開放性的、為社會公眾提供服務(wù)的公益性項目用地。

3. 經(jīng)省級或者省級以上發(fā)展改革部門立項，或者政府投資的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地項目。

4. 政府及公益類事業(yè)單位投資建設(shè)的各類社會保障性住房項目，包括廉租房、經(jīng)濟適用房、公共租賃住房、安置房、復(fù)建房項目，政府部門、公益類事業(yè)單位投資建設(shè)的人才公寓、周轉(zhuǎn)房等項目，持有效批文的部隊保障性住房、離退休干部住房、營房等項目。

5. 住宅配套的非營利性獨立用地公共服務(wù)設(shè)施項目。

6. 按照外交對等原則，經(jīng)市或者市以上外事部門認定的外事用地。

7. 經(jīng)市民族宗教管理部門認定，專門用于進行集體宗教活動的寺院、宮觀、清真寺、教堂等宗教活動場所。

8. 使用國有土地建設(shè)的農(nóng)村村民住宅、農(nóng)民拆遷安置房，以及有留用地指標(biāo)返撥給村集體經(jīng)濟組織的村經(jīng)濟發(fā)展用地項目。

（六）明確綜合開發(fā)費的收取標(biāo)準(zhǔn)。

1. 使用政府儲備用地的劃撥用地項目，應(yīng)當(dāng)按照核定的土地儲備成本計收土地綜合開發(fā)費，土地儲備成本難以核定的，按照申請儲備用地時公共服務(wù)用地（類別二）基準(zhǔn)地價的60%，以用地面積計收土地綜合開發(fā)費。用地單位應(yīng)當(dāng)在取得劃撥決定書前，先行與土地儲備機構(gòu)簽訂土地綜合開發(fā)費付款合同，自簽訂之日起3個月內(nèi)一次性繳清，自身原因逾期未繳土地綜合開發(fā)費的，用地單位應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

2. 自行征地拆遷的，用地單位需要承擔(dān)土地取得成本及相關(guān)稅費，無需繳納土地綜合開發(fā)費。

（七）明確公開出讓范圍。除出讓合同或者劃撥決定書已有約定外，應(yīng)當(dāng)以公開方式出讓的用地包括：

1. 工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地。

2. 可以協(xié)議出讓但有兩個以上意向用地者的用地。

3. 社會力量投資建設(shè)的使用新增用地的公共租賃住房項目。

4. 營利性郵政設(shè)施、教育設(shè)施、體育設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會福利設(shè)施等社會事業(yè)用地和營利性科研設(shè)計用地。

5. 已劃撥用地或者已出讓的非居住用地，規(guī)劃用途經(jīng)批準(zhǔn)改變?yōu)樯唐纷≌挠玫亍?/p>
6. 已取得用地文件、尚未供地且不屬于閑置土地的前置審批用地，或者已被認定為閑置土地但按照閑置土地處置決定需在期限內(nèi)以公開出讓方式完善出讓手續(xù)的前置審批用地。

7. 國家相關(guān)政策明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)以公開方式出讓的其他情形。

（八）明確公開出讓方式。

1. 公開出讓方式包括招標(biāo)、拍賣和掛牌，優(yōu)先采取掛牌或者拍賣方式。

2. 商品住宅用地可采取“限地價、競配建政策性房源”、“限地價、競房價”、“限房價、競地價”、超過溢價率一定比例后競自持面積或者現(xiàn)房銷售等方式出讓?！跋薜貎r”“限房價”的最高限價應(yīng)當(dāng)在公開出讓公告中明確載明。

3. 工業(yè)用地除按照國家規(guī)定的工業(yè)用地最高出讓年限出讓外，可以按照先租賃后出讓、彈性年期出讓等方式供應(yīng)。

（九）明確競買資格要求的設(shè)置。

1. 商品住宅用地和一般商業(yè)服務(wù)業(yè)用地不得設(shè)定競買資格要求。

2. 工業(yè)用地，對于招商引資重點保障類、戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)等扶持類項目可將投資和產(chǎn)業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、投資強度、產(chǎn)值稅收等作為土地供應(yīng)前置條件； 對于市場充分競爭類項目實行限地價、競貢獻公開出讓、不得設(shè)置除產(chǎn)業(yè)類型以外的其他競買資格要求。

3. 營利性科研設(shè)計用地，營利性郵政設(shè)施、教育設(shè)施、體育設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會福利設(shè)施等社會事業(yè)用地，經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門明確為城市重大標(biāo)志性建筑、大型城市綜合體和大型產(chǎn)業(yè)項目用地以及產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)用地，可以設(shè)定產(chǎn)業(yè)類型等競買資格要求。

（十）明確公開出讓起始價格設(shè)定原則。

1. 公開出讓的起始價原則上為公開出讓的底價，不得低于相同地段相應(yīng)用途級別基準(zhǔn)地價的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按照規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和，不得低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價。

2. 商品住宅用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工業(yè)用地的出讓起始價格以市場評估地價為基礎(chǔ)綜合擬定。

3. 旅游業(yè)用地、新型娛樂用地和營利性郵政設(shè)施、教育設(shè)施、體育設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施、社會福利設(shè)施等社會事業(yè)用地和營利性科研設(shè)計用地，出讓起始價可以按照相同地段辦公用途市場評估地價的50%和項目規(guī)劃用途市場評估地價綜合擬定。

4. 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地按照相同地段工業(yè)用地市場評估地價擬定出讓起始價格。

（十一）明確協(xié)議出讓范圍。出讓國有土地使用權(quán)不須公開出讓且同一地塊只有1個意向用地者的，可以采取協(xié)議方式出讓。具體包括：

1. 非國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地。

2. 符合我市城市更新政策并可以協(xié)議方式供地的項目。

3. 企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)的公共租賃住房項目用地。

4. 劃撥土地使用權(quán)人申請辦理有償使用手續(xù)經(jīng)依法批準(zhǔn)同意協(xié)議出讓的。

5. 國家相關(guān)政策明確規(guī)定可以協(xié)議方式供地的其他情形。

（十二）明確協(xié)議出讓價格設(shè)定原則。

協(xié)議出讓價格不得低于相同地段相應(yīng)用途級別基準(zhǔn)地價的70%，不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)收取的相關(guān)費用之和，不得低于國家、省規(guī)定的土地出讓最低價。

用地單位自行負責(zé)征地拆遷的，協(xié)議出讓價格按照我市頒布的土地出讓金計收政策執(zhí)行。

（十三）明確土地供應(yīng)權(quán)限和程序。

1. 黃埔區(qū)、南沙區(qū)、增城區(qū)、廣州空港經(jīng)濟區(qū)的建設(shè)用地供地方案，越秀區(qū)、海珠區(qū)、荔灣區(qū)、天河區(qū)、白云區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、從化區(qū)以劃撥方式供應(yīng)的建設(shè)用地供地方案和公開出讓方式供應(yīng)的國有工業(yè)用地供地方案，經(jīng)依法授權(quán)或者委托，由區(qū)政府或者管委會批準(zhǔn)，所在區(qū)（廣州空港經(jīng)濟區(qū)）規(guī)劃和自然資源部門具體組織實施；其余情形的供地方案，由市規(guī)劃和自然資源部門負責(zé)擬訂、報市政府批準(zhǔn)后，由市規(guī)劃和自然資源部門組織實施。

2. 劃撥供地的項目按照規(guī)定辦理建設(shè)用地供應(yīng)手續(xù)。按照規(guī)定需取得相關(guān)行業(yè)主管部門意見的，應(yīng)當(dāng)在申請立項時，同步取得相關(guān)部門意見。對政府投資的城市公共道路、公共綠地、雨水污水排放管線、公共休憩廣場等城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施用地，可依據(jù)規(guī)劃文件和土地儲備（項目）投資計劃，向建設(shè)單位或者土地儲備機構(gòu)核發(fā)《國有建設(shè)用地劃撥決定書》。對道路綠化帶、安全間距等代征地以及不能利用的邊角地，確實無法按照宗地單獨供地的，可以直接將《國有建設(shè)用地劃撥決定書》核發(fā)給相應(yīng)建設(shè)主管部門。

（十四）引導(dǎo)已建成劃撥土地項目完善土地有償使用手續(xù)。對《劃撥用地目錄》以外的以劃撥方式取得的土地上已建成房屋并已辦理不動產(chǎn)登記的項目，可以按照原權(quán)屬證記載用途和權(quán)屬證用地和建筑面積補辦土地有償使用手續(xù)。

（十五）建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，優(yōu)化租賃住房項目用地供應(yīng)方式：

1. 市場性租賃住房項目。屬于利用政府儲備用地建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)以公開出讓或者租賃方式供應(yīng)。屬于企事業(yè)單位利用已依法取得使用權(quán)的自有土地建設(shè)的，在符合規(guī)劃、滿足安全要求、原劃撥決定書或者土地出讓合同沒有約定改變用地性質(zhì)需要收回且不屬于本意見規(guī)定改變用地性質(zhì)需要收回情形的，在取得市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核意見并報經(jīng)有審批權(quán)人民政府同意后，可以協(xié)議出讓或者租賃給土地使用權(quán)人、原土地使用權(quán)人依法成立的全資子公司或者原土地使用權(quán)人與其他市場主體依法成立的合作項目公司；涉及國有企業(yè)土地資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)履行決策和審批程序的，應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)定辦理。

2. 保障性租賃住房項目。屬于利用政府儲備用地建設(shè)的，由政府及公益類事業(yè)單位投資建設(shè)的可以劃撥方式供應(yīng)；由其他主體投資建設(shè)的，可以協(xié)議出讓或者租賃方式供應(yīng)。屬于企事業(yè)單位利用已依法取得使用權(quán)的自有土地建設(shè)的，在符合規(guī)劃、滿足安全要求、原劃撥決定書或者土地出讓合同沒有約定改變用地性質(zhì)需要收回且不屬于本意見規(guī)定改變用地性質(zhì)需要收回情形的，在取得市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門審核意見并報經(jīng)有審批權(quán)人民政府同意后，可以協(xié)議出讓或者租賃給土地使用權(quán)人、原土地使用權(quán)人依法成立的全資子公司或者原土地使用權(quán)人與其他市場主體依法成立的合作項目公司；涉及國有企業(yè)土地資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)履行決策和審批程序的，應(yīng)當(dāng)先按照規(guī)定辦理。

3. 市場性租賃住房項目、保障性租賃住房項目、人才公寓、共有產(chǎn)權(quán)房等住房項目應(yīng)當(dāng)先取得市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門明確住房屬性意見后按照第1、2點規(guī)定確定供應(yīng)方式。

（十六）鼓勵建設(shè)產(chǎn)業(yè)保障房，支持中小微企業(yè)發(fā)展。鼓勵以劃撥或協(xié)議出讓方式向市或者區(qū)工業(yè)和信息化主管部門、開發(fā)區(qū)（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）管委會或者具有產(chǎn)業(yè)保障房建設(shè)職能的機構(gòu)供應(yīng)工業(yè)用地，建設(shè)只租不售的標(biāo)準(zhǔn)廠房，引導(dǎo)中小微企業(yè)入駐、實行以房精準(zhǔn)招商；或者用作因為征地拆遷等搬遷需要安排的產(chǎn)業(yè)臨遷安置房或者周轉(zhuǎn)房。

（十七）優(yōu)化空中連廊和地下連接體供應(yīng)方式。

1. 已出讓用地涉及相鄰多個規(guī)劃單元之間需要增加空中連廊或者地下連接體的，或者宗地范圍內(nèi)配建公共設(shè)施依法允許布置地下空間的，作為公共通道等公益性質(zhì)的，可以通過簽訂原出讓合同變更協(xié)議的方式辦理，變更協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確該空間按照劃撥方式處理、今后不得改變公益用途；作為經(jīng)營性用途的，按申請時點規(guī)劃用途計收土地出讓金，由申請人通過簽訂其原土地出讓合同變更協(xié)議方式供應(yīng)。

2. 尚未出讓用地涉及相鄰多個規(guī)劃單元之間需要增加建設(shè)空中連廊或者地下連接體或者宗地范圍內(nèi)配建公共設(shè)施依法允許布置地下空間的，具備整體供應(yīng)條件的，可以與主體項目整體供應(yīng)；暫不具備供應(yīng)條件的，可以在原土地出讓公告和出讓合同約定今后可以按照簽訂出讓合同變更協(xié)議方式辦理手續(xù)。

二、強化建設(shè)用地供后監(jiān)管

（十八）明確供后監(jiān)管主體。閑置土地的預(yù)防、督促、巡查、調(diào)查、認定和處置等具體管理工作由所在區(qū)（廣州空港經(jīng)濟區(qū)）規(guī)劃和自然資源部門負責(zé)。經(jīng)依法授權(quán)或者委托，閑置土地處置方案由區(qū)政府或者管委會批準(zhǔn)，所在區(qū)（廣州空港經(jīng)濟區(qū)）規(guī)劃和自然資源部門組織實施。

（十九）強化產(chǎn)業(yè)用地供后監(jiān)管共同責(zé)任。對于投資和產(chǎn)業(yè)主管部門等部門提出產(chǎn)業(yè)類型、投資規(guī)模、投資強度、產(chǎn)值等要求作為土地供應(yīng)條件的，納入土地供應(yīng)方案一并公告。土地成交后，提出關(guān)聯(lián)條件的部門應(yīng)當(dāng)對項目履行情況進行監(jiān)督，并及時通報規(guī)劃和自然資源部門。項目竣工投產(chǎn)達不到約定要求的，各相關(guān)部門和區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照職能分工依法依約進行處置。

（二十）明確土地交付認定標(biāo)準(zhǔn)。用地單位自行征地拆遷或者利用自有用地建設(shè)申請辦理劃撥或者協(xié)議出讓手續(xù)的，劃撥決定書核發(fā)或者出讓合同簽訂之日為土地交付之日。以公開方式出讓的，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照出讓合同約定的期限和交地條件交付土地，土地交付時間以交地確認書簽訂日為準(zhǔn)，未按期交付，由土地儲備機構(gòu)按照出讓合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

（二十一）明確開工時間和開工標(biāo)準(zhǔn)。

1.各類住宅用地應(yīng)當(dāng)在劃撥決定書確定或者出讓合同約定的土地交付之日起1年內(nèi)開工建設(shè)，其他建設(shè)用地原則上自交地之日起1年內(nèi)開工，村經(jīng)濟發(fā)展留用地等可視項目具體情況確定。規(guī)劃的配套公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)同步開工建設(shè)。

2.用地單位依法取得《建筑工程施工許可證》等文件后即可開工。動工開發(fā)是指，需挖深基坑的項目，基坑開挖完畢；使用樁基的項目，打入所有基礎(chǔ)樁；其他項目，地基施工完成1/3。

（二十二）明確竣工時間和竣工標(biāo)準(zhǔn)。

1.各類住宅用地應(yīng)當(dāng)自開工之日起3年內(nèi)竣工；其他建設(shè)用地面積在5公頃以內(nèi)的自開工之日起3年內(nèi)竣工，面積在5至10公頃的5年內(nèi)竣工，面積在10公頃以上的7年內(nèi)竣工。配套設(shè)施項目的建設(shè)必須在開發(fā)項目建設(shè)總量完成80%前全部完成。

2.納入竣工聯(lián)合驗收的項目，竣工日期以用地單位依法取得建設(shè)項目的《竣工聯(lián)合驗收意見書》之日為準(zhǔn)；未納入竣工聯(lián)合驗收的項目，竣工日期以用地單位依法取得建設(shè)項目的規(guī)劃條件核實意見之日為準(zhǔn)。

（二十三）實行開工、竣工申報制度。用地單位應(yīng)當(dāng)在國有建設(shè)用地使用權(quán)有償使用合同或者劃撥決定書約定的宗地開工、竣工之日起15日內(nèi)告知宗地所在區(qū)（廣州空港經(jīng)濟區(qū)）規(guī)劃和自然資源部門開工、竣工時間。

（二十四）明確開工、竣工時間延期處理辦法。在出讓合同或者劃撥決定書約定期限內(nèi)未開工、竣工的，用地單位應(yīng)當(dāng)在到期前30日內(nèi)申請延期，規(guī)劃和自然資源部門按照出讓合同或者劃撥決定書約定處理后，可以通過增加出讓合同條款、簽訂出讓合同變更協(xié)議或者變更劃撥決定書內(nèi)容等方式，對申報內(nèi)容進行約定監(jiān)督。非用地單位自身原因?qū)е虏荒馨雌陂_工、竣工的，經(jīng)核實后，由有辦理供地手續(xù)權(quán)限的規(guī)劃和自然資源部門辦理建設(shè)用地延期手續(xù)，延長期限原則上不得超過1年。

（二十五）規(guī)范改變土地用途管理。已供應(yīng)的土地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件。因國土空間規(guī)劃修改導(dǎo)致地塊開發(fā)條件變化，國家和省重大項目、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施建設(shè)需要等情形確需變更規(guī)劃條件的，在符合法律規(guī)定和法定程序的前提下，由規(guī)劃和自然資源部門按照以下規(guī)定辦理：

1.已納入城市更新范圍的按照城市更新政策辦理。

2.不屬于上述情形的，按照以下情形處理：

（1）除私人住宅外的原劃撥用地已建成房屋，用地單位申請將不動產(chǎn)權(quán)證登記的房屋用途改變?yōu)榻?jīng)營性用途或者進行改建、擴建經(jīng)營性房屋的，在取得立項批準(zhǔn)（備案）或者所屬行政主管部門同意后，到規(guī)劃和自然資源部門辦理規(guī)劃條件變更、補辦協(xié)議出讓手續(xù)，經(jīng)審查涉及改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營性用途等需要收回國有土地使用權(quán)的，不得批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件；經(jīng)審查不涉及供應(yīng)文件約定要收回、改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營性用途等需要收回國有土地使用權(quán)的，由規(guī)劃和自然資源部門按照規(guī)定予以辦理。

（2）以劃撥或者出讓方式供應(yīng)的土地，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃條件，不得提高容積率，不得降低綠地率，不得減少基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套。因國土空間規(guī)劃修改導(dǎo)致地塊開發(fā)條件變化和國家和省重大項目、城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要等需要調(diào)整規(guī)劃條件，涉及改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營性用途等需要收回國有土地使用權(quán)的，不得批準(zhǔn)變更規(guī)劃條件；確因規(guī)劃實施需要應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，征地拆遷成本和已建設(shè)的地上建筑物根據(jù)經(jīng)財政評審核定的投入成本按照使用年限折現(xiàn)進行貨幣補償。不涉及供應(yīng)文件約定要收回、改為商品住宅或者劃撥用地改為經(jīng)營性用途等需要收回國有土地使用權(quán)的，原用地單位可以向規(guī)劃和自然資源部門申請辦理變更規(guī)劃條件、土地供應(yīng)文件、出讓金等手續(xù)。

（二十六）明確歷史上生地出讓后由用地單位自行征地拆遷土地的處理方式。用地單位完成征地補償安置手續(xù)后，由規(guī)劃和自然資源部門確認地塊的規(guī)劃條件，并與用地單位簽訂出讓合同變更協(xié)議，重新明確應(yīng)當(dāng)繳交土地出讓金和開竣工時限。用地單位未能完成征地拆遷的地塊，用地單位落實了與被拆遷戶已簽訂的補償安置協(xié)議的，可以向市規(guī)劃和自然資源部門申請解除原出讓合同退回土地，原收取的土地出讓金予以退回。

（二十七）明確劃撥土地拆遷安置房上市程序。以劃撥方式取得土地建設(shè)的拆遷安置房，可以按照規(guī)定申請補辦有償使用手續(xù)，保留劃撥土地性質(zhì)的，規(guī)劃和自然資源部門可以在拆遷安置房產(chǎn)權(quán)登記時進行相應(yīng)注記：“未辦土地有償使用，未計收土地出讓金?！?/p>
（二十八）鼓勵對公共交通設(shè)施用地進行綜合開發(fā)。對現(xiàn)有公共交通設(shè)施用地，支持原土地使用權(quán)人在符合規(guī)劃且保留原用途的前提下進行立體綜合開發(fā)。

（二十九）鼓勵存量用地增加養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)。在符合規(guī)劃的前提下，存量居住用地內(nèi)增加無償移交政府的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的，不占用地塊內(nèi)原規(guī)劃的容積率指標(biāo)，不計收社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施部分的土地出讓金。增加的養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)、不得分割銷售。

（三十）明確分割合并地塊的條件。宗地一經(jīng)確定，不得隨意調(diào)整。宗地確需分割、合并的，應(yīng)當(dāng)已經(jīng)全部辦理土地確權(quán)登記手續(xù)，土地權(quán)屬性質(zhì)相同，且先經(jīng)規(guī)劃審查同意分割或者合并，其中，尚未實施完需分割的，應(yīng)當(dāng)按照原經(jīng)審定的修建性詳細規(guī)劃或規(guī)劃總平面方案實施建設(shè)；涉及土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)全額繳清土地出讓金；涉及已辦理土地使用權(quán)抵押等他項權(quán)利登記的，應(yīng)當(dāng)征得土地抵押等他項權(quán)人同意，并辦理涂銷他項權(quán)利登記手續(xù)；涉及被采取保全措施的，應(yīng)當(dāng)征得采取保全措施機關(guān)同意。分割或者合并后的總建筑面積不得增加，不改變原出讓合同的開、竣工時間。合并后地塊涉及土地出讓年限的，土地出讓到期年限不得晚于合并前地塊最早到期年限。分割地塊應(yīng)當(dāng)能明確分割地界，原地塊內(nèi)公共服務(wù)設(shè)施應(yīng)當(dāng)共享。

（三十一）明確因政府原因調(diào)減規(guī)劃建設(shè)量的補償標(biāo)準(zhǔn)。政府因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃需要調(diào)減原出讓合同約定建筑面積的，應(yīng)當(dāng)給予用地單位適當(dāng)補償，補償方式包括貨幣補償和可開發(fā)建筑面積置換。按照貨幣補償?shù)?，由財政評審核定用地單位前期投入及利息后，按照減少量占原出讓合同建筑面積的比例予以補償；按照可開發(fā)建筑面積置換的，由用地單位申請將調(diào)減建筑面積置換到規(guī)劃能夠承載的規(guī)劃用途類似的其他合法國有建設(shè)用地上，置換比例按照置換地塊批準(zhǔn)調(diào)減時點市場評估地價的比值確定。具體由規(guī)劃和自然資源部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃明確地塊規(guī)劃控制要求后，牽頭與用地單位協(xié)商擬訂補償方案報市政府批準(zhǔn)。但出讓合同有補償約定的，按照約定辦理。

（三十二）明確因公共利益收地補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。因公共利益需要提前收回國有土地使用權(quán)的，收地時應(yīng)當(dāng)明確實施主體和接管單位，并對用地單位依法給予補償，補償方式包括貨幣補償和可開發(fā)建筑面積置換。按照貨幣補償?shù)模韶斦u審核定用地單位的投入及利息后予以補償；按照可開發(fā)建筑面積置換的，由用地單位申請將原地塊建筑面積置換到規(guī)劃能夠承載的規(guī)劃用途類似的其他合法國有建設(shè)用地上，置換比例按照置換地塊批準(zhǔn)調(diào)減時點市場評估地價的比值確定。具體由規(guī)劃和自然資源部門依據(jù)控制性詳細規(guī)劃明確地塊規(guī)劃控制要求后，由實施主體與用地單位協(xié)商擬訂收地補償方案報市政府批準(zhǔn)。但出讓合同有補償約定的，按照約定辦理。

（三十三）完善土地供應(yīng)文件條款和規(guī)范分割轉(zhuǎn)讓要求。

1.工業(yè)用地供應(yīng)文件應(yīng)當(dāng)約定，工業(yè)用地（含M0）在土地出讓期內(nèi)改為商業(yè)、辦公、商品住宅、旅游等非產(chǎn)業(yè)用途經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)由土地出讓人收回土地使用權(quán)。對允許分割的工業(yè)用地房屋實行“先租后賣”和預(yù)告登記，申請購買工業(yè)用地房屋的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)入駐并租用和投產(chǎn)該工業(yè)用地房屋滿2年以上，由原權(quán)屬人向?qū)俚貐^(qū)政府和區(qū)工業(yè)和信息化部門申請，待具備承諾書條件后再行申請辦理分割轉(zhuǎn)移登記。

2.市場性租賃住房和保障性租賃住房應(yīng)當(dāng)將租賃住房整體確權(quán)、不得分割處分等要求納入土地供應(yīng)文件中，并在不動產(chǎn)權(quán)證上進行注記。

（三十四）明確通過司法途徑變更土地權(quán)益主體的處理。已完成供地手續(xù)、權(quán)屬清晰的地塊，直接憑司法文書、繳稅憑證等辦理土地權(quán)益主體變更手續(xù)；涉及欠繳土地出讓金、違約金及利息或者需要補繳土地出讓金的，應(yīng)當(dāng)在繳清后辦理土地權(quán)益主體變更手續(xù)。未完成供地手續(xù)的地塊，按照司法裁定時取得的用地文件和稅務(wù)部門涉稅意見等進行權(quán)益主體變更，同時告知新的權(quán)益主體應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行土地政策完善供地手續(xù)。

（三十五）規(guī)范土地出讓金司法協(xié)助查詢辦理。司法機關(guān)對土地或者房屋進行實體處理前要求規(guī)劃和自然資源部門協(xié)助查詢土地出讓金情況時，規(guī)劃和自然資源部門應(yīng)當(dāng)將該土地或者房屋辦理土地有償使用手續(xù)情況及處置意見、欠繳土地出讓金的金額及分攤標(biāo)準(zhǔn)、因改變土地使用條件應(yīng)當(dāng)補繳土地出讓金的時點、政策和標(biāo)準(zhǔn)明確告知司法機關(guān)，并建議充分披露。

（三十六）對欠繳土地出讓金項目實行“證繳分離”。用地單位未繳清土地出讓合同約定土地出讓金及違約金、利息，但購房人購買的房屋已經(jīng)辦理商品房預(yù)售許可、商品房預(yù)告登記、預(yù)售商品房合同備案的或者符合《自然資源部關(guān)于加快解決不動產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號）規(guī)定的，登記機構(gòu)可以為購房人辦理房屋所有權(quán)首次登記和轉(zhuǎn)移登記，并注記購房人已經(jīng)辦理土地有償使用手續(xù)；欠繳的土地出讓金及違約金、利息向用地單位追收。

（三十七）明確通過司法途徑取得房屋權(quán)屬的土地出讓金繳交標(biāo)準(zhǔn)。通過司法途徑取得房屋涉及原用地單位未辦理土地有償使用手續(xù)、未繳清原出讓合同約定土地出讓金本金、違約金、利息或者因改變原出讓合同土地利用條件未補繳土地出讓金的，該房屋出讓金繳交按照以下情形處理：

1.司法文書、拍賣公告等已經(jīng)明確欠繳土地出讓金、違約金繳交標(biāo)準(zhǔn)和繳交義務(wù)主體的，按照司法文書和拍賣公告等文件執(zhí)行；

2.不屬于上述情形的，按照以下情形處理：

（1）房屋所在用地未簽訂土地出讓合同且不符合劃撥條件的，按照規(guī)劃和自然資源部門依法受理補辦有償使用手續(xù)申請時的土地出讓金政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（2）房屋所在用地已經(jīng)簽訂土地出讓合同的，如果未明確由申請執(zhí)行人承擔(dān)繳交義務(wù)的，視為已經(jīng)辦理土地有償使用手續(xù)，涉及欠繳土地出讓金及違約金、利息的向出讓合同原受讓方追收；如果已經(jīng)明確由申請執(zhí)行人承擔(dān)繳交義務(wù)但未明確繳交標(biāo)準(zhǔn)的，按照司法文書生效之日的土地出讓金政策和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，同一份司法文書涉及多宗房屋權(quán)屬且屬于同一出讓合同范圍的，執(zhí)行相同的土地出讓金計收政策和標(biāo)準(zhǔn)。

（三十八）明確閑置土地認定標(biāo)準(zhǔn)。閑置土地按照宗地進行認定和處置。宗地按照劃撥決定書或者出讓合同劃分，土地供應(yīng)后發(fā)生分割或者合并的，按照分割或者合并后的宗地認定。閑置土地調(diào)查應(yīng)當(dāng)包括對地上、地下建設(shè)情況的調(diào)查，并提出相應(yīng)處理方案。用地單位經(jīng)規(guī)劃和自然資源部門批準(zhǔn)利用已取得不動產(chǎn)登記的自有用地改建、擴建、新建的，不納入閑置土地處置范圍。

（三十九）明確政府及其有關(guān)部門行為造成開工延遲的閑置土地調(diào)查規(guī)定。已供地的用地開發(fā)延遲涉及存在政府及其有關(guān)部門行為影響的，規(guī)劃和自然資源部門可以向相關(guān)政府及其有關(guān)部門發(fā)出協(xié)助調(diào)查函，相關(guān)政府及其有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)提供書面材料及相關(guān)證據(jù)，明確其行為是否造成用地開工延遲及具體影響時間。

（四十）明確政府及其有關(guān)部門行為造成開工延遲的閑置土地處理。因政府或者政府有關(guān)部門的行為造成開工延遲的，用地單位應(yīng)當(dāng)在得知相關(guān)情況1個月內(nèi)向規(guī)劃和自然資源部門提供說明材料，由規(guī)劃和自然資源部門與用地單位協(xié)商，可以選擇延長開工期限、政府安排臨時使用、協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)等方式處置。選擇協(xié)議有償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)的，經(jīng)與簽訂出讓合同規(guī)劃和自然資源部門同級的財政評審核定前期投入和利息后，由同級財政安排資金以貨幣方式予以補償。建設(shè)項目符合規(guī)劃要求的，可以由原簽訂出讓合同的規(guī)劃和自然資源部門與用地單位簽訂出讓合同變更協(xié)議，重新約定開工時間。開工時間按照新約定的時間重新起算。土地未能在新約定的時間開工的，按照規(guī)定重新進行閑置土地調(diào)查認定和處置。

（四十一）明確存在政府及用地單位原因交錯影響的閑置土地處理。因用地單位自身原因和政府原因交錯影響、且用地單位自身原因影響時間滿1年的閑置土地，在符合規(guī)劃的前提下，可以在按照規(guī)定收取土地閑置費后，按照本意見關(guān)于開工延遲用地處理辦法的規(guī)定處理。

（四十二）明確閑置土地收回后的移交接管。閑置土地處置方案為收回土地使用權(quán)的，要明確土地收回后的接管主體和費用列支渠道。規(guī)劃為經(jīng)營性用地的，移交區(qū)土地儲備機構(gòu)納入政府儲備用地管理；規(guī)劃為公益性用地的，由所屬區(qū)政府接管；完全未實施土地房屋征收的，注銷相關(guān)用地批準(zhǔn)文件后退回給原權(quán)屬人，具體由地塊處置的規(guī)劃和自然資源部門發(fā)文告知，并抄送屬地政府。

（四十三）收回閑置土地移交接管的責(zé)任。接管主體應(yīng)當(dāng)與原用地單位銜接，簽訂土地接管確認書。土地收回并移交接管主體接管的，地塊現(xiàn)場治安、維穩(wěn)、衛(wèi)生、消防、食用農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、園林種植和臨時建（構(gòu)）筑物的管理等事務(wù)由接管主體負責(zé)。

（四十四）閑置土地收回后再利用規(guī)定。閑置土地收回后再利用程序，按照本意見土地供應(yīng)相關(guān)規(guī)定辦理。其中，未完善用地結(jié)案手續(xù)的，接管主體應(yīng)當(dāng)完善用地結(jié)案手續(xù)，再辦理土地再開發(fā)利用手續(xù)。

三、完善鄉(xiāng)村振興用地政策

（四十五）明確村集體使用土地的供地方式。使用集體土地建設(shè)農(nóng)村村民住宅、村經(jīng)濟發(fā)展留用地、村公益設(shè)施的，供地方式包括：

1.保留集體土地性質(zhì)的，依法核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等批準(zhǔn)文件；符合集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件的，可以按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件的規(guī)定辦理。

2.征收為國有土地的，農(nóng)村村民住宅、公益設(shè)施項目可以按照劃撥方式供地，農(nóng)村村民住宅同時在不動產(chǎn)權(quán)證注記屬于農(nóng)村村民住宅；使用國有土地落實有留用地指標(biāo)的，按照無償返撥方式辦理供地，不需補辦土地有償使用手續(xù)和補繳土地出讓金，視同以出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán)。

（四十六）明確村經(jīng)濟發(fā)展留用地審批方式。留用地實行指標(biāo)管理，征收農(nóng)村集體土地需要安排留用地的，由區(qū)規(guī)劃和自然資源部門核定留用地指標(biāo)；經(jīng)同意按照實物留地方式兌現(xiàn)的，憑核定的留用地指標(biāo)辦理供地手續(xù)。

（四十七）明確村經(jīng)濟發(fā)展留用地用途。依法取得的村經(jīng)濟發(fā)展留用地按照批準(zhǔn)的規(guī)劃用途實施建設(shè)，但不得用于商品住宅開發(fā)建設(shè)。利用村經(jīng)濟發(fā)展留用地建設(shè)租賃住房、人才公寓、拆遷安置房和村民住宅的，應(yīng)當(dāng)在用地批準(zhǔn)文件中明確不得通過補辦有償使用手續(xù)方式轉(zhuǎn)為商品住宅，并在權(quán)屬登記文件上進行注記。

（四十八）規(guī)范村經(jīng)濟發(fā)展留用地改變土地用途管理。村經(jīng)濟發(fā)展留用地性質(zhì)為集體建設(shè)用地，或者為村集體經(jīng)濟組織以劃撥方式取得土地使用權(quán)的國有建設(shè)用地，申請按照現(xiàn)行規(guī)劃用途改變原土地用途的，如果尚未補辦土地有償使用手續(xù)或者未辦理集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)且不涉及改變?yōu)樯唐纷≌猛镜?，可以憑規(guī)劃批文辦理土地供應(yīng)文件和使用權(quán)權(quán)屬登記文件變更手續(xù)。

（四十九）規(guī)范國有土地性質(zhì)留用地轉(zhuǎn)讓。國有土地性質(zhì)返撥留用地依法轉(zhuǎn)讓的，可以由村集體與受讓方憑成交確認書、轉(zhuǎn)讓合同、繳稅憑證等共同申請辦理簽訂出讓合同手續(xù)，土地出讓年限按照國有土地出讓年限規(guī)定執(zhí)行、自簽訂國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同之日起算。

原已由村集體簽訂土地出讓合同的，由村集體與受讓方憑成交確認書、轉(zhuǎn)讓合同、繳稅憑證等共同申請簽訂出讓合同變更協(xié)議，出讓起始年限按照原出讓合同約定執(zhí)行。

原已取得《國有建設(shè)用地劃撥決定書》的留用地轉(zhuǎn)讓后，需在轉(zhuǎn)讓后新簽訂的出讓合同或者出讓合同變更協(xié)議中約定自出讓合同簽訂之日起原《國有建設(shè)用地劃撥決定書》同時失效。

（五十）明確點狀供地范圍?，F(xiàn)代種養(yǎng)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工流通業(yè)、鄉(xiāng)村休閑旅游業(yè)、鄉(xiāng)土特色產(chǎn)業(yè)、鄉(xiāng)村信息產(chǎn)業(yè)及鄉(xiāng)村新型服務(wù)業(yè)等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)項目及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，確需在城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外使用零星、分散建設(shè)用地，且單個項目建設(shè)用地總面積不超過30畝的，可以實施點狀供地。

點狀供地項目不得選址位于相關(guān)規(guī)劃確定的禁止建設(shè)區(qū)，不得占用永久基本農(nóng)田或者突破生態(tài)保護紅線；不符合國家、省、市的法律法規(guī)以及相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的項目和開發(fā)商品住宅和別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項目，不得適用點狀供地政策。

（五十一）明確點狀供地規(guī)劃條件。點狀供地前應(yīng)當(dāng)依法取得項目用地規(guī)劃條件。允許對點狀供地預(yù)留規(guī)劃彈性空間，對一時難以明確具體用途的建設(shè)用地，可以暫不明確規(guī)劃用地性質(zhì)，待建設(shè)項目規(guī)劃審批時再落實建設(shè)用地規(guī)模、明確規(guī)劃用地性質(zhì)，并于規(guī)劃審批完成后更新空間規(guī)劃數(shù)據(jù)庫。

（五十二）推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目點狀供地。為推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，全面實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興，市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門應(yīng)當(dāng)會同市規(guī)劃和自然資源、市發(fā)展改革部門確定農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目庫。其中位于國土空間規(guī)劃城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外的，按點狀供地并納入年度土地供應(yīng)計劃。

（五十三）明確點狀供地方式。點狀項目的供地可以按照以下方式辦理：

1.符合法律規(guī)定條件的配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地、允許納入成片征收范圍依法辦理土地征收手續(xù)的，完善征收和補償手續(xù)后，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃或者村莊規(guī)劃確定規(guī)劃條件辦理點狀供地手續(xù)。

（1）符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥方式供地；

（2）屬于經(jīng)營性用地的，應(yīng)當(dāng)按照公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓。允許將點狀供地配套服務(wù)的項目承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與點狀供地公開出讓一并組織實施、同時確定承租人和點狀供地受讓人。點狀供地公開出讓年限應(yīng)當(dāng)與承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限保持一致。鼓勵以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合等方式供應(yīng)點狀項目建設(shè)用地。

2. 不符合納入成片征收范圍依法辦理土地征收手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)按照集體建設(shè)用地依法核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證等批準(zhǔn)文件。符合集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件的，可按照集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件的規(guī)定辦理；允許將點狀供地配套服務(wù)的項目承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)與點狀項目公開流轉(zhuǎn)一并組織實施、同時確定承租人和點狀項目流轉(zhuǎn)受讓人。點狀供地公開流轉(zhuǎn)年限應(yīng)當(dāng)與承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)期限保持一致。

（五十四）合理確定國有建設(shè)用地點狀供地價格。點狀供地可以根據(jù)“農(nóng)業(yè)+”多業(yè)態(tài)發(fā)展要求、土地估價結(jié)果和出讓年限與法定最高年限比值等，綜合確定點狀供地出讓底價，最低不得低于相同地段相應(yīng)用途對應(yīng)級別基準(zhǔn)地價的70%。

（五十五）規(guī)范點狀供地供后監(jiān)管。點狀供地項目應(yīng)當(dāng)整體確權(quán)、不得分割處分，點狀供地項目辦理供地手續(xù)時，應(yīng)當(dāng)對整體確權(quán)、不得分割、須與點狀供地配套服務(wù)的項目承包經(jīng)營項目整體處分予以明確，并在不動產(chǎn)登記簿和產(chǎn)權(quán)證書的附記欄予以注記。

（五十六）加快建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地交易市場，規(guī)范集體土地所有權(quán)人采取公開方式出讓、出租集體建設(shè)用地使用權(quán)。各區(qū)要健全服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，強化信息溝通、政策咨詢、合同簽訂、價格評估等流轉(zhuǎn)服務(wù)。集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)在市或者區(qū)統(tǒng)一的土地市場平臺上公開發(fā)布信息并進行交易。

（五十七）加強流轉(zhuǎn)后集體建設(shè)用地閑置監(jiān)管。流轉(zhuǎn)后的集體建設(shè)用地因為用地單位自身原因閑置的，由集體經(jīng)濟組織按照流轉(zhuǎn)合同收回或者參照國有閑置土地處理辦法收取土地閑置費，專項用于村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)。

四、附則

（五十八）本市建設(shè)用地的供應(yīng)及供后監(jiān)管，按照本意見執(zhí)行。已納入城市更新范圍的項目，按照城市更新政策執(zhí)行。

（五十九）本意見自2023年4月1日起施行，有效期5年。本市之前相關(guān)政策文件與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)。

廣州市人民政府辦公廳

2023年3月31日

 

廣州市人民政府辦公廳秘書處 2023年3月31日印發(fā)

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