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南通市政府辦公室關(guān)于加快推進市區(qū)國有土地上非住宅房屋征收工作的指導(dǎo)意見
通政辦發(fā)〔2012〕164號
崇川區(qū)、港閘區(qū)人民政府，市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會，市有關(guān)部門和單位：
為適應(yīng)南通建設(shè)“一中心三城市”的發(fā)展要求，又好又快地推進房屋征收工作，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《國有土地上房屋征收評估辦法》、《江蘇省貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>若干問題的規(guī)定》以及《市政府關(guān)于貫徹實施<國有土地上房屋征收與補償條例>的若干意見》等法律法規(guī)和文件精神，現(xiàn)就進一步推進市區(qū)（崇川區(qū)、港閘區(qū)、市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，下同）國有土地上非住宅房屋征收工作，提出如下指導(dǎo)意見：
一、堅持市場化評估補償原則
?。ㄒ唬┱魇辗亲≌课?，要嚴格遵循《南通市市區(qū)國有土地上房屋征收補償評估技術(shù)細則》（試行）（通房發(fā)〔2011〕97號），實行市場化評估。非住宅房屋的界定，以房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證上標明的用途為準，房屋所有權(quán)證未標明用途的，以產(chǎn)權(quán)檔案中記錄的用途為準。
?。ǘ┓亲≌课莸膬r值評估，應(yīng)綜合考慮區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、結(jié)構(gòu)等方面的因素，對被征收非住宅房屋價值的補償，不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。評估時應(yīng)首選市場比較法，因案例收集等原因無法適用市場比較法時，應(yīng)綜合運用收益法、商業(yè)街區(qū)基準價格修正法、成本法（重置成新法）等多種方式進行評估。
?。ㄈ┦蟹抗芫謶?yīng)會同市物價局、市國土資源局，根據(jù)市場變化情況，定期調(diào)整、發(fā)布評估基準價。各區(qū)應(yīng)抓緊做好相關(guān)銜接工作，確保市場化評估規(guī)范有序進行。
二、嚴格評估工作機制
（一）區(qū)房屋征收部門統(tǒng)一組織征收評估信息的發(fā)布、評估機構(gòu)的報名和確定等相關(guān)工作，不得以任何形式下放到街道或社區(qū)。征收評估信息由區(qū)房屋征收部門在市房產(chǎn)信息網(wǎng)站、區(qū)政府（管委會）網(wǎng)站或市級以上新聞媒體公開發(fā)布，符合資質(zhì)要求且無不良信用記錄的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)平等參與報名，各區(qū)不得自行設(shè)置任何影響平等報名的限制性條件。經(jīng)被征收人協(xié)商選定或經(jīng)公證抽簽確定的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，必須在政府網(wǎng)站和征收范圍內(nèi)進行公布，同時報市房屋征收部門備案。未經(jīng)公開程序選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的，不得實施征收。
?。ǘ┓康禺a(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展評估，任何單位和個人不得干預(yù)，區(qū)房屋征收部門和項目所在街道、社區(qū)，不得向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)收取除資料復(fù)印費以外的其它任何費用。區(qū)房屋征收部門應(yīng)及時掌握評估進展情況，并幫助協(xié)調(diào)解決評估過程中的各類問題。
?。ㄈ┦蟹抗芫忠獣斜O(jiān)察、財政、國土、審計、物價等部門加強對房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的監(jiān)管，建立信用檔案；對各區(qū)征收項目房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的報名、選定工作實施監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)違規(guī)行為及時調(diào)查處理。同時，按不少于征收項目個數(shù)的30%抽取評估報告、進行現(xiàn)場檢查，發(fā)布征收補償政策監(jiān)督檢查報告，并將抽查情況列入市對區(qū)綜合經(jīng)濟考核中有關(guān)“征收面積”指標的考核內(nèi)容。
三、完善征收補償方式和內(nèi)容
?。ㄒ唬┓亲≌课莸难a償以貨幣補償為主，補償?shù)膬?nèi)容包括房屋價值、土地價值、附屬設(shè)施、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷費用等項目。土地價值補償應(yīng)考慮出讓、劃撥、國有租賃等不同情形，工業(yè)、倉儲用地補償應(yīng)兼顧異地自行安置時投資強度的影響因素，附屬設(shè)施補償應(yīng)考慮報廢性拆除的特殊情形，停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)考慮被征收人的利潤、納稅等效益狀況。各區(qū)還可制定具體的獎勵和補助辦法，鼓勵被征收人按期搬遷、配合搬遷。
?。ǘσ蚺f城區(qū)改建需要搬遷的工業(yè)項目，符合國家產(chǎn)業(yè)政策并適合在市區(qū)發(fā)展的，由市經(jīng)信委牽頭，會同市規(guī)劃、國土等部門及各區(qū)政府（管委會）審核并報市政府批準，按一定程序在相應(yīng)的工業(yè)集中區(qū)安排工業(yè)用地、建設(shè)標準廠房予以安置。各區(qū)政府（管委會）要通過盤活存量、安排一定比例的增量建設(shè)用地用于多層標準廠房建設(shè)。具體辦法由市經(jīng)信委牽頭，會同市國土、財政、國資等部門及各區(qū)政府（管委會）研究確定。
（三）作出征收決定前，各區(qū)要組織有關(guān)部門對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定，對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償，經(jīng)市規(guī)劃部門作出處罰決定后，由區(qū)政府（管委會）組織實施拆除，防止因拆違不力影響項目建設(shè)。對征收過程中因歷史遺留、權(quán)屬爭議等因素產(chǎn)生的具體問題，由各區(qū)按照以人為本、實事求是的原則集體會辦妥善解決。
四、增強征收工作的計劃性
?。ㄒ唬└鲄^(qū)政府（管委會）應(yīng)于每年10月底前，會同建設(shè)項目的牽頭責(zé)任部門，提出下一年度建設(shè)項目房屋征收計劃報市房管局，市房管局在充分征詢各方意見的基礎(chǔ)上報市政府批準，并于當年12月底前下達各區(qū)，作為下一年度考核目標。征收計劃要排到月度、分到街道。需要追加或調(diào)整征收計劃的，參照上述程序執(zhí)行。
?。ǘ┘{入年度征收計劃的項目，按照從緊、從快的原則，在當年2月底前全部完成調(diào)查摸底，按月分批次、有步驟實施征收；所有項目均要在9月底前全部啟動，并在當年完成征收，原則上不得結(jié)轉(zhuǎn)下一年度。
?。ㄈ└鲄^(qū)政府（管委會）要會同市土地儲備中心，對轄區(qū)內(nèi)擬改造地塊進行調(diào)查摸底，編制土地征收規(guī)劃，并結(jié)合城市建設(shè)進度要求形成年度實施計劃。各區(qū)在每年第四季度將下一年度征收實施計劃與市土地儲備中心進行對接，由市土地儲備中心將相關(guān)地塊列入下一年度收儲計劃，會同市發(fā)改、規(guī)劃等部門及時辦理立項、選址、勘界、征地、補償?shù)雀黜椙捌谑掷m(xù)。市土地儲備中心要在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標、資金、組織推進等方面配合各區(qū)做好相關(guān)工作。
五、提高征收透明度和執(zhí)行力
?。ㄒ唬┱魇昭a償方案要在征收范圍內(nèi)及政府網(wǎng)站公開發(fā)布、聽取公眾意見，征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況也要及時公布，不得以動員會、政策宣傳材料代替網(wǎng)站公布，未按規(guī)定公布的，不得實施征收。各區(qū)還應(yīng)在政府網(wǎng)站設(shè)立專欄，將現(xiàn)行涉及國有土地上房屋征收的法律法規(guī)、政策文件和評估標準予以公開，接受被征收人的查閱和監(jiān)督。
?。ǘ┱魇帐屑墮C關(guān)、國有企事業(yè)單位非住宅房屋、搭建物的，所涉部門和單位應(yīng)予積極配合，具體簽約、拆除工作由各區(qū)組織推進，市紀檢監(jiān)察部門督辦。因非合理要求影響征收工作進度的，由紀檢監(jiān)察部門會同組織部門約談單位主要負責(zé)人。區(qū)級機關(guān)、國有企事業(yè)單位及街道、村組（社區(qū)）集體經(jīng)濟組織的非住宅房屋、搭建物的征收、拆除工作，參照執(zhí)行。
（三）對非住宅房屋征收過程中出現(xiàn)的普遍性問題，由區(qū)政府（管委會）及時提請市依法實施國有土地上房屋征收與補償工作聯(lián)席會議協(xié)調(diào)會商。對因征收引發(fā)的行政復(fù)議、訴訟案件，各區(qū)要加強與市法制辦、市中級法院的對接溝通，及時化解矛盾。對進入司法強制執(zhí)行程序的案件，要及時向人民法院提交強制執(zhí)行申請書及相關(guān)符合法律要求的材料，以便人民法院依法快受理、快審理、快裁定。對社會閑雜人員等介入征收、影響征收順利進行的，在查清事實、掌握證據(jù)的基礎(chǔ)上，公安機關(guān)應(yīng)予嚴厲打擊。
六、建立巡查點評機制
各區(qū)政府（管委會）作為國有土地上非住宅房屋征收實施和推進的主體，要依法規(guī)范開展征收補償工作，進一步加大組織推進力度，確保征收工作平穩(wěn)有序推進。市房管局要會同市監(jiān)察局、財政局、審計局以及項目牽頭責(zé)任部門，按照征收計劃和時間節(jié)點要求進行進度巡查，按月通報各區(qū)征收啟動、推進、竣工及維穩(wěn)情況，并點評到具體項目、區(qū)和街道。
七、本意見自印發(fā)之日起實施。非住宅房屋以協(xié)議方式置換動遷的，參照本意見執(zhí)行。
南通市人民政府辦公室
2012年9月19日
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