滬府發(fā)〔2015〕3號(hào)《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局等制訂的〈上海市舊住房綜合改造管理辦法〉的通知》

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滬府發(fā)〔2015〕3號(hào)

上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市住房保障房屋管理局市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《上海市舊住房綜合改造管理辦法》的通知

各區(qū)、縣人民政府，市政府各委、辦、局：

市政府同意市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國(guó)土資源局制訂的《上海市舊住房綜合改造管理辦法》，現(xiàn)轉(zhuǎn)發(fā)給你們，自2015年3月1日起執(zhí)行。

《上海市人民政府關(guān)于批轉(zhuǎn)市房地資源局、市規(guī)劃局制訂的上海市舊住房綜合改造管理暫行辦法的通知》（滬府發(fā)〔2005〕37號(hào)）同時(shí)廢止。

上海市人民政府

2015年1月21日

上海市舊住房綜合改造管理辦法

第一章總則

第一條（目的和依據(jù)）

為推進(jìn)本市舊住房綜合改造工作，進(jìn)一步改善市民居住條件，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，制訂本辦法。

第二條（定義）

舊住房綜合改造，是指對(duì)城市規(guī)劃予以保留、建筑結(jié)構(gòu)較好、但建筑標(biāo)準(zhǔn)較低的住房進(jìn)行綜合改造并完善配套設(shè)施的行為。

第三條(適用范圍）

本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)城鎮(zhèn)舊住房綜合改造及其管理。

本市優(yōu)秀歷史建筑和依法確定的不可移動(dòng)文物及其保護(hù)范圍、建設(shè)控制范圍內(nèi)的改造，按照相關(guān)法規(guī)執(zhí)行。

對(duì)拆除重建、已經(jīng)成套住房加層的舊住房改造，另行制定相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四條（改造原則）

舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)遵循“業(yè)主（公房承租人）自愿、政府扶持、因地制宜、分類改造”的原則。

第五條（改造內(nèi)容）

舊住房綜合改造內(nèi)容包括：

（一）將廚衛(wèi)不獨(dú)用的舊住房，通過改造使其能夠獨(dú)用成套的成套率改造；

（二）涉及面積及部分承重結(jié)構(gòu)變動(dòng)的成套舊住房改造。

舊住房綜合改造實(shí)施中，可以根據(jù)本辦法規(guī)定的規(guī)劃技術(shù)要求，增加居住小區(qū)停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等內(nèi)容。

第六條（管理機(jī)構(gòu)）

市住房保障房屋管理局是本市實(shí)施舊住房綜合改造的管理部門。區(qū)縣住房保障房屋管理部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的具體管理。

市規(guī)劃國(guó)土資源局是本市舊住房綜合改造的規(guī)劃管理部門。區(qū)縣規(guī)劃土地部門負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)舊住房綜合改造項(xiàng)目實(shí)施的規(guī)劃管理。

各區(qū)縣政府統(tǒng)籌協(xié)調(diào)推進(jìn)本行政區(qū)域范圍內(nèi)的舊住房綜合改造工作。

第二章改造程序

第七條（計(jì)劃立項(xiàng)）

區(qū)縣住房保障房屋管理部門綜合公有住房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)提出的改造申請(qǐng)后，編制本轄區(qū)內(nèi)改造實(shí)施計(jì)劃，并報(bào)市住房保障房屋管理局列入全市舊住房綜合改造年度項(xiàng)目計(jì)劃。

第八條（征詢意見和委托改造）

改造實(shí)施計(jì)劃編制后，區(qū)縣住房保障房屋管理部門應(yīng)當(dāng)告知公有房屋產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)，由公房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)征求全體公房承租人或者業(yè)主的意見。在征得三分之二以上公房承租人或者業(yè)主同意后，公房產(chǎn)權(quán)單位或者業(yè)主委員會(huì)可以委托建設(shè)單位具體實(shí)施有關(guān)改造工作。

第九條（編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案）

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣規(guī)劃土地部門申請(qǐng)核提規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，并按照規(guī)劃設(shè)計(jì)要求和消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，編制改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。

改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)當(dāng)明確改造項(xiàng)目的范圍、建筑改造和環(huán)境改造內(nèi)容、相關(guān)技術(shù)指標(biāo)等。

第十條（編制改造實(shí)施方案）

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依據(jù)綜合改造項(xiàng)目計(jì)劃、改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，編制該項(xiàng)目的綜合改造實(shí)施方案。

實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)包括主要改造內(nèi)容、改造資金的承擔(dān)方式等。

第十一條（聽取意見和簽訂協(xié)議）

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案在改造項(xiàng)目范圍內(nèi)進(jìn)行公示，聽取意見。

改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和綜合改造實(shí)施方案征得改造范圍內(nèi)業(yè)主以及三分之二以上公房承租人同意后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與相關(guān)的業(yè)主簽訂改造協(xié)議；改造協(xié)議的房屋屬公有住房的，公房產(chǎn)權(quán)單位應(yīng)當(dāng)與公房承租人簽訂改造協(xié)議。改造協(xié)議可以依照本市房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定，辦理相關(guān)文件登記手續(xù)。

第十二條（規(guī)劃審批）

改造協(xié)議簽訂后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案報(bào)經(jīng)區(qū)縣規(guī)劃土地部門審批，并申請(qǐng)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。涉及消防、環(huán)保、衛(wèi)生、民防等其他技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)當(dāng)征求有關(guān)部門的意見。

第十三條（建設(shè)工程施工許可）

改造項(xiàng)目施工前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣建設(shè)管理部門或者其他有關(guān)部門申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可。

第十四條（竣工驗(yàn)收）

改造項(xiàng)目竣工后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向區(qū)縣規(guī)劃土地、住房保障房屋管理等相關(guān)部門申請(qǐng)竣工驗(yàn)收。

改造項(xiàng)目的工程質(zhì)量，由建設(shè)單位組織有關(guān)部門按照規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將改造項(xiàng)目的竣工檔案報(bào)送城建檔案館（辦）存檔。

第十五條（房屋權(quán)屬調(diào)查及房地產(chǎn)登記）

舊住房改造后，建筑面積發(fā)生變化的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照本市房屋權(quán)屬調(diào)查的相關(guān)規(guī)定，委托房屋權(quán)屬調(diào)查機(jī)構(gòu)進(jìn)行房屋權(quán)屬調(diào)查（測(cè)繪）。

改造中屬加層的房屋、新增小區(qū)停車場(chǎng)（庫）、物業(yè)管理用房、小區(qū)公共配套設(shè)施等，應(yīng)當(dāng)按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，辦理房地產(chǎn)初始登記。根據(jù)協(xié)議歸建設(shè)單位所有的部分，由建設(shè)單位申請(qǐng)登記；歸公房產(chǎn)權(quán)單位的部分，由公房產(chǎn)權(quán)單位申請(qǐng)登記；歸全體業(yè)主共有的部分，可以由建設(shè)單位一并提出登記申請(qǐng)，由登記機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)登記中記載，不頒發(fā)房產(chǎn)證。

除第二款情況外，改造后的房屋建筑面積發(fā)生變化的，應(yīng)當(dāng)按照本市房地產(chǎn)登記的相關(guān)規(guī)定，申請(qǐng)辦理建筑面積的變更登記。整個(gè)項(xiàng)目變更登記后，原業(yè)主根據(jù)協(xié)議辦理相應(yīng)的建筑面積變更登記。

改造中屬加層的房屋除安置原住戶外，應(yīng)當(dāng)用于公共租賃住房或者廉租住房使用。

第三章有關(guān)技術(shù)規(guī)定

第十六條（建筑間距）

舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑間距按照下列規(guī)定執(zhí)行：

（一）改造范圍內(nèi)建筑與改造范圍外建筑之間的建筑間距，應(yīng)當(dāng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》）的標(biāo)準(zhǔn)；改造前的建筑間距不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時(shí)不得再減小原建筑間距；

（二）改造范圍內(nèi)建筑之間的建筑間距，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)折減10％執(zhí)行；

（三）改造后的建筑底層改為非居住用途的，計(jì)算建筑間距時(shí)可以將底層高度扣除，但不得再按照第（二）項(xiàng)的規(guī)定進(jìn)行折減；

（四）改造后的建筑間距不得低于消防間距標(biāo)準(zhǔn)。

第十七條（建筑退讓）

舊住房綜合改造項(xiàng)目的建筑退讓，按照《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》中有關(guān)建筑退讓的規(guī)定執(zhí)行。改造前的退讓距離不符合《規(guī)劃技術(shù)規(guī)定》的，改造時(shí)不得再減小原退讓距離。

第十八條（高度控制）

舊住房成套率改造項(xiàng)目需要加層的，一般只能在原建筑上增加一層。確有特殊情況，經(jīng)市規(guī)劃國(guó)土資源局、市住房保障房屋管理局和項(xiàng)目所在地區(qū)縣政府共同審核，在符合相關(guān)技術(shù)條件及征詢相關(guān)利益關(guān)系人的前提下，可以增加兩層。加層部分的建筑層高應(yīng)當(dāng)與原建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高一致。舊住房綜合改造范圍內(nèi)，24米以上的建筑不得進(jìn)行加層、擴(kuò)建。

第十九條（結(jié)構(gòu)安全）

舊住房綜合改造項(xiàng)目涉及加層、擴(kuò)建或者改變主體承重結(jié)構(gòu)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的房屋質(zhì)量檢測(cè)單位進(jìn)行房屋結(jié)構(gòu)和使用功能改變的檢測(cè)。檢測(cè)結(jié)果作為房屋改造設(shè)計(jì)的依據(jù)。

第二十條（房屋面積要求）

舊住房綜合改造除與住戶有約定的外，不得減少原住戶房屋居住面積。加層部分的房屋參照本市《住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》執(zhí)行。

第二十一條（廚衛(wèi)基本條件）

舊住房成套改造應(yīng)當(dāng)按戶配置獨(dú)用的廚房間和衛(wèi)生間。

廚房間可以采用封閉式或者通過式，應(yīng)當(dāng)具備通風(fēng)條件，并預(yù)留設(shè)置燃?xì)庠睢⑺?、熱水器的位置?/p>

衛(wèi)生間應(yīng)當(dāng)敷設(shè)上下水管，設(shè)置地漏，并預(yù)留坐廁、淋浴位置。衛(wèi)生間不得設(shè)置在廚房上部。

第二十二條（屋頂水箱）

舊住房綜合改造中，應(yīng)當(dāng)對(duì)有條件的屋頂水箱進(jìn)行改造，以提高用水質(zhì)量。

第二十三條（電表）

舊住房成套率改造應(yīng)當(dāng)按戶設(shè)置計(jì)量電表，每戶配電標(biāo)準(zhǔn)不低于8千瓦。

第二十四條（防火抗震要求）

舊住房綜合改造不得降低耐火等級(jí)，并不得將悶頂作為居住、儲(chǔ)藏等使用空間。應(yīng)當(dāng)使房屋建筑的防火條件、抗震性能有所改善。

第二十五條（環(huán)境整治要求）

舊住房綜合改造應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌各項(xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，有條件的項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)增設(shè)停車位、戶外活動(dòng)場(chǎng)地等設(shè)施，并實(shí)行圍墻透空透綠?？照{(diào)室外機(jī)及所附滴水管、晾衣架以及其他附著于外墻的設(shè)施應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一設(shè)置。

第四章其他規(guī)定

第二十六條（租金調(diào)整）

經(jīng)改造后的成套公房，公房承租人應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)用成套公房的租金標(biāo)準(zhǔn)支付租金。

第二十七條（調(diào)整安置）

舊住房綜合改造后，由于原居住部位調(diào)整使用功能，原公房租賃關(guān)系無法繼續(xù)履行的，公房產(chǎn)權(quán)單位可以另行安置原公房承租戶，重新建立租賃關(guān)系；也可以進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，終止原租賃關(guān)系。

第二十八條（改造經(jīng)費(fèi)來源）

舊住房綜合改造費(fèi)用應(yīng)當(dāng)采取多方籌資的辦法予以解決。

公有住房改造的費(fèi)用可以從房屋租金、改造后新增房屋出售收入、改造范圍內(nèi)公有住房出售后的凈歸集資金等中列支。

第二十九條（新增房產(chǎn)權(quán)屬）

舊住房綜合改造增加的物業(yè)管理用房、非公益性的小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施歸全體業(yè)主所有；小區(qū)停車場(chǎng)（庫）及加層增量部分權(quán)屬由建設(shè)單位與業(yè)主協(xié)議約定。

第三十條（施行日期）

本辦法自2015年3月1日起施行，有效期至2019年12月31日。