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《成都市人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)北城改造有關(guān)政策的意見》
成辦發(fā)〔2012〕20號(hào)
金牛區(qū)、成華區(qū)、新都區(qū)政府，市政府有關(guān)部門，有關(guān)單位：
為貫徹落實(shí)市委十一屆九次全會(huì)精神，大力實(shí)施“立城優(yōu)城”戰(zhàn)略，加快推進(jìn)北城改造（以下簡(jiǎn)稱北改），確保按期完成目標(biāo)任務(wù)，現(xiàn)就進(jìn)一步推進(jìn)北城改造有關(guān)政策提出如下意見。
一、政策基本原則
堅(jiān)持“政府主導(dǎo)、社會(huì)參與、多元主體、群眾自愿”的原則，充分尊重群眾意愿，發(fā)揮基層組織作用，鼓勵(lì)社會(huì)資金參與，高質(zhì)高效推進(jìn)北改工作。
堅(jiān)持整體規(guī)劃、分類推進(jìn)的原則。按照建新、更新、改舊三種模式，在符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，由區(qū)政府統(tǒng)一確定并組織實(shí)施北改項(xiàng)目，完善功能配套，改善區(qū)域環(huán)境，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)。
堅(jiān)持政策統(tǒng)一、政策杠桿的原則。對(duì)愿改、先改的給予政策傾斜和扶持，推動(dòng)北改項(xiàng)目早啟動(dòng)、北城形象早改善、北城產(chǎn)業(yè)大提升、北城居民得實(shí)惠。
二、政策適用范圍
北改區(qū)域（211平方公里）范圍內(nèi)按照本政策意見推進(jìn)實(shí)施。其中，規(guī)劃管理政策適用于211平方公里北改區(qū)域，涉及新都區(qū)的北改范圍，由新都區(qū)政府參照?qǐng)?zhí)行，按統(tǒng)規(guī)自建方式實(shí)施。
土地利用、項(xiàng)目報(bào)建、房屋征收、財(cái)政稅收政策適用于211平方公里北改區(qū)域中的“四軸四片”范圍內(nèi)金牛區(qū)、成華區(qū)所轄行政區(qū)域（見附件1、附件2）。
三、規(guī)劃管理政策
（一）實(shí)行規(guī)劃前置服務(wù)。按照《成都市城市總體規(guī)劃（2008－2020）》中心城區(qū)北改區(qū)域優(yōu)化方案（以下簡(jiǎn)稱北改區(qū)域優(yōu)化方案），經(jīng)確定的北改項(xiàng)目區(qū)提前組織編制項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃。根據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃和審批通過的項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目業(yè)主提供項(xiàng)目書面咨詢規(guī)劃條件，作為項(xiàng)目測(cè)算和融資質(zhì)押的規(guī)劃依據(jù)。
（二）優(yōu)化規(guī)劃項(xiàng)目審批。北改區(qū)域內(nèi)所有建筑項(xiàng)目由相關(guān)市規(guī)劃分局依據(jù)控制性詳細(xì)規(guī)劃、項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃和規(guī)劃條件實(shí)施規(guī)劃管理，經(jīng)區(qū)政府審查同意并簽發(fā)后，由市規(guī)劃分局辦理項(xiàng)目選址意見書、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證。
（三）科學(xué)確定規(guī)劃條件。北改區(qū)域優(yōu)化方案與北改產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃應(yīng)密切銜接，充分發(fā)揮規(guī)劃在政策引導(dǎo)和資源配置方面的作用。區(qū)政府根據(jù)北改區(qū)域優(yōu)化方案、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，組織編制規(guī)劃所確定的更新區(qū)和改舊區(qū)的實(shí)施規(guī)劃，市規(guī)劃局會(huì)同區(qū)政府審查實(shí)施規(guī)劃，審查通過并報(bào)市政府批準(zhǔn)后納入控制性詳細(xì)規(guī)劃，作為北改項(xiàng)目規(guī)劃管理的依據(jù)。北改項(xiàng)目的具體規(guī)劃指標(biāo)由審定的項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃確定。
（四）促進(jìn)公共配套。為確保各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，北改更新區(qū)、改舊區(qū)的居住區(qū)改造項(xiàng)目中，除規(guī)劃確定的市級(jí)公共配套設(shè)施外，其他公共配套設(shè)施所需空間或土地資源由項(xiàng)目區(qū)公攤，公共配套設(shè)施的項(xiàng)目、位置、規(guī)模由控制性詳細(xì)規(guī)劃及項(xiàng)目區(qū)實(shí)施規(guī)劃確定。為提高土地使用效率，在制定實(shí)施規(guī)劃時(shí)，允許更新區(qū)、改舊區(qū)內(nèi)的街道辦事處、社區(qū)服務(wù)中心、社區(qū)用房、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站、文化活動(dòng)中心、文化站、綜合健身館、公廁、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等公共配套設(shè)施在符合國家規(guī)范前提下采取疊建的方式進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。
（五）提高違法建設(shè)查處效率。為確保違法建設(shè)查處的及時(shí)性、有效性，在金牛區(qū)、成華區(qū)北改區(qū)域內(nèi)實(shí)行市規(guī)劃局與區(qū)政府聯(lián)合執(zhí)法的違法建設(shè)查處工作機(jī)制，區(qū)政府可直接參與違法建設(shè)的查處工作，并應(yīng)積極配合規(guī)劃執(zhí)法。
四、土地利用政策
（一）采取多種方式供地。北改區(qū)域內(nèi)改造整理出來的土地用于經(jīng)營性項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的，根據(jù)產(chǎn)業(yè)政策、項(xiàng)目特點(diǎn)分別采用方案招標(biāo)、拍賣、掛牌等多種方式供地。其中，符合城市規(guī)劃且按改造計(jì)劃需安置原地返遷居民的住宅兼容商業(yè)用地，其兼容商業(yè)不小于40%的，經(jīng)向省國土資源廳備案后可采取掛牌方式出讓；經(jīng)產(chǎn)業(yè)主管部門認(rèn)定的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地，招標(biāo)方案經(jīng)項(xiàng)目所在地區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定通過后，根據(jù)規(guī)劃條件，結(jié)合方案可采取招標(biāo)方式出讓；危舊房、特殊地段、重要節(jié)點(diǎn)、片區(qū)改造項(xiàng)目用地，招標(biāo)方案經(jīng)項(xiàng)目所在地區(qū)政府常務(wù)會(huì)議審定通過后，經(jīng)市規(guī)劃、國土、房管部門同意，根據(jù)規(guī)劃條件，結(jié)合方案也可采取招標(biāo)方式出讓。
土地使用權(quán)人原址用地因政府原因規(guī)劃用途調(diào)整為公園、綠地、公建配套設(shè)施的，在項(xiàng)目所在地行政區(qū)內(nèi)按照公平原則，經(jīng)協(xié)商可采取等價(jià)置換其他現(xiàn)有建設(shè)用地的方式進(jìn)行處置。
（二）鼓勵(lì)社會(huì)資金參與改造。整體改造項(xiàng)目應(yīng)通過招標(biāo)方式一次性確定實(shí)施主體。在實(shí)施主體與原產(chǎn)權(quán)人通過市場(chǎng)方式按照自愿原則達(dá)成協(xié)議后，房管部門辦理房屋登記事項(xiàng)。當(dāng)宗地范圍內(nèi)95%的房屋已辦理房屋登記事項(xiàng)時(shí)，市國土局根據(jù)房管部門登記情況，按照“地隨房走”原則，將分散的土地證歸宗，為實(shí)施主體辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)。
（三）實(shí)施整體規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)。土地使用權(quán)人按城市規(guī)劃要求需整合使用周邊土地的，由市規(guī)劃局出具整合意見函，經(jīng)市國土局同意后，被整合土地可以協(xié)議出讓方式供地。自有土地面積不大于9000平方米的，被整合土地面積最大可達(dá)3000平方米；自有土地面積大于9000平方米的，被整合土地面積原則上不超過自有土地面積的1/3，且最大整合面積不超過6000平方米。（四）支持和鼓勵(lì)國有存量土地再次利用。
1．企業(yè)利用自有存量土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，涉及劃撥補(bǔ)辦出讓、改變土地用途、增加容積率的，根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)收土地出讓收入。企業(yè)在2012年內(nèi)、2013年內(nèi)、2014年內(nèi)、2015年內(nèi)拆遷量達(dá)到應(yīng)拆建筑面積50%的，市政府分別按雙評(píng)估價(jià)差30%、40%、50%、60%計(jì)收。
2．政府平臺(tái)公司或社會(huì)投資主體參與北改，改造整理出來的土地以招拍掛方式供地的，土地成交價(jià)款在收取土地出讓金后，其余部分按照市政府《批轉(zhuǎn)市國土局等部門關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范引進(jìn)社會(huì)資金進(jìn)行一級(jí)土地整理意見的通知》（成府發(fā)〔2011〕26號(hào)）規(guī)定，作為土地整理開發(fā)成本和合理投資回報(bào)從基金預(yù)算中安排返還項(xiàng)目實(shí)施主體。其中，2012年內(nèi)、2013年內(nèi)、2014年內(nèi)、2015年內(nèi)土地上市的，分別按新規(guī)劃條件基準(zhǔn)地價(jià)的5%、10%、20%、30%收取土地出讓金。
3．經(jīng)政府批準(zhǔn)的以住宅為主的片區(qū)整體改造項(xiàng)目，按照“地隨房走”方式辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)時(shí)，涉及土地使用權(quán)類型和規(guī)劃條件改變的，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)收土地出讓收入。企業(yè)在2012年內(nèi)、2013年內(nèi)拆遷量達(dá)到應(yīng)拆建筑面積50%的，分別按新規(guī)劃條件基準(zhǔn)地價(jià)的15%、20%收取土地出讓收入。
按以上三種方式實(shí)施改造的，在繳納相關(guān)費(fèi)用后，市國土局按土地出讓最高年限辦理土地變更登記。采取第一、第三兩種方式實(shí)施改造，建成后自持物業(yè)產(chǎn)權(quán)不低于70%的城市綜合體、商務(wù)樓宇等產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，土地出讓收入按上述標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)計(jì)收總額的90％收取。
（五）支持企業(yè)加快開發(fā)建設(shè)。為支持企業(yè)盤活利用存量土地，在2014年6月底以前，對(duì)出讓取得開發(fā)用地使用權(quán)的企業(yè)，可通過土地使用權(quán)加名、聯(lián)建、轉(zhuǎn)讓等方式進(jìn)行合作、聯(lián)合或并購開發(fā)，市國土局為其辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。
五、項(xiàng)目報(bào)建政策
（一）分類分期減免報(bào)建費(fèi)用。用于安置北改區(qū)域內(nèi)居民的安置房，可享受經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)政策，免交報(bào)建費(fèi)。
單位自建房可按拆除產(chǎn)權(quán)面積的1.5倍免征報(bào)建費(fèi)，超出部分面積以及通過公開出讓方式取得土地進(jìn)行開發(fā)的項(xiàng)目在2014年12月31日前報(bào)建的，按120元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納報(bào)建費(fèi)，在2015年12月31日前報(bào)建的，按140元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)繳納報(bào)建費(fèi)，在2016年1月1日后報(bào)建的，不享受報(bào)建費(fèi)減免。
（二）精簡(jiǎn)項(xiàng)目報(bào)批審查環(huán)節(jié)。重點(diǎn)項(xiàng)目在取得土地相關(guān)手續(xù)以及規(guī)劃總平通過規(guī)劃部門審批的前提下，經(jīng)項(xiàng)目所在地區(qū)政府同意，報(bào)市建委批準(zhǔn)后可先行實(shí)施。涉及國有存量土地再次利用的建設(shè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定修建人防工程，確實(shí)達(dá)不到修建條件、經(jīng)人防部門審查批準(zhǔn)繳費(fèi)易地建設(shè)的項(xiàng)目，按50%的標(biāo)準(zhǔn)繳納人防工程易地建設(shè)費(fèi)。
六、房屋征收政策
（一）嚴(yán)格執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。將模擬搬遷作為城市房屋征收的重要環(huán)節(jié)，堅(jiān)持陽光搬遷，充分尊重民意，廣泛征求并充分考慮被征收人意見，做好民意調(diào)查工作。改造范圍內(nèi)95%以上住戶簽訂模擬搬遷協(xié)議的，可啟動(dòng)房屋征收程序，由區(qū)政府做出房屋征收決定。在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)仍達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)區(qū)政府按照征收補(bǔ)償方案做出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由區(qū)政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。
（二）堅(jiān)持統(tǒng)一的城市房屋征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。被征收房屋的價(jià)值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)遵循市場(chǎng)價(jià)值原則依法進(jìn)行評(píng)估。嚴(yán)格執(zhí)行市房管局《關(guān)于國有土地上房屋征收與補(bǔ)償工作中幾個(gè)具體問題的通知》（成房發(fā)〔2011〕54號(hào)）規(guī)定，堅(jiān)持統(tǒng)一的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋
。（三）妥善處置直管公房。征收直管公有住宅，承租人要求繼續(xù)承租的，按原計(jì)租面積對(duì)承租人進(jìn)行安置。承租人申請(qǐng)購買原承租房，經(jīng)房屋產(chǎn)權(quán)人同意，可按相關(guān)規(guī)定購買；征收直管公有非住宅，原則上實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置，對(duì)確無條件實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置的，實(shí)行貨幣補(bǔ)償安置，貨幣補(bǔ)償費(fèi)按產(chǎn)權(quán)人50%、承租人50%的比例分配，終止租賃關(guān)系。
（四）支持選擇貨幣化方式的居民購房。選擇貨幣補(bǔ)償安置的居民，可憑房屋補(bǔ)償協(xié)議再新購普通商品住房。對(duì)符合住房保障條件的住戶，可優(yōu)先配租配售保障性住房。
七、財(cái)政稅收政策
（一）加大市級(jí)財(cái)政資金支持力度。在市級(jí)財(cái)政已安排北改工程項(xiàng)目資金11.8億元的基礎(chǔ)上，2012年擬再安排北改工程基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金10億元，共計(jì)21.8億元，其中部分資金以資本金的形式注入市級(jí)政府投資公司，放大資金乘數(shù)效應(yīng)，著力保障北改工程資金需求。
（二）加大土地政策支持力度。國有存量土地再次利用的土地出讓收入（含土地出讓價(jià)款、劃撥補(bǔ)辦出讓、土地用途改變、增容等收取的費(fèi)用）市級(jí)財(cái)政不再參與分享，全部繳入?yún)^(qū)級(jí)財(cái)政，由區(qū)級(jí)財(cái)政按規(guī)定提取相關(guān)費(fèi)用后，專項(xiàng)安排用于北改工程建設(shè)。
（三）加大市、區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌力度。市、區(qū)兩級(jí)政府財(cái)政在公共財(cái)政預(yù)算和政府性基金預(yù)算編制和執(zhí)行中，要加大財(cái)政統(tǒng)籌力度，調(diào)整支出結(jié)構(gòu)，切實(shí)加大對(duì)北改工程資金的投入。
（四）統(tǒng)籌安排基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金。市級(jí)財(cái)政在金牛區(qū)、成華區(qū)北改區(qū)域內(nèi)新征土地收取的25萬元/畝基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)專項(xiàng)資金全部安排用于北改基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
（五）部分返還報(bào)建費(fèi)用。對(duì)金牛區(qū)、成華區(qū)北改區(qū)域內(nèi)收取報(bào)建費(fèi)的50%由市級(jí)財(cái)政返還給項(xiàng)目所在地區(qū)政府，專項(xiàng)安排用于北改工程建設(shè)。
（六）實(shí)行稅收優(yōu)惠。北改區(qū)域內(nèi)舊城改造項(xiàng)目的安置住房和通過收購籌集安置房源的，按照財(cái)政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于城市和國有工礦棚戶區(qū)改造項(xiàng)目有關(guān)稅收優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2010〕42號(hào)）規(guī)定執(zhí)行，即免征城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅，增值額未超過扣除項(xiàng)目全額20%的，免征土地增值稅。上述政策自發(fā)文之日起施行，有效期5年，其中土地政策先試行2年。
附件：1．名詞解釋
2．北城改造區(qū)域及金牛區(qū)、成華區(qū)享受政策范圍示意圖
二○一二年四月十日
附件1
名詞解釋
北改區(qū)域：東起新成華大道，西至西大街—金牛大道（老成灌路），南抵一環(huán)路（局部至府河），北至新都區(qū)香城大道及三河場(chǎng)鎮(zhèn)用地范圍，總面積約211平方公里（含繞城高速內(nèi)新都區(qū)部分區(qū)域）的區(qū)域。
四軸四片： 四軸是指老成灌路一環(huán)路至繞城高速段、沙西線一環(huán)路至繞城高速段、川陜路新華路口至繞城高速段、新成華大道一環(huán)路至繞城高速段及4條道路兩側(cè)200米的范圍，四片是指鳳凰山片區(qū)、大熊貓生態(tài)片區(qū)、火車北站片區(qū)、曹家巷片區(qū)，總面積約104平方公里。
建新：指符合規(guī)劃要求的新建模式，主要在新征國有建設(shè)用地上的建設(shè)行為。
更新：指改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，建筑使用功能不變或部分轉(zhuǎn)變，建筑主體結(jié)構(gòu)、土地使用權(quán)利主體和使用期限不變的建設(shè)行為。
改舊：指對(duì)原有整體情況較差，外觀破舊，功能不完善，居民生活環(huán)境差的建筑，按照規(guī)劃要求重新建設(shè)的行為。
三位一體：現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代都市。
四態(tài)合一：高端化的城市業(yè)態(tài)、現(xiàn)代化的城市形態(tài)、特色化的城市文態(tài)、優(yōu)美化的城市生態(tài)。
雙評(píng)估價(jià)差：即批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與批準(zhǔn)改變時(shí)的原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的差值。
基準(zhǔn)地價(jià)：對(duì)不同地域或不同級(jí)別的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的最高年限期土地使用權(quán)的平均價(jià)格。我市目前實(shí)施的是由市政府批準(zhǔn)，市國土局發(fā)布實(shí)施的《關(guān)于公布〈成都市中心城區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)〉的通知》（成國土資發(fā)〔2011〕302號(hào)）上公布的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)格體系。
地隨房走：由政府確定的實(shí)施單位對(duì)改造范圍內(nèi)的房屋收購后，收購人可向規(guī)劃部門申請(qǐng)?jiān)撈瑓^(qū)的規(guī)劃條件，按城市規(guī)劃要求進(jìn)行改造。房管部門辦理房屋登記事項(xiàng)后，國土部門將分散的土地證歸宗，為收購人辦理土地出讓和土地變更登記手續(xù)。
直管公房：直管公房是指由國家各級(jí)房地產(chǎn)管理部門直接經(jīng)營管理的國有房產(chǎn)。
產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃：政府或授權(quán)部門對(duì)特定時(shí)期、特定區(qū)域和特定產(chǎn)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)、功能定位、空間布局、產(chǎn)業(yè)體系、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)鏈、經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境影響、實(shí)施安排等做出計(jì)劃和指引。
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