閩政辦〔2020〕49號《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施方案的通知》

《福建省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場實施方案的通知》










閩政辦〔2020〕49號

各市、縣（區(qū)）人民政府，平潭綜合實驗區(qū)管委會，省人民政府各部門、各直屬機構(gòu)，各大企業(yè)，各高等院校：

《關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施方案》已經(jīng)省委全面深化改革委員會第十二次會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。

福建省人民政府辦公廳

2020年9月21日

（此件主動公開）

關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的實施方案

為貫徹落實《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號），進一步健全完善全省土地二級市場，加強全方位推動高質(zhì)量發(fā)展超越的用地保障，結(jié)合我省實際，制定本實施方案。

一、總體要求

以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中全會精神，認真落實“放管服”改革總體要求，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，更好發(fā)揮政府作用，按照“把握正確方向、規(guī)范市場運行、維護合法權(quán)益、提高服務(wù)效能”原則，以建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場為方向，以促進土地要素流通順暢為重點，以提高存量土地資源配置效率為目的，以不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為基礎(chǔ)，與國土空間規(guī)劃及相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃相銜接，著力完善交易規(guī)則、創(chuàng)新運行模式、健全服務(wù)監(jiān)管，力爭到2022年底前，建立產(chǎn)權(quán)明晰、市場定價、信息集聚、交易安全、監(jiān)管有效的土地二級市場，基本形成一、二級市場協(xié)調(diào)發(fā)展、規(guī)范有序、資源利用集約高效的現(xiàn)代土地市場體系。

二、適用范圍

土地二級市場交易對象是國有建設(shè)用地使用權(quán)（以下簡稱建設(shè)用地使用權(quán)），重點針對土地交易及土地連同地上建筑物、其他附著物等整宗地一并交易的情況。涉及房地產(chǎn)交易的，應(yīng)遵守房地產(chǎn)管理相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

已依法入市的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押，可參照本實施方案執(zhí)行。

三、主要任務(wù)

（一）完善交易規(guī)則，健全市場機制

1.明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓形式。將各類導(dǎo)致建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的行為都視為建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括買賣、交換、贈與、出資及司法處置、資產(chǎn)處置、法人或其他組織合并或分立等形式涉及的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移。建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)應(yīng)一并轉(zhuǎn)移。涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓相關(guān)手續(xù)。

責(zé)任單位：各市、縣（區(qū)）人民政府，平潭綜合實驗區(qū)管委會，省自然資源廳、司法廳、住建廳，省法院。以下均需各地落實，不再重復(fù)列出

2.明晰不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件。擬轉(zhuǎn)讓的建設(shè)用地使用權(quán)，應(yīng)取得不動產(chǎn)權(quán)（土地使用權(quán)）證。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需經(jīng)市、縣（區(qū)）人民政府依法批準，土地用途符合《劃撥用地目錄》的，可保留劃撥，按照轉(zhuǎn)移登記辦理；不符合《劃撥用地目錄》的，在符合土地利用總體規(guī)劃或國土空間規(guī)劃的前提下，按照規(guī)定辦理劃撥用地補辦出讓用地手續(xù)，由受讓方依法依規(guī)補繳土地出讓價款，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱出讓合同）。以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)符合原出讓合同、監(jiān)管協(xié)議約定的轉(zhuǎn)讓條件。以作價出資或入股方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，參照以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)規(guī)定，不再報原批準建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或入股的機關(guān)批準；轉(zhuǎn)讓后，可保留為作價出資或入股方式，或直接變更為出讓方式。以授權(quán)經(jīng)營方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在使用年期內(nèi)可依法在集團公司直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)之間轉(zhuǎn)讓，但向集團公司以外的單位或個人轉(zhuǎn)讓時，應(yīng)經(jīng)依法批準，并補繳土地出讓價款。

責(zé)任單位：省自然資源廳、財政廳、國資委、機關(guān)管理局，福建省稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局

3.完善土地分割、合并轉(zhuǎn)讓政策。建設(shè)用地使用權(quán)分割、合并應(yīng)符合原出讓合同或國有建設(shè)用地劃撥決定書（以下簡稱劃撥決定書）相關(guān)約定和相關(guān)法律法規(guī)、政策規(guī)定。分割、合并后的地塊應(yīng)具備獨立分宗條件，屬于權(quán)屬界限封閉的獨立權(quán)屬地塊，具有明確權(quán)利界限。涉及公共配套設(shè)施建設(shè)和使用的，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)在合同中明確有關(guān)權(quán)利義務(wù)。分割轉(zhuǎn)讓的，由市、縣（區(qū)）自然資源部門根據(jù)原出讓合同或劃撥決定書，重新出具分割后的規(guī)劃條件。擬分割宗地存在多個權(quán)利主體的，應(yīng)取得相關(guān)權(quán)利人書面同意。

責(zé)任單位：省自然資源廳、住建廳

4.規(guī)范劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租管理。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)出租的，應(yīng)滿足劃撥決定書規(guī)定的出租條件，并按照有關(guān)規(guī)定上繳租金中所含土地收益，納入土地出讓收入管理。實行劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報制度，出租人依法申報并繳納相關(guān)收益的，不再另行辦理劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租的批準手續(xù)。各市、縣（區(qū)）人民政府應(yīng)制定土地收益金標準及征收的具體辦法。

責(zé)任單位：省自然資源廳、財政廳、住建廳、機關(guān)管理局，福建省稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局

5.明確不同權(quán)能建設(shè)用地使用權(quán)抵押條件。以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)，劃撥土地抵押權(quán)實現(xiàn)時應(yīng)優(yōu)先繳納土地出讓收入。以出讓、作價出資、入股或租賃等方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可設(shè)定抵押權(quán)，但不得違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定和出讓合同、租賃合同等相關(guān)約定。

責(zé)任單位：省自然資源廳、財政廳、金融監(jiān)管局、機關(guān)管理局，人行福州中心支行、福建銀保監(jiān)局、廈門銀保監(jiān)局

6.放寬對抵押權(quán)人和抵押物的限制。自然人、企業(yè)均可作為抵押權(quán)人，依法申請以建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)辦理不動產(chǎn)抵押相關(guān)手續(xù)，涉及企業(yè)間債權(quán)債務(wù)合同的須符合相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。允許營利性的養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等社會領(lǐng)域企業(yè)以有償取得的建設(shè)用地使用權(quán)、設(shè)施等財產(chǎn)依法進行抵押融資。各市、縣（區(qū)）要進一步完善抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定的配套措施，可采取告知承諾制，確保土地用途不改變、利益相關(guān)人權(quán)益不受損。探索建立建設(shè)用地使用權(quán)抵押風(fēng)險提示機制和抵押資金監(jiān)管機制，防控市場風(fēng)險。

責(zé)任單位：省自然資源廳、教育廳、民政廳、住建廳、衛(wèi)健委、市場監(jiān)管局、金融監(jiān)管局，人行福州中心支行、福建銀保監(jiān)局、廈門銀保監(jiān)局

（二）創(chuàng)新運行模式，規(guī)范市場秩序

1.優(yōu)化交易平臺。各市、縣（區(qū)）要充分運用全國土地二級市場交易服務(wù)平臺，完善電子競價交易系統(tǒng)，提供土地二級市場交易場所，方便辦理土地二級市場的交易信息發(fā)布、交易合同簽訂、權(quán)屬登記、政策咨詢等交易事務(wù)。已搭建土地二級市場交易服務(wù)平臺的，要與全國土地二級市場交易服務(wù)平臺做好銜接，實現(xiàn)數(shù)據(jù)互通共享。

責(zé)任單位：省自然資源廳、市場監(jiān)管局，福建省稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局

2.規(guī)范交易流程。各市、縣（區(qū)）要明確建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的條件、程序等各項規(guī)定。建立完善“信息發(fā)布-達成意向-簽訂合同-交易監(jiān)管”的交易流程，交易雙方可通過土地二級市場交易服務(wù)平臺等渠道發(fā)布和獲取市場信息。交易雙方可自行協(xié)商交易，也可委托土地二級市場交易服務(wù)平臺公開交易；達成交易后簽訂合同，依法申報交易價格，申報價格比標定地價低20%以上的，市、縣（區(qū)）人民政府可行使優(yōu)先購買權(quán)。各市、縣（區(qū)）要加強事中事后監(jiān)管，對違反相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定或不符合出讓合同約定、劃撥決定書規(guī)定的，不予辦理相關(guān)手續(xù)。達成交易后，新受讓人應(yīng)按照原出讓合同約定，繼續(xù)履行相關(guān)責(zé)任義務(wù)，涉及設(shè)定不動產(chǎn)權(quán)利限制或提示事項等信息的，可在不動產(chǎn)權(quán)證附記欄予以記載。

責(zé)任單位：省自然資源廳、財政廳、國資委、機關(guān)管理局

3.加強信息互通共享。加強涉地司法處置工作銜接，建立法院、自然資源部門、稅務(wù)部門協(xié)調(diào)處置機制。涉及建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的案件，法院應(yīng)及時與自然資源部門共享信息；法院辦理案件，確需查詢所涉不動產(chǎn)權(quán)利狀況、原出讓合同約定的權(quán)利義務(wù)情況的，自然資源部門應(yīng)予提供。對劃撥用地處置的，應(yīng)核實劃撥轉(zhuǎn)為出讓需補繳的土地出讓價款。建立健全執(zhí)行聯(lián)動機制，司法機關(guān)依法處置的土地可進入土地二級市場交易服務(wù)平臺交易。加強涉地資產(chǎn)處置工作銜接，政府部門、事業(yè)單位處置國有資產(chǎn)時涉及劃撥建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)征求自然資源部門意見，并將宗地有關(guān)情況如實告知當事人。自然資源、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、稅務(wù)、市場監(jiān)管等部門應(yīng)加強對涉地股權(quán)轉(zhuǎn)讓的聯(lián)合監(jiān)管。加強建設(shè)用地使用權(quán)與房地產(chǎn)交易管理銜接，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押的，住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源部門應(yīng)加強信息共享。

責(zé)任單位：省自然資源廳、住建廳、國資委、市場監(jiān)管局、機關(guān)管理局，省法院，福建省稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局

（三）健全服務(wù)體系，加強監(jiān)測監(jiān)管

1.提供便捷高效政務(wù)服務(wù)。各市、縣（區(qū)）要全面實施不動產(chǎn)登記、交易和繳稅“一體化服務(wù)”，匯集交易、登記、稅務(wù)、金融等相關(guān)部門，優(yōu)化辦事流程，加強隊伍建設(shè)，提升服務(wù)水平，建立集成統(tǒng)一的“一窗受理、一網(wǎng)通辦、一站辦結(jié)”平臺，推動不動產(chǎn)登記、申報納稅等網(wǎng)上受理審核，杜絕“進多站、跑多網(wǎng)”。推動信息共享集成，不動產(chǎn)登記機構(gòu)可通過共享獲取的，不再要求重復(fù)提供。大力推進“互聯(lián)網(wǎng)+政務(wù)服務(wù)”，通過網(wǎng)上“一窗受理”平臺、手機APP等，推進網(wǎng)上便捷辦理，逐步實現(xiàn)全城通辦、異地可辦。

責(zé)任單位：省自然資源廳、金融監(jiān)管局，人行福州中心支行、福建省稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局、福建銀保監(jiān)局、廈門銀保監(jiān)局

2.培育和規(guī)范中介組織。發(fā)揮社會中介組織在土地二級市場交易活動中的橋梁作用，為交易雙方提供交易價格評估咨詢、經(jīng)紀、推介、金融、公證、委托代理等服務(wù)。各市、縣（區(qū)）要加強對中介組織、中介人員的監(jiān)管，引導(dǎo)中介組織誠信經(jīng)營和中介人員誠信從業(yè)，防止中介組織通過散布虛假信息等行為擾亂土地二級市場。

責(zé)任單位：省住建廳、自然資源廳、司法廳、市場監(jiān)管局

3.加強市場監(jiān)測監(jiān)管和調(diào)控。健全土地二級市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管制度，完善監(jiān)測監(jiān)管信息系統(tǒng)。嚴格落實公示地價體系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)基準地價和城鎮(zhèn)標定地價全覆蓋，定期更新和發(fā)布基準地價或標定地價，逐步形成與市場價格掛鉤的動態(tài)調(diào)整機制，原則上基準地價每兩年調(diào)整公布一次、標定地價每年度調(diào)整更新；完善土地二級市場的價格形成、監(jiān)測、指導(dǎo)、監(jiān)督機制，防止交易價格異常波動。土地轉(zhuǎn)讓涉及房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)資金來源應(yīng)符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購地和融資的相關(guān)規(guī)定。強化土地一、二級市場聯(lián)動，加強土地投放總量、結(jié)構(gòu)、時序等銜接，適時運用財稅、金融等手段，加強對土地市場的整體調(diào)控，維護土地市場平穩(wěn)運行。

責(zé)任單位：省自然資源廳、住建廳、市場監(jiān)管局、金融監(jiān)管局，人行福州中心支行、福建省稅務(wù)局、廈門市稅務(wù)局、福建銀保監(jiān)局、廈門銀保監(jiān)局

4.完善土地市場信用體系。土地轉(zhuǎn)讓后，出讓合同所載明的權(quán)利義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移，受讓人應(yīng)依法履約。要加強對交易各方的信用監(jiān)管，健全以“雙隨機、一公開”為基本手段、以重點監(jiān)管為補充、以信用監(jiān)管為基礎(chǔ)的新型監(jiān)管機制。各市、縣（區(qū)）要結(jié)合本地區(qū)實際，制定土地市場信用評價規(guī)則和約束措施，建立健全信用承諾制度，將劃撥建設(shè)用地使用權(quán)出租收益年度申報情況，養(yǎng)老、教育、醫(yī)療等領(lǐng)域抵押權(quán)實現(xiàn)后保障原有經(jīng)營活動持續(xù)穩(wěn)定實行告知承諾制的當事人履約情況，以及中介機構(gòu)誠信經(jīng)營、中介人員誠信從業(yè)情況等記入信用記錄，將失信責(zé)任主體納入“信用中國（福建）”等公共信用信息平臺，給予相應(yīng)的失信懲戒。

責(zé)任單位：省自然資源廳、教育廳、民政廳、財政廳、住建廳、衛(wèi)健委、市場監(jiān)管局

四、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。各市、縣（區(qū)）人民政府要充分認識完善土地二級市場的重要意義，落實主體責(zé)任，建立自然資源、法院、教育、民政、司法、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、衛(wèi)生健康、國有資產(chǎn)監(jiān)管、市場監(jiān)管、稅務(wù)、金融等部門聯(lián)動機制，明確分工，做好組織、人員、經(jīng)費保障，有序推進土地二級市場建設(shè)。

（二）完善政策措施。各市、縣（區(qū)）要準確把握目標任務(wù)，可結(jié)合本地區(qū)實際研究制定具體貫徹落實舉措，梳理交易流程，規(guī)范平臺運行，強化監(jiān)督管理，確保各項工作要求和措施落實到位；可在各地權(quán)限內(nèi)探索城鎮(zhèn)土地使用稅差別化政策，激發(fā)市場主體主動性，促進土地節(jié)約集約利用。

（三）注重宣傳引導(dǎo)。加大土地二級市場相關(guān)政策宣傳力度，及時總結(jié)推廣典型經(jīng)驗和創(chuàng)新做法，擴大土地二級市場的影響力、吸引力，調(diào)動市場主體參與積極性。合理引導(dǎo)市場預(yù)期，及時回應(yīng)公眾關(guān)切，營造良好的土地市場輿論氛圍，提升市場主體和全社會依法規(guī)范、節(jié)約集約用地的意識，切實提高資源利用效率。

（四）嚴格監(jiān)督問責(zé)。規(guī)范權(quán)力運行，對違反土地二級市場交易相關(guān)規(guī)定的市、縣（區(qū)）人民政府及有關(guān)部門、單位及責(zé)任人員，依法嚴肅追究責(zé)任，堅決打擊各種腐敗行為。

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