津政辦發(fā)〔2018〕55號(hào)《天津市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)實(shí)施辦法的通知》

津政辦發(fā)〔2018〕55號(hào)

天津市人民政府辦公廳關(guān)于

印發(fā)天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)實(shí)施辦法的通知

各區(qū)人民政府，各委、局，各直屬單位：

經(jīng)市人民政府同意，現(xiàn)將《天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)照此執(zhí)行。

天津市人民政府辦公廳

　2018年12月6日

天津市優(yōu)化工業(yè)用地管理

促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)實(shí)施辦法

為優(yōu)化工業(yè)用地管理，降低工業(yè)企業(yè)用地成本，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)和土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》（國(guó)發(fā)〔2008〕3號(hào)）、《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》（原國(guó)土資源部令第61號(hào)）、《國(guó)土資源部發(fā)展改革委科技部工業(yè)和信息化部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部商務(wù)部關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬(wàn)眾創(chuàng)新用地的意見》（國(guó)土資規(guī)〔2015〕5號(hào)）等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

一、適用范圍

本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的工業(yè)用地。本辦法所稱工業(yè)用地，是指與規(guī)劃條件對(duì)應(yīng)確定的土地利用現(xiàn)狀分類中的工業(yè)用地，或符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的現(xiàn)狀工業(yè)用地。

二、基本原則

（一）堅(jiān)持遵循工業(yè)項(xiàng)目生命周期規(guī)律，創(chuàng)新工業(yè)用地出讓方式和年期，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)用地成本。

（二）堅(jiān)持土地節(jié)約集約利用，落實(shí)土地利用要素管理，明確工業(yè)用地的單位用地投資強(qiáng)度、容積率等使用條件。

（三）堅(jiān)持實(shí)施土地利用全過程管理，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開竣工、投達(dá)產(chǎn)、企業(yè)用地績(jī)效評(píng)估和土地使用權(quán)退出的全過程監(jiān)管。

（四）堅(jiān)持鼓勵(lì)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，促進(jìn)科技研發(fā)、新興產(chǎn)業(yè)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)企業(yè)融合發(fā)展，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。

（五）堅(jiān)持公開、公平、公正和誠(chéng)信原則，通過招標(biāo)拍賣掛牌方式確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)中標(biāo)人或競(jìng)得人。

三、優(yōu)化工業(yè)用地供應(yīng)管理

（一）創(chuàng)新工業(yè)用地供應(yīng)方式。工業(yè)用地供應(yīng)，可以按照法定最高50年出讓年期以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓；也可以采取長(zhǎng)期租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性年期出讓等方式，其審批管理按照現(xiàn)行工業(yè)用地出讓程序執(zhí)行。

（二）探索租賃方式供應(yīng)工業(yè)用地。政府采取租賃方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地，土地租賃期最長(zhǎng)不得超過20年，土地租金在租賃期間可不作調(diào)整。承租方按照土地租賃合同約定繳納租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（三）探索租讓結(jié)合方式供應(yīng)工業(yè)用地。政府采取租讓結(jié)合方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地，規(guī)劃和自然資源管理部門為土地整理單位核發(fā)規(guī)劃條件，土地出讓（租）后，為受讓（承租）方辦理后續(xù)規(guī)劃許可手續(xù)。廠房及配套用地、企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施等生產(chǎn)辦公用地，可采用出讓方式供應(yīng)土地，出讓年期一般不超過20年；露天堆場(chǎng)、露天操作場(chǎng)地、停車場(chǎng)地及其他用地等配套設(shè)施用地，可采取租賃方式供應(yīng)土地，單次租賃年期一般不超過5年。

（四）探索先租后讓方式供應(yīng)工業(yè)用地。政府采取先出租后出讓方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地，供地的總年限一般不超過20年。中標(biāo)人或者競(jìng)得人應(yīng)當(dāng)與規(guī)劃和自然資源管理部門先行簽訂土地租賃合同，租賃期限6年（包括3年基建租賃期、3年投產(chǎn)租賃期），租金標(biāo)準(zhǔn)按照該地塊公開招標(biāo)拍賣掛牌起始價(jià)的20%確定，實(shí)行一次性收取。

承租方應(yīng)當(dāng)按照土地租賃合同約定在每個(gè)階段期屆滿前3個(gè)月提出驗(yàn)收評(píng)估申請(qǐng)?；ㄗ赓U期、投產(chǎn)租賃期驗(yàn)收評(píng)估工作由區(qū)人民政府確定的考核部門牽頭組織，規(guī)劃和自然資源、工業(yè)和信息化、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)等部門協(xié)同開展。經(jīng)驗(yàn)收評(píng)估，達(dá)到土地租賃合同約定要求的，承租方可憑驗(yàn)收評(píng)估合格證明向規(guī)劃和自然資源管理部門申請(qǐng)辦理土地出讓手續(xù)，規(guī)劃和自然資源管理部門以協(xié)議方式確定土地使用權(quán)人，并簽訂國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同。租賃期滿轉(zhuǎn)出讓的，出讓金標(biāo)準(zhǔn)按競(jìng)得地價(jià)總額扣除已繳納租金（租金視作先期繳納出讓金）的差價(jià)確定。

未達(dá)到土地租賃合同約定要求的，應(yīng)采取限期整改方式進(jìn)行處理，整改總期限不得超過1年，整改期的年租金按前6年平均年租金繳納。整改期滿后仍未達(dá)到土地租賃合同約定要求的，按照約定由土地出讓方無(wú)償收回土地使用權(quán)及其地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施。

土地租賃合同中應(yīng)明確：不辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)、地上建筑物、構(gòu)筑物及其他附屬設(shè)施不得轉(zhuǎn)租和抵押。承租方在付清租金后，持土地租賃合同和租金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書。

土地出讓期間，受讓方在付清全部土地價(jià)款后，持合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。

（五）實(shí)行工業(yè)用地彈性年期出讓制度。政府采取彈性年期出讓方式供應(yīng)的國(guó)有建設(shè)用地，出讓年期一般不超過20年。受讓方在付清出讓金后，持出讓合同和出讓金繳納憑證、完稅證明等材料申請(qǐng)辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書、不動(dòng)產(chǎn)登記。

（六）合理評(píng)估用地價(jià)格。采取租賃、租讓結(jié)合、先租后讓、彈性年期出讓方式供應(yīng)工業(yè)用地的，出讓價(jià)格和租金根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定修正到法定最高出讓年期的價(jià)格，不得低于所在區(qū)域的工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)；沒有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，不得低于國(guó)家規(guī)定的工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。

（七）完善工業(yè)用地續(xù)期使用制度。土地受讓方或者承租方應(yīng)當(dāng)在國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)到期前，按照合同約定的有效時(shí)限，向出讓（租）方提出續(xù)期使用申請(qǐng)。符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，且經(jīng)區(qū)人民政府確定的考核部門牽頭組織統(tǒng)計(jì)、規(guī)劃和自然資源、工業(yè)和信息化、稅務(wù)等部門對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)出、稅收等綜合評(píng)估，達(dá)到合同約定使用條件的，可以協(xié)議方式結(jié)合原土地使用權(quán)權(quán)利類型確定繼續(xù)以出讓或租賃方式續(xù)期使用。

受讓方或承租方未提出續(xù)期申請(qǐng)，或提出續(xù)期申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)使用期限屆滿后依法予以收回。

四、加強(qiáng)工業(yè)用地供后監(jiān)管

（一）鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)高效利用土地。鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)加大技改投入力度，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，充分利用現(xiàn)有工業(yè)用地提高土地利用效率。在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，現(xiàn)有工業(yè)生產(chǎn)用地提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地出讓價(jià)款。

（二）加強(qiáng)閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置。各區(qū)人民政府為閑置和低效產(chǎn)業(yè)用地處置的責(zé)任主體，應(yīng)當(dāng)按照《閑置土地處置辦法》（原國(guó)土資源部令第53號(hào)）及時(shí)開展閑置土地調(diào)查認(rèn)定，合理界定閑置原因，分類進(jìn)行處置；加大低效產(chǎn)業(yè)用地盤活力度，通過追加投資、轉(zhuǎn)型改造、聯(lián)合開發(fā)、收購(gòu)再出讓等多種方式，提升低效產(chǎn)業(yè)用地利用效率。對(duì)閑置土地較多的街鎮(zhèn)和園區(qū)，區(qū)人民政府可靈活運(yùn)用暫停新增用地出讓、掛牌督辦、定期通報(bào)等方式，促進(jìn)閑置土地處置。

（三）完善工業(yè)項(xiàng)目退出機(jī)制。在工業(yè)項(xiàng)目約定的開工日期之前或竣工之后，因企業(yè)自身原因無(wú)法開發(fā)建設(shè)或運(yùn)營(yíng)的，受讓方或承租方可以申請(qǐng)解除國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓（租賃）合同。經(jīng)出讓（租）方同意，按照約定終止合同，依法收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)并予以補(bǔ)償；對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償，可事先在國(guó)有建設(shè)用地出讓（租賃）合同中約定采取殘值補(bǔ)償、無(wú)償收回、由受讓方或承租方恢復(fù)土地原狀等方式處置。在工業(yè)項(xiàng)目約定的開工日期之后、竣工之前，按照《閑置土地處置辦法》規(guī)定執(zhí)行。

（四）支持企業(yè)退出節(jié)余工業(yè)用地。企業(yè)退出節(jié)余工業(yè)用地的收購(gòu)價(jià)格由政府和企業(yè)協(xié)商確定，可在原出讓價(jià)格基礎(chǔ)上，增加適當(dāng)?shù)呢?cái)務(wù)成本和管理費(fèi)用，原則上不得高于上一年度區(qū)域內(nèi)工業(yè)用地平均價(jià)格。退出后的土地按城鄉(xiāng)規(guī)劃要求重新安排使用。經(jīng)依法批準(zhǔn)后，達(dá)到合同約定轉(zhuǎn)讓條件的項(xiàng)目用地內(nèi)的企業(yè)節(jié)余工業(yè)用地可以分割轉(zhuǎn)讓。

五、促進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目集聚兼容發(fā)展

（一）引導(dǎo)項(xiàng)目向各級(jí)合規(guī)工業(yè)園區(qū)集中。鼓勵(lì)園區(qū)外的工業(yè)項(xiàng)目通過調(diào)整結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)型升級(jí)逐步向各級(jí)合規(guī)工業(yè)園區(qū)集中。國(guó)家級(jí)和市級(jí)開發(fā)區(qū)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房容積率超過1.2的，所需新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)由市級(jí)規(guī)劃和自然資源管理部門優(yōu)先保障。

（二）鼓勵(lì)土地用途兼容復(fù)合利用。投資或相關(guān)行業(yè)主管部門提供項(xiàng)目符合條件證明文件并經(jīng)規(guī)劃和自然資源等部門充分論證，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項(xiàng)目用地的生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不超過15%的，可仍按工業(yè)用途管理。科教用地可兼容研發(fā)與中試、科技服務(wù)設(shè)施與項(xiàng)目及生活性服務(wù)設(shè)施，兼容設(shè)施建筑面積比例不得超過項(xiàng)目總建筑面積的15%。出讓兼容用途的土地，按主用途確定供應(yīng)方式，在現(xiàn)有建設(shè)用地上增加兼容的，可以協(xié)議方式辦理用地手續(xù)。

六、保障新產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展用地

（一）優(yōu)先保障戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。依據(jù)國(guó)家《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)指導(dǎo)目錄》、《中國(guó)制造2025》、“互聯(lián)網(wǎng)+”等國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策要求，對(duì)本市重點(diǎn)發(fā)展的人工智能、生物醫(yī)藥、新能源新材料等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，優(yōu)先保障其用地供應(yīng)。

（二）支持實(shí)體產(chǎn)業(yè)和科研創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。

（三）支持構(gòu)建創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)空間。對(duì)國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)、開發(fā)區(qū)、國(guó)家大學(xué)科技園、小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、高校、科技院所等機(jī)構(gòu)，利用存量房產(chǎn)興辦眾創(chuàng)空間的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。

（四）實(shí)行項(xiàng)目部門聯(lián)動(dòng)機(jī)制。對(duì)需享受本條第（一）、（二）、（三）項(xiàng)產(chǎn)業(yè)政策的市場(chǎng)主體，投資或相關(guān)行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定，向規(guī)劃和自然資源管理部門提供項(xiàng)目符合條件證明文件，規(guī)劃和自然資源管理部門登記后執(zhí)行。過渡期以5年為限，5年期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理相關(guān)用地手續(xù)的，可按新用途、新權(quán)利類型、市場(chǎng)價(jià)，以協(xié)議方式辦理。

七、建立共同監(jiān)管機(jī)制

（一）按照行政管理職能，各行政主管部門對(duì)企業(yè)履約情況實(shí)施共同監(jiān)管，提高土地利用效益。規(guī)劃和自然資源管理部門對(duì)容積率、建筑密度、綠地率、規(guī)劃建筑限高情況實(shí)施監(jiān)管，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)相關(guān)房屋建筑項(xiàng)目的開工、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、竣工驗(yàn)收情況實(shí)施監(jiān)管，發(fā)展改革部門對(duì)準(zhǔn)入產(chǎn)業(yè)類別、固定資產(chǎn)投資情況實(shí)施監(jiān)管，水務(wù)部門對(duì)用水情況實(shí)施監(jiān)管，生態(tài)環(huán)境部門對(duì)環(huán)保情況實(shí)施監(jiān)管，其他行政主管部門按照職能對(duì)其他相關(guān)指標(biāo)實(shí)施監(jiān)管。項(xiàng)目用地達(dá)不到約定要求的，各相關(guān)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照職能分工依法依約進(jìn)行處置。對(duì)不符合享受政策條件的，應(yīng)及時(shí)終止政策執(zhí)行，并按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（二）各部門要牢固樹立“產(chǎn)業(yè)第一、企業(yè)家老大”的理念，強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，加強(qiáng)信息共享，進(jìn)一步提高審批效率，促進(jìn)工業(yè)用地節(jié)約集約利用和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級(jí)。

本辦法自印發(fā)之日起實(shí)施，有效期5年。各區(qū)可根據(jù)實(shí)際情況制定實(shí)施細(xì)則。

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