沈政辦發(fā)〔2017〕53號《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)沈陽市住房租賃試點工作方案的通知》

《沈陽市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)沈陽市住房租賃試點工作方案的通知》



沈政辦發(fā)〔2017〕53號

各區(qū)、縣(市)人民政府，市政府有關(guān)部門、有關(guān)直屬單位：

經(jīng)市政府同意，現(xiàn)將《沈陽市住房租賃試點工作方案》印發(fā)給你們，請結(jié)合實際，認(rèn)真貫徹落實。

沈陽市人民政府辦公廳

2017年7月20日

沈陽市住房租賃試點工作方案

為貫徹落實習(xí)近平總書記在中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會議上關(guān)于建立購租并舉住房制度的重要部署，有效增加住房租賃市場供應(yīng)，支持住房租賃消費，引導(dǎo)居民轉(zhuǎn)變住房消費觀念，滿足居民多樣化、多元化的住房租賃需求，促進(jìn)住房租賃市場健康發(fā)展，根據(jù)《遼寧省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步深化住房制度改革加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》(遼政辦發(fā)〔2016〕103號)要求，結(jié)合我市實際，制定本方案。

一、工作目標(biāo)

圍繞搭建平臺、培育主體和重點解決有效供給不足、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、購租不同權(quán)等內(nèi)容，全面推進(jìn)我市住房租賃試點工作，形成可推廣、可復(fù)制的經(jīng)驗做法。到2020年，建成信息共享、服務(wù)全面、監(jiān)管有力的政府住房租賃交易服務(wù)平臺；培育一批國有和民營的規(guī)?；?、專業(yè)化住房租賃企業(yè)；基本形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系；形成?；?、促公平、可持續(xù)的公共租賃住房保障體系；形成市場規(guī)則明晰、政府監(jiān)管有力、權(quán)益保障充分的住房租賃法規(guī)制度體系，推動實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標(biāo)。

二、工作內(nèi)容

(一)建立政府住房租賃交易服務(wù)平臺。通過平臺建設(shè)，提供住房租賃信息發(fā)布和房源信息核驗便捷服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上簽約和登記備案，定期公布合法備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)名單和從業(yè)人員信用等信息；加強(qiáng)住房租賃市場監(jiān)測，及時掌握了解、分析研判住房租賃市場狀況；強(qiáng)化監(jiān)督管理，對哄抬價格、發(fā)布虛假信息等擾亂市場秩序的中介機(jī)構(gòu)，限制其合同網(wǎng)簽資格。2017年9月底前，初步完成平臺搭建工作；10月底前，正式上線運行；12月底前，實現(xiàn)全部設(shè)計功能。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：市規(guī)劃國土局等)

(二)組建國有住房租賃平臺公司。2017年12月底前，組建2家國有住房租賃平臺公司，通過建設(shè)、改建、收購或長期租賃等方式取得房源并負(fù)責(zé)房源的租賃運營和管理。2017年7月底前，完成工商登記注冊；8月底前，完成公司組織架構(gòu)和相關(guān)人員選聘；9月底前，實現(xiàn)公司運營；12月底前，完成1萬套公租房建設(shè)、500套存量房源收購、確定1-2個改建房源項目。到2020年，國有住房租賃平臺公司形成一定的市場規(guī)模，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。(牽頭單位：市房產(chǎn)局、地鐵集團(tuán)；配合單位：市營商環(huán)境建設(shè)監(jiān)督局、工商局、財政局、國稅局、地稅局等)

(三)促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展住房租賃業(yè)務(wù)。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從傳統(tǒng)的開發(fā)、銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變。推廣萬科“泊寓”、廣信“五彩陽光城”等住房租賃運營模式，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拓展業(yè)務(wù)范圍。支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其持有的存量房源投放到租賃市場或作為青年公寓、養(yǎng)老公寓、短租公寓、酒店式公寓或醫(yī)養(yǎng)中心等。對在沈開發(fā)建設(shè)、以自持物業(yè)開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除落實國家、省有關(guān)優(yōu)惠政策外，以其自持租賃住房資產(chǎn)作擔(dān)保，可享受降低商品房預(yù)售許可門檻、降低商品房預(yù)售資金監(jiān)管比例、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。著力培育一批為不同年齡、不同層次群體提供個性化住房租賃服務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。2017年12月底前，全市新增3-5家開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。到2020年，全市開展住房租賃業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)達(dá)到50家，持有的住房租賃房源占全市增量的20%、總量的10%。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：市建委、規(guī)劃國土局、工商局、國稅局、地稅局等)

(四)規(guī)范住房租賃中介機(jī)構(gòu)。扶持培育一批服務(wù)規(guī)范、信譽度高的住房租賃中介機(jī)構(gòu)，鼓勵其開展連鎖經(jīng)營、跨區(qū)經(jīng)營。嚴(yán)格落實住房租賃中介機(jī)構(gòu)備案制度，引導(dǎo)住房租賃中介機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員規(guī)范承接業(yè)務(wù)，加強(qiáng)房源信息核查和發(fā)布管理，實行明碼標(biāo)價，規(guī)范居間服務(wù)。市房產(chǎn)局、工商局建立聯(lián)動機(jī)制，定期互通中介機(jī)構(gòu)工商登記和備案信息，并在政府網(wǎng)站等媒體上予以公示。鼓勵依法登記備案的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃托管服務(wù)，依法依規(guī)拓展房屋代理銷售、居間代理服務(wù)及相關(guān)專業(yè)化服務(wù)。鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)利用管理便利，拓展住房租賃業(yè)務(wù)，對居間代理住房租賃業(yè)務(wù)規(guī)模超過100套的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可給予減免物業(yè)服務(wù)履約保證金、企業(yè)信用加分等鼓勵政策。2017年7月底前，出臺加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)備案管理的相關(guān)文件；9月底前，制定房屋租賃中介行業(yè)準(zhǔn)則；12月底前，出臺我市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)信用信息管理辦法，培育規(guī)范化的居間服務(wù)中介機(jī)構(gòu)10家。到2018年，建立健全全市住房租賃中介機(jī)構(gòu)信用信息管理體系；到2019年，建立健全中介機(jī)構(gòu)守信激勵、失信懲戒機(jī)制；到2020年，全市發(fā)展規(guī)范化的居間服務(wù)中介機(jī)構(gòu)100家，托管的住房租賃房源占全市增量的30%、總量的15%。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：市工商局、公安局、執(zhí)法局等)

(五)支持和規(guī)范個人出租住房。落實個人出租住房的優(yōu)惠政策，支持個人委托國有住房租賃平臺公司或通過政府住房租賃交易服務(wù)平臺，將自有閑置住房投入住房租賃市場。凡是委托國有住房租賃平臺公司或通過政府住房租賃交易服務(wù)平臺登記備案的非本市戶籍承租人，可憑住房租賃備案合同辦理居住證。到2020年，全市個人持有的住房租賃房源占全市增量的30%、總量的65%。(牽頭單位：市房產(chǎn)局、公安局；配合單位：市國稅局、地稅局等)

(六)鼓勵新建租賃住房。對三環(huán)以內(nèi)、開發(fā)區(qū)等住房租賃需求量大的區(qū)域，將新建商品房項目中配建一定比例租賃住房作為土地出讓條件，并允許分期支付新建租賃住房項目土地出讓金，土地出讓方案和合同中要明確租賃住房出租年限，租賃住房在出租年限內(nèi)不得分割產(chǎn)權(quán)出售。探索土地拍賣競價方式，通過“設(shè)定自持比例、限地價、競房價”或“限房價、競地價、超過一定溢價率后轉(zhuǎn)為競自持面積和年限”等方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)市場需求選擇自持住宅規(guī)模。2017年出讓的經(jīng)營用地中新建、配建租賃住房面積不少于5萬平方米(含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持面積，下同)。到2020年，新建租賃住房2萬套，建筑面積100萬平方米以上。(責(zé)任單位：市規(guī)劃國土局、房產(chǎn)局、建委，各區(qū)縣(市)政府等)

(七)盤活存量土地、房屋用于住房租賃。引導(dǎo)社會投資主體將城鎮(zhèn)中的“爛尾樓”、閑置廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造為租賃住房，但不得分割產(chǎn)權(quán)出售。在符合住宅設(shè)計規(guī)范、不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和消防安全的前提下，允許住宅改造戶型后按套或間出租。(責(zé)任單位：市規(guī)劃國土局、房產(chǎn)局、建委、公安局等)

(八)優(yōu)化公租房管理。住房保障采取實物配租與租賃補貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賃補貼為主。積極探索科學(xué)的公租房輪候排序方式，對環(huán)衛(wèi)工人、公交(地鐵)司機(jī)、開發(fā)區(qū)職工、新就業(yè)大學(xué)生和青年醫(yī)生、青年教師等需要幫助并為城市發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)的群體，要加大傾斜力度。到2020年，新增公租房保障1萬戶。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：市財政局等)

(九)穩(wěn)定住房租賃關(guān)系。完善住房租賃的法規(guī)制度，明確當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，嚴(yán)格規(guī)范市場行為，特別是租金控制、租賃關(guān)系解除等。推行住房租賃合同示范文本，實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，落實登記備案制度。市房產(chǎn)局要做好城區(qū)住房租賃租金水平的調(diào)查摸底，合理確定市場租金參考價，并每半年分區(qū)域和房屋類型予以公布。2017年10月底前，首次公布城區(qū)住房租金參考價。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：市工商局等)

(十)積極推進(jìn)購租同權(quán)。建立承租人居住證權(quán)利清單，不斷擴(kuò)大承租人權(quán)利。2018年12月底前，持有居住證的承租人按照法律法規(guī)規(guī)定在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會福利、社會救助、居委會選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)，實現(xiàn)購租同權(quán)。(責(zé)任單位：市房產(chǎn)局、民政局、教育局、公安局、司法局、人力資源社會保障局等)

(十一)給予稅收優(yōu)惠。落實營改增關(guān)于住房租賃的有關(guān)稅收政策，對個人出租住房的，由按照5%的征收率減按1．5%計算繳納增值稅；對個人出租住房月收入不足3萬元的，2017年12月底前，可按規(guī)定享受免征增值稅政策；對房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)提供住房租賃經(jīng)紀(jì)代理服務(wù)，適用6%的增值稅稅率；對一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可選擇簡易計稅方法，按照5%的征稅率計算繳納增值稅。對個人出租住房所得減按10%的稅率征收個人所得稅；住房租賃企業(yè)購買普通商品住房，結(jié)合實際制定階段性補貼激勵政策。(責(zé)任單位：市財政局、地稅局、國稅局等)

(十二)鼓勵住房租賃消費。職工連續(xù)足額繳存住房公積金滿3個月，本人及配偶在我市無自有產(chǎn)權(quán)(含尚未取得《房屋所有權(quán)證》)住房且租房自住的，可憑租賃備案證明和無房證明，提取夫妻雙方住房公積金支付房租。租住公租房的，按照實際房租支出，據(jù)實提取；租住商品住房的，根據(jù)市場租金水平和租住住房面積，合理確定住房公積金提取額度。2017年9月底前，市公積金中心出臺相關(guān)操作指南。(牽頭單位：市公積金中心；配合單位：市房產(chǎn)局等)

(十三)完善住房租賃企業(yè)退出機(jī)制。各類住房租賃機(jī)構(gòu)購買的或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持的，用于開展住房租賃業(yè)務(wù)的商品住房，可暫不辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，持有超過10年且終止租賃業(yè)務(wù)的，可按照新建商品房辦理銷售和不動產(chǎn)登記手續(xù)，并按出售時稅收政策繳納相關(guān)稅費。2017年9月底前，由市地稅局出臺具體實施細(xì)則。(責(zé)任單位：市規(guī)劃國土局、地稅局等)

(十四)強(qiáng)化基層住房租賃管理。各地區(qū)要于2017年9月底前建立住房租賃管理機(jī)構(gòu)，充實人員力量，保障工作經(jīng)費，確保各項工作有序推進(jìn)。充分發(fā)揮街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等基層組織作用，將住房租賃管理和服務(wù)重心下移，實行住房租賃的網(wǎng)格化管理，做好住房租賃登記備案、信息采集、綜合管理等工作。各區(qū)推進(jìn)住房租賃網(wǎng)格化管理的進(jìn)度安排：2017年9月底前完成20%，10月底前完成30%，12月底前完成50%，2018年3月底前完成100%。遼中區(qū)、新民市、法庫縣、康平縣結(jié)合實際參照推進(jìn)。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：市民政局，各區(qū)縣(市)政府等)

(十五)創(chuàng)新住房租賃管理和服務(wù)體制。各地區(qū)政府負(fù)責(zé)本地區(qū)住房租賃市場管理，落實加快培育和發(fā)展住房租賃市場、促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展的工作任務(wù)。市建委、房產(chǎn)局、規(guī)劃國土局、民政局、公安局、財政局、工商局、國稅局、地稅局、教育局、司法局等部門要按照各自職責(zé)，加強(qiáng)部門間協(xié)調(diào)配合，做好我市培育和發(fā)展住房租賃市場相關(guān)工作。司法和仲裁部門要指導(dǎo)、協(xié)助社區(qū)建立便捷的住房租賃糾紛調(diào)解機(jī)制，共同推進(jìn)住房租賃市場的健康發(fā)展。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：有關(guān)單位，各區(qū)縣(市)政府等)

(十六)拓寬房地產(chǎn)經(jīng)營租賃機(jī)構(gòu)融資渠道。根據(jù)住房租賃機(jī)構(gòu)融資需求，有關(guān)部門做好與銀行、保險公司的對接工作；支持符合條件的住房租賃企業(yè)在證券交易市場發(fā)行資產(chǎn)支持證券或企業(yè)債券；對具備一定經(jīng)營規(guī)模、管理能力較強(qiáng)和社會信譽良好的本地住房租賃品牌企業(yè)，有關(guān)部門應(yīng)依規(guī)在稅費等政策方面給予扶持，同時可比照保障房建設(shè)或棚戶區(qū)改造貸款優(yōu)惠條件，為企業(yè)融資爭取政策性金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的長期低息貸款或給予財政貼息補助。(責(zé)任單位：市金融辦、發(fā)展改革委、財政局、人民銀行沈陽分行營管部等)

(十七)建立健全住房租賃管理法規(guī)體系。2017年12月底前，出臺我市城市房屋租賃管理辦法；2019年12月底前，修訂完成我市城市房屋租賃管理條例。(牽頭單位：市房產(chǎn)局；配合單位：有關(guān)單位等)

三、實施步驟

(一)試點工作啟動階段(2017年7月至12月)。上報我市住房租賃試點工作方案，全面啟動我市租賃交易服務(wù)平臺建設(shè)、市場主體培育等工作，取得初步工作成果。

(二)市場培育階段(2018年1月至2019年12月)。住房租賃工作體制基本理順，租賃管理運行機(jī)制比較順暢，國有住房租賃平臺公司、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、住房租賃中介機(jī)構(gòu)及個人等4個市場主體初具規(guī)模，基本解決有效供給不足、租賃關(guān)系不穩(wěn)定、購租不同權(quán)等突出問題，各項工作初見成效。

(三)市場良性發(fā)展階段(2020年1月至12月)。全面完成各項工作任務(wù)。

四、保障措施

(一)加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。市政府成立市住房租賃試點工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)為副組長，成員包括市房產(chǎn)局、發(fā)展改革委、財政局、公安局、司法局、民政局、人力資源社會保障局、規(guī)劃國土局、建委、執(zhí)法局、教育局、法制辦、金融辦、國稅局、地稅局、工商局、營商環(huán)境建設(shè)監(jiān)督局、住房公積金中心，地鐵集團(tuán)、人民銀行沈陽營管部和各區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)。市領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室設(shè)在市房產(chǎn)局，負(fù)責(zé)日常協(xié)調(diào)工作。領(lǐng)導(dǎo)小組統(tǒng)一調(diào)度，研究解決工作中的重大問題。各地區(qū)也要成立相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)。

(二)明確職責(zé)分工。各單位要各司其職、密切配合，牽頭單位要統(tǒng)籌部署、督促落實各項工作，責(zé)任單位要認(rèn)真履行職責(zé)；要按照工作內(nèi)容制定任務(wù)分解表，進(jìn)一步細(xì)化責(zé)任、明確時限，采取時間倒逼、任務(wù)倒逼的方式，確保試點工作落實到位。

(三)營造試點氛圍。各單位要充分認(rèn)識住房租賃試點工作的重要性，深入開展“進(jìn)企業(yè)、進(jìn)社區(qū)、進(jìn)高校”活動，利用講座、電視、報紙、宣傳手冊等平面媒體，廣泛宣傳大力培育和發(fā)展住房租賃市場的政策導(dǎo)向，倡導(dǎo)住房先租后買、梯級消費、梯次改善的新理念，努力營造試點工作的良好氛圍。

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本文關(guān)鍵詞： 沈陽市, 政策法規(guī), 規(guī)范性文件