財稅〔2011〕61號《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》

財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知





財稅〔2011〕61號

各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務(wù)局，西藏、寧夏、青海省（自治區(qū)）國家稅務(wù)局，新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)財務(wù)局：

應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)對存量房交易申報價格進(jìn)行評估（以下簡稱存量房評估），防范存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風(fēng)險，不僅是稅法賦予稅務(wù)部門必須履行的責(zé)任，也是國家房地產(chǎn)市場調(diào)控措施的重要內(nèi)容。按照財政部和國家稅務(wù)總局的部署，各地于2009年下半年開始進(jìn)行存量房評估試點(diǎn)工作。目前絕大多數(shù)地區(qū)已完成試點(diǎn)工作，并取得預(yù)期效果。通過開展存量房評估工作，試點(diǎn)地區(qū)不僅有效地防范了存量房交易“陰陽合同”所形成的稅收風(fēng)險，而且為全面推行存量房評估工作在技術(shù)應(yīng)用、評估工作規(guī)程、評估工作機(jī)制等方面取得了經(jīng)驗，準(zhǔn)備了人才。根據(jù)《財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財稅〔2010〕105號）的要求，各地區(qū)應(yīng)于2011年7月1日后，逐步推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作。為此做好此項工作，現(xiàn)就有關(guān)要求通知如下：

一、認(rèn)真做好推廣工作

（一）主要領(lǐng)導(dǎo)親自抓。存量房評估推廣工作規(guī)劃的研究制定，規(guī)劃實施的動員、部署和考核，內(nèi)部工作機(jī)制的完善，與政府和有關(guān)部門的協(xié)調(diào)，面向社會的宣傳等事關(guān)存量房評估機(jī)制推廣的重大工作，各級地方稅務(wù)局主要領(lǐng)導(dǎo)要親自主持。

（二）科學(xué)制定推廣方案。要認(rèn)真總結(jié)試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)驗，全面摸清非試點(diǎn)地區(qū)特殊情況和推廣工作可能遇到的新問題，因地制宜地制定存量房評估推廣工作方案和針對新問題的解決措施，切忌盲目照搬試點(diǎn)地區(qū)的做法。對于非試點(diǎn)地區(qū)在推廣工作中遇到的部門協(xié)調(diào)、資金保障、評估技術(shù)應(yīng)用等問題，上級財稅部門要全力幫助解決。

存量房評估推廣工作方案于2011年8月底以前報財政部、國家稅務(wù)總局備案。

（三）積極爭取政府支持。各級地稅局主要向政府匯報存量房評估推廣工作，充分說明這項工作的重要意義，提請政府審議有關(guān)重大工作安排，包括部門協(xié)調(diào)、資金保障、機(jī)制人員等。

（四）高度重視宣傳工作。要通過各種方式宣傳這項工作的重要意義，向社會充分說明，推行存量房評估機(jī)制不僅是履行稅法所規(guī)定的職責(zé)，貫徹國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控措施，也是為了營造依法、公平納稅的良好環(huán)境，保護(hù)依法納稅者的正當(dāng)權(quán)益。要向社會說明該機(jī)制的內(nèi)容，尤其是批量評估技術(shù)方案和評估工作程序，讓廣大民眾了解存量房評估機(jī)制的客觀性、公正性，以樹立存量房評估工作的公信力。

要充分尊重納稅的知情權(quán)，將需要說明的內(nèi)容通過在辦稅場所張貼公告或印發(fā)說明書等方式告知納稅人，并耐心接受納稅人的咨詢。

（五）建立健全工作機(jī)制。存量房評估推廣工作時間緊迫、任務(wù)繁重。為了提高推廣工作的效率，應(yīng)在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，切實完善和健全省級部門協(xié)調(diào)工作機(jī)制與省地稅機(jī)關(guān)內(nèi)部工作機(jī)制，使之制度化、常態(tài)化，并延伸至市、縣兩級。推廣工作所必需的相關(guān)人員培訓(xùn)、評估技術(shù)機(jī)構(gòu)選用等事項，能由省地稅機(jī)關(guān)承擔(dān)的，就不要由下級地稅機(jī)關(guān)承擔(dān)，尤其是不宜分散給縣級地稅機(jī)關(guān)各自解決。這樣做不僅可以保證工作效率，也有利于節(jié)約使用資源、避免工作失誤和保持評估工作的相對一致性。

（六）實行專業(yè)化管理。存量房評估推廣階段的工作量將成倍增加，而且推廣工作完成后存量房評估機(jī)制還要在不斷鞏固、完善的基礎(chǔ)上持續(xù)運(yùn)行，省和省轄市兩級地稅機(jī)關(guān)應(yīng)設(shè)立專門從事存量房評估工作的機(jī)構(gòu)并增配足夠數(shù)量的能勝任相關(guān)工作的人員。

鑒于實現(xiàn)專門機(jī)構(gòu)設(shè)置與人員增配目標(biāo)需一定時間，在推廣工作啟動階段應(yīng)立足于通過健全內(nèi)部工作機(jī)制和適當(dāng)調(diào)配現(xiàn)有人員來確保推廣工作如期完成。

二、嚴(yán)格按照規(guī)定推行存量房評估工作

（一）積極推進(jìn)存量房評估工作，自2012年7月1日起對納稅人所申報的存量房交易價格要進(jìn)行全面評估，嚴(yán)格禁止不經(jīng)評估即直接按納稅人申報的交易價格征稅，或公布存量房交易價格評估值，客觀上引導(dǎo)納稅人按公布的存量房交易價格評估值進(jìn)行納稅申報。

（二）嚴(yán)格按照規(guī)定實施存量房評估。對于評估認(rèn)定申報交易價格偏低的，應(yīng)進(jìn)一步經(jīng)過規(guī)定程序確認(rèn)申報交易價格偏低是否有正當(dāng)理由。有正當(dāng)理由的，按申報交易價格征稅；沒有正當(dāng)理由的，按核定計稅價格征稅。

核定計稅價格可參照存量房申報價格評估值確定。

（三）應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)進(jìn)行存量房評估，要應(yīng)用房地產(chǎn)批量估價技術(shù)確定存量房交易價格估值，并下浮一定比例形成存量房申報價格評估值，以此評估申報價格是否偏低，不得使用其他方法進(jìn)行評估。存量房交易價格估值下浮比例應(yīng)不高于20%，具體比例由地方稅務(wù)局?jǐn)M定，報省地方稅務(wù)局批準(zhǔn)。

（四）實行稅務(wù)部門直接征稅。存量房交易環(huán)節(jié)的稅收必須由稅務(wù)部門直接征收。目前仍委托其他部門征收的少數(shù)地區(qū)，應(yīng)立即糾正，改為由地稅機(jī)關(guān)直接征收。

三、統(tǒng)一規(guī)范評估技術(shù)應(yīng)用工作

為了有利于優(yōu)化資源配置，提高工作效率，保證存量房評估工作的公信力，有必要對房地產(chǎn)批量評估技術(shù)應(yīng)用工作在適度統(tǒng)一基礎(chǔ)上予以規(guī)范?，F(xiàn)在尚不具備條件按照下列要求實現(xiàn)評估技術(shù)應(yīng)用工作統(tǒng)一規(guī)范的，要通過積極探索逐步實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)范目標(biāo)。

（一）省地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)制定評估技術(shù)應(yīng)用工作方案，統(tǒng)一評估方法、技術(shù)路線、工作流程、基本數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)。

地市地稅機(jī)關(guān)要按照省地稅機(jī)關(guān)制定的評估技術(shù)應(yīng)用于工作方案確定本地區(qū)的數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，并建立本地區(qū)的評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

縣級地稅機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)數(shù)據(jù)采集、審核和錄入工作。

（二）省地稅機(jī)關(guān)要建立全省統(tǒng)一的評估信息庫。目前尚不具備條件建立全省統(tǒng)一評估信息庫的地區(qū)，地方地稅機(jī)關(guān)要建立本地市統(tǒng)一的評估信息庫。

（三）評估方法原則上應(yīng)首先使用市場法的間接比較法。

（四）評估數(shù)據(jù)和申報數(shù)據(jù)，應(yīng)按照稅務(wù)檔案管理的要求進(jìn)行保管。

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