中府辦〔2019〕37號(hào)《中山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知》

中山市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法的通知






中府辦〔2019〕37號(hào) 中府辦規(guī)字〔2019〕7號(hào)

火炬開發(fā)區(qū)管委會(huì)，翠亨新區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市各有關(guān)單位：

現(xiàn)將《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行過程中遇到的問題，請(qǐng)徑向市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局反映。

 

   中山市人民政府辦公室

  2019年10月23日

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中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法

第一章  總 則

第一條  為加強(qiáng)商品房預(yù)售款監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展，保障預(yù)售商品房購房人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》《廣東省商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)及政策規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目，其預(yù)售款的收存、使用和監(jiān)督管理，適用本辦法。

第三條  本辦法所稱預(yù)售人，是指預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

本辦法所稱預(yù)購人，是指購買預(yù)售商品房的單位和個(gè)人。

本辦法所稱監(jiān)管銀行，是指開設(shè)商品房預(yù)售款專用賬戶并與預(yù)售人簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》的項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行。

本辦法所稱商品房預(yù)售款，是指預(yù)售人將其開發(fā)的商品房，在獲得預(yù)售許可后、交付使用前依法出售，由預(yù)購人按合同約定支付的首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。

本辦法所稱商品房預(yù)售款專用賬戶，是指預(yù)售人在監(jiān)管銀行設(shè)立的專門用于存取商品房預(yù)售款的賬戶。

第四條  中山市房地產(chǎn)交易管理事務(wù)中心為商品房預(yù)售款監(jiān)管部門，其職責(zé)為：

（一）負(fù)責(zé)組織實(shí)施本市商品房預(yù)售款收存和使用的監(jiān)督管理工作；

（二）負(fù)責(zé)審核預(yù)售人的用款申請(qǐng)資料并作出答復(fù)；

（三）受理預(yù)購人及其他組織和個(gè)人對(duì)商品房預(yù)售款違法違規(guī)行為的投訴，會(huì)同相關(guān)部門處理各種違法違規(guī)收取和使用商品房預(yù)售款的行為。

第五條  對(duì)我市商品房預(yù)售款監(jiān)管工作建立共同責(zé)任機(jī)制。中山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局、中山銀保監(jiān)分局、中國人民銀行中山市中心支行按照各自職責(zé)共同做好商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，并對(duì)監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的違法、違規(guī)行為進(jìn)行處理。

第六條　監(jiān)管銀行應(yīng)按本辦法的規(guī)定，配合做好商品房預(yù)售款監(jiān)管工作，其職責(zé)為：

（一）建立商品房預(yù)售款的收入、支出臺(tái)賬，并進(jìn)行日常管理；

（二）協(xié)助履行商品房預(yù)售款的收取和劃撥義務(wù)；

（三）配合預(yù)售人做好商品房預(yù)售款收取和劃撥情況的月報(bào)表，并及時(shí)報(bào)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門備案；

（四）《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》規(guī)定的其他事項(xiàng)。

第二章  設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶

第七條  預(yù)售人申請(qǐng)商品房預(yù)售許可前，應(yīng)當(dāng)在監(jiān)管銀行設(shè)立商品房預(yù)售款專用賬戶。

一個(gè)預(yù)售許可原則上可設(shè)立1-3個(gè)商品房預(yù)售款專用賬戶。取得商品房預(yù)售許可后，對(duì)應(yīng)商品房預(yù)售款專用賬戶不足3個(gè)的，可增加設(shè)立。

第八條  預(yù)售人應(yīng)在商品房買賣合同中注明監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專用賬戶信息，并在售樓場所予以公示，以便相關(guān)部門和預(yù)購人查詢、使用和監(jiān)督。

第九條  項(xiàng)目預(yù)售過程中，監(jiān)管銀行及商品房預(yù)售款專用賬戶原則上不得變更。因預(yù)售項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓確需變更的，憑已辦理變更手續(xù)的《商品房預(yù)售許可證》等資料向預(yù)售款監(jiān)管部門申請(qǐng)辦理相關(guān)變更手續(xù)，其他情況需要變更的，應(yīng)征得全部預(yù)購人同意。

商品房預(yù)售款監(jiān)管部門批準(zhǔn)賬戶變更的，預(yù)售人必須將原賬戶的結(jié)余資金全部劃轉(zhuǎn)到新賬戶，相關(guān)銀行配合做好有關(guān)交接工作。

第十條  預(yù)售人在開始銷售商品房前，應(yīng)與商品房預(yù)售款監(jiān)管部門及監(jiān)管銀行簽訂《商品房預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》，明確各自的權(quán)利義務(wù)?！渡唐贩款A(yù)售款監(jiān)管協(xié)議書》格式文本由中山市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)M定。

第三章  商品房預(yù)售款監(jiān)督管理

第十一條　商品房預(yù)售款應(yīng)直接存入相應(yīng)的商品房預(yù)售款專用賬戶，預(yù)售人不得以其他任何形式收存商品房預(yù)售款，變相逃避監(jiān)管。

第十二條　預(yù)售人為預(yù)購人辦理商品房預(yù)售合同網(wǎng)上備案手續(xù)前，由預(yù)購人按合同約定支付的首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款需進(jìn)行進(jìn)賬審核。

商品房預(yù)售款的首期款占總房價(jià)的比例應(yīng)不低于國家辦理商品房銀行按揭規(guī)定進(jìn)賬。

第十三條  預(yù)購人申請(qǐng)貸款購買商品房的，發(fā)放貸款的銀行應(yīng)將貸款直接劃入商品房買賣合同中注明的商品房預(yù)售款專用賬戶。

第十四條  商品房預(yù)售款只能通過銀行轉(zhuǎn)賬支取。商品房預(yù)售款在項(xiàng)目竣工之前，只能用于購買項(xiàng)目建設(shè)必需的建筑材料、設(shè)備和支付項(xiàng)目建設(shè)的施工進(jìn)度款及法定稅費(fèi)，不得挪作他用。

具體費(fèi)用范圍為：土建工程、電氣工程（動(dòng)力、照明、弱電）、衛(wèi)生技術(shù)（水、暖、通風(fēng)）工程、工業(yè)管道工程、綠化苗木工程、市政工程（小區(qū)用地范圍內(nèi)的市政道路、給、排水工程、土石方工程）及特殊構(gòu)筑物工程費(fèi)用；材料設(shè)備、裝修成本費(fèi)用；設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)及與項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用；為項(xiàng)目建設(shè)和銷售所繳納的稅款。

第十五條  預(yù)售人首次申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款前，應(yīng)當(dāng)明確預(yù)售項(xiàng)目的工程建設(shè)費(fèi)用和法定稅費(fèi)，并根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)方案及施工進(jìn)度按取得預(yù)售許可、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成首次登記四個(gè)節(jié)點(diǎn)三個(gè)階段編制《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書》。

《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書》由監(jiān)理單位審核后，作為申請(qǐng)撥付商品房預(yù)售資金的依據(jù)。

第十六條  預(yù)售人可在完成相應(yīng)節(jié)點(diǎn)建設(shè)任務(wù)后申請(qǐng)支取該節(jié)點(diǎn)的用款額度，在預(yù)售項(xiàng)目辦理商品房首次登記前，預(yù)售款專用賬戶結(jié)余金額不得少于已收存商品房預(yù)售款總額的5%。

第十七條  預(yù)售人申請(qǐng)使用商品房預(yù)售款時(shí)，應(yīng)當(dāng)向商品房預(yù)售款監(jiān)管部門提交下列材料，并對(duì)所提交材料的真實(shí)性負(fù)責(zé)：

（一）《商品房預(yù)售項(xiàng)目用款計(jì)劃書》（首次提供）；

（二）《中山市商品房預(yù)售款使用申請(qǐng)表》；

（三）監(jiān)管銀行出具加蓋印鑒的專用賬戶銀行對(duì)賬單；

（四）用于支付施工單位工程款的，應(yīng)當(dāng)提供施工合同（首次提供）、相關(guān)證明材料以及施工單位和監(jiān)理單位確認(rèn)的監(jiān)管項(xiàng)目《施工進(jìn)度款使用證明》；

（五）用于支付購買建筑材料、設(shè)備的，提供《其它材料、設(shè)備費(fèi)使用證明》和材料、設(shè)備的購銷合同、相關(guān)證明材料；

（六）用于支付設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用、行政事業(yè)性收費(fèi)及繳納稅費(fèi)的，須提供合同或相關(guān)證明材料；

（七）項(xiàng)目規(guī)劃總平面圖（首次提供）；

（八）《中山市預(yù)售項(xiàng)目施工現(xiàn)場查勘表》（結(jié)構(gòu)封頂階段需監(jiān)理單位確認(rèn)，并提供現(xiàn)場圖片）；

（九）《中山市商品房預(yù)售款撥付申請(qǐng)確認(rèn)表》；

（十）施工方《收款憑證》；

（十一）《中山市商品房預(yù)售許可證》、《中山市規(guī)劃許可證》、《中山市建設(shè)施工許可證》復(fù)印件；

（十二）提供企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（原件核對(duì)）、法定代表人或負(fù)責(zé)人身份證明書及身份證明復(fù)印件；企業(yè)委托辦事人員的委托書及受托人身份證明原件及復(fù)印件。

第十八條  預(yù)售項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂前，預(yù)售人應(yīng)按照本辦法第十七條規(guī)定的方式支取預(yù)售款。

預(yù)售項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂，施工現(xiàn)場完成全部外墻工程且外排架及垂直運(yùn)輸設(shè)備離場后，經(jīng)施工單位確認(rèn)預(yù)售人按照約定支付工程進(jìn)度款的，預(yù)售人可選擇根據(jù)中山市房地產(chǎn)企業(yè)管理和誠信平臺(tái)上的誠信等級(jí)差異化管理方式支取預(yù)售款，具體措施如下：

（一）經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理、施工單位書面確認(rèn)，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門核實(shí)施工現(xiàn)場進(jìn)度情況屬實(shí)的，預(yù)售人提交預(yù)售款用款申請(qǐng)經(jīng)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門同意，專用賬戶內(nèi)金額按一定比例預(yù)留后，可支取預(yù)售款用于支付工程進(jìn)度費(fèi)用。其中，預(yù)售項(xiàng)目在取得《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》前，被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)A級(jí)的預(yù)售人，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的10%預(yù)留，被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)B級(jí)的預(yù)售人，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的15%預(yù)留；預(yù)售項(xiàng)目在取得《中山市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案登記證》后，被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)A級(jí)或B級(jí)的預(yù)售人，專用賬戶內(nèi)金額按已備案金額的5%預(yù)留。

（二）被評(píng)為房地產(chǎn)企業(yè)信用等級(jí)C級(jí)及以下的和納入“中山市問題樓盤名單”以及涉維穩(wěn)問題的預(yù)售人，需嚴(yán)格按本辦法第十七條規(guī)定的方式申請(qǐng)用款。

（三）預(yù)售人申報(bào)繳納房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的相關(guān)稅收，經(jīng)主營稅務(wù)機(jī)關(guān)審核并出具協(xié)辦函，預(yù)售人可以申請(qǐng)專用賬戶應(yīng)預(yù)留金額以外的款項(xiàng)清繳稅款。

第十九條  企業(yè)可憑項(xiàng)目所在地商業(yè)銀行出具的無條件的“見索即付”現(xiàn)金保函免除同等額度的商品房預(yù)售款監(jiān)管資金，并在達(dá)到保函約定注銷條款前，不可撤銷。

第二十條  辦理預(yù)售商品房買賣合同注銷備案手續(xù)的，可申請(qǐng)將專用賬戶內(nèi)相應(yīng)款項(xiàng)退回。

第二十一條  預(yù)售款監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)在受理預(yù)售人申請(qǐng)用款之日起5個(gè)工作日內(nèi)完成審核工作。審核通過的，向預(yù)售人核發(fā)《中山市商品房預(yù)售款使用（核準(zhǔn)）證明書》，由預(yù)售人送監(jiān)管銀行辦理預(yù)售款撥付手續(xù)，監(jiān)管銀行按核準(zhǔn)數(shù)額撥付。

第二十二條  有下列情形之一的，監(jiān)管部門不予核準(zhǔn)用款申請(qǐng)：

（一）預(yù)售人存在違法違規(guī)行為導(dǎo)致項(xiàng)目停工的；

（二）預(yù)售項(xiàng)目工程建設(shè)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的；

（三）收款單位營業(yè)范圍與申請(qǐng)用款用途不符的；

（四）預(yù)售人未將預(yù)售款全部轉(zhuǎn)入專用賬戶的；

（五）專用賬戶扣除用款后賬戶余額少于已收存商品房預(yù)售款總金額5%的；

（六）預(yù)售人提供虛假材料或不符合審核標(biāo)準(zhǔn)材料的；

（七）預(yù)售款監(jiān)管部門認(rèn)定應(yīng)當(dāng)暫停撥付的其他情形。

第二十三條  預(yù)售人及監(jiān)管銀行應(yīng)按月將項(xiàng)目預(yù)售資金的收入、支出情況制定月度報(bào)表，報(bào)商品房預(yù)售款監(jiān)管部門備案。

第二十四條　預(yù)售人對(duì)《商品房預(yù)售許可證》范圍內(nèi)的商品房預(yù)售項(xiàng)目辦理商品房首次登記后，憑《關(guān)于核準(zhǔn)國有建設(shè)用地使用權(quán)/房屋所有權(quán)首次登記的通知》及《中山市商品房預(yù)售款賬戶解除監(jiān)管申請(qǐng)表》到監(jiān)管部門申請(qǐng)解除專用賬戶的監(jiān)管，監(jiān)管部門應(yīng)書面通知預(yù)售人和監(jiān)管銀行解除對(duì)專用賬戶的監(jiān)管。

第四章  責(zé)任追究

第二十五條　預(yù)售人違反本辦法第十四條規(guī)定使用商品房預(yù)售款和違反本辦法第十一條規(guī)定直接收存商品房預(yù)售款的，主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正，降低或注銷其房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，可以處以違法使用款項(xiàng)10%-20%罰款。

第二十六條　銀行違反本條例第二十一條支付商品房預(yù)售款的，上一級(jí)主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其改正和追回流失款項(xiàng)；給預(yù)購人造成損失的，依法承擔(dān)連帶責(zé)任。

第二十七條  預(yù)售人違反第十四條規(guī)定給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

第二十八條  預(yù)售款監(jiān)管部門和其他有關(guān)行政管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，由司法機(jī)關(guān)依法處理。

第五章  附 則

第二十九條　本辦法自2019年11月23日起實(shí)施，有效期5年。原《中山市商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法》（中府辦〔2015〕58號(hào)）同時(shí)廢止。

本文鏈接：http://m.per-better.com/rule/73235.html

本文關(guān)鍵詞： 中府辦, 中山市, 商品房, 預(yù)售, 監(jiān)管, 辦法, 通知