濟政辦字〔2019〕61號《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的實施意見》

濟南市人民政府辦公廳關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的實施意見





濟政辦字〔2019〕61號

各區(qū)縣人民政府，市政府有關(guān)部門（單位）：

為深入推進我市城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作，進一步提升建設(shè)用地綜合利用水平，根據(jù)原國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《山東省人民政府辦公廳關(guān)于節(jié)約集約用地保障重大項目建設(shè)的意見》（魯政辦字〔2019〕90號）、《濟南市人民政府印發(fā)關(guān)于落實國土資源節(jié)約集約示范省創(chuàng)建工作的實施方案的通知》（濟政發(fā)〔2018〕32號）等文件精神，經(jīng)市政府同意，提出如下實施意見。

一、適用范圍

城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地是指位于規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍內(nèi)，布局散亂、利用粗放、用途不合理、權(quán)屬清晰且不存在爭議的存量建設(shè)用地。城鎮(zhèn)低效用地由各區(qū)縣政府（含代管鎮(zhèn)、街道的功能區(qū)管理機構(gòu)，下同）委托專業(yè)機構(gòu)進行綜合效益評估后認定，具體包括以下6種類型：

（一）不符合現(xiàn)有國家產(chǎn)業(yè)政策、安全、環(huán)保、能耗等要求的產(chǎn)業(yè)用地；

（二）各區(qū)縣政府通過畝均綜合效益評價認定為低效的產(chǎn)業(yè)用地；

（三）布局散亂、利用粗放，不符合《山東省建設(shè)用地控制標準（2019年）》要求的存量建設(shè)用地；

（四）土地利用強度低，不符合城市規(guī)劃功能定位和要求的存量建設(shè)用地；

（五）已建成但利用不充分或閑置的公共建筑等涉及的存量建設(shè)用地；

（六）各區(qū)縣政府認定的其他低效利用存量建設(shè)用地。

依法認定的閑置土地以及不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設(shè)用地等，不列入低效建設(shè)用地再開發(fā)范圍。

二、開發(fā)模式

低效建設(shè)用地再開發(fā)遵照政府引導(dǎo)、規(guī)劃先行、市場取向、因地制宜、規(guī)范運作的原則。項目開發(fā)需符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和低效建設(shè)用地再開發(fā)等專項規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)、環(huán)保、安全、能耗等政策要求，充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，鼓勵產(chǎn)權(quán)人和社會力量廣泛參與，強化政府引導(dǎo)作用，合理確定低效建設(shè)用地再開發(fā)方向和目標，嚴格按照再開發(fā)要求和程序?qū)嵤?，保證再開發(fā)工作規(guī)范運作、有序推進。

（一）政府收儲改造。規(guī)劃用途為商品住宅或城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施的土地，按照國有建設(shè)用地劃撥決定書、國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同明確規(guī)定或約定應(yīng)當由政府收回土地使用權(quán)的土地，以及按照相關(guān)規(guī)定需納入政府儲備范圍內(nèi)的土地，由政府收回土地使用權(quán)后依法辦理供地手續(xù)，并給予原國有土地使用權(quán)人合理補償。

（二）原土地使用權(quán)人改造。在符合規(guī)劃的前提下，鼓勵原土地使用權(quán)人通過自主、聯(lián)營、入股、轉(zhuǎn)讓等多種方式對其使用的存量建設(shè)用地實施改造開發(fā)。對納入成片改造范圍的城鎮(zhèn)低效用地，原土地使用權(quán)人可優(yōu)先收購歸宗后實施改造；原土地使用權(quán)人分散的，各方明確權(quán)利義務(wù)后可組建聯(lián)合開發(fā)體，實施整體改造開發(fā)。除改造開發(fā)為商品住宅外，需辦理供地手續(xù)的，可采取協(xié)議出讓方式辦理。

（三）市場主體改造。在城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)范圍內(nèi)，市場主體可根據(jù)再開發(fā)專項規(guī)劃收購相鄰多宗地塊，申請集中改造。各級自然資源和規(guī)劃部門可依據(jù)項目實施主體的申請將分散的土地歸宗，除改造開發(fā)為商品住宅的土地外，按照協(xié)議出讓方式補繳地價，報市、區(qū)縣政府批準后，注銷原不動產(chǎn)權(quán)屬并為項目實施主體辦理新的登記手續(xù)。

采取上述（二）（三）模式改造開發(fā)為商業(yè)、旅游、娛樂等經(jīng)營性用地的，除按規(guī)定補繳地價款及相關(guān)稅費外，應(yīng)按照城鄉(xiāng)規(guī)劃要求無償提供項目總建筑面積的10%或項目用地總面積的15%用于政府公益設(shè)施。無償提供的建筑面積和用途應(yīng)在土地出讓合同中予以約定。

改造項目的建筑設(shè)計方案需報自然資源和規(guī)劃部門審查并取得規(guī)劃許可證。

三、鼓勵措施

（一）鼓勵立體綜合開發(fā)模式，充分利用和配置地上、地下空間資源。各區(qū)縣政府應(yīng)充分結(jié)合城市發(fā)展階段、功能定位和空間布局要求，統(tǒng)籌做好地上、地下空間開發(fā)利用規(guī)劃。鼓勵和引導(dǎo)市場主體實施地上、地下綜合開發(fā)，對利用自有存量建設(shè)用地自行改造的項目，地下部分建筑面積減半收取土地出讓金；地上部分兼容的綠地、公交場站等公共服務(wù)設(shè)施計入總建筑面積，不計收土地出讓金，由項目實施主體無償代建并移交相關(guān)部門管理使用。

（二）在不改變土地用途且符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的情況下，以追加投資、提高容積率和土地利用率等方式繼續(xù)開發(fā)，需整體轉(zhuǎn)讓或具備宗地分割條件部分轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)市、區(qū)縣政府批準后可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。

（三）符合城市規(guī)劃的自有工業(yè)用地，原土地使用權(quán)人可申請轉(zhuǎn)為標準廠房項目或新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地，具體參照《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于加快工業(yè)標準廠房建設(shè)的實施意見》（濟政辦發(fā)〔2019〕10號）、《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見（暫行）》（濟政辦發(fā)〔2019〕7號）規(guī)定執(zhí)行。

（四）因舊城區(qū)改造需異地搬遷，且符合國家產(chǎn)業(yè)政策及投入產(chǎn)出要求的工業(yè)項目，依法收回原國有土地使用權(quán)的，市政府可采取協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人異地安置同用途的土地使用權(quán)。

（五）利用現(xiàn)有房屋和土地興辦文化創(chuàng)意、科技研發(fā)、健康養(yǎng)老、工業(yè)旅游、眾創(chuàng)空間、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、科技創(chuàng)業(yè)載體、互聯(lián)網(wǎng)+等新業(yè)態(tài)，改建房屋或新建建筑面積不超過原總建筑面積15%的，經(jīng)區(qū)縣政府批準，可實行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策，過渡期5年。過渡期滿后，可按新用途、新權(quán)利類型及市場價，以協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)；符合劃撥用地目錄的，可以劃撥方式供地。

（六）在符合規(guī)劃的前提下，土地用途變更為戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)等國家、省、市支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，按相關(guān)程序認定，經(jīng)市、區(qū)縣政府批準后，可采取協(xié)議出讓方式辦理用地手續(xù)。此類土地再開發(fā)后需分割轉(zhuǎn)讓的，可參照《濟南市人民政府辦公廳關(guān)于支持新型產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地的意見（暫行）》（濟政辦發(fā)〔2019〕7號）執(zhí)行。

（七）因用地面積較?。ú怀^3畝）或形狀不規(guī)則，不具備獨立開發(fā)建設(shè)條件的建設(shè)用地，應(yīng)納入周邊相鄰?fù)恋亟y(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)。單宗用地面積不超過3畝，累計不超過開發(fā)項目用地總面積的10%，規(guī)劃要求與相鄰?fù)恋匾徊⒓虚_發(fā)的零星建設(shè)用地（包括邊角地、夾心地、插花地等），經(jīng)市、區(qū)縣政府批準后可采取協(xié)議出讓方式供地。

（八）合理確定土地出讓金。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中，因涉及改變土地用途、提高容積率等，需重新辦理協(xié)議出讓手續(xù)的，除另有規(guī)定外，應(yīng)按現(xiàn)用地條件土地價格與原用地條件土地價格（或劃撥土地使用權(quán)價格）的差額補交土地出讓金（原出讓工業(yè)用地提高容積率不再增繳土地出讓金）。原用地條件不明確的，以證載用途標準容積率作為原用地條件。

（九）調(diào)整收益分配政策，鼓勵各區(qū)縣政府實施城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)。城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)中，需補交土地出讓金的，納入市級財政管理。在2020年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的60%分配給項目所在區(qū)縣政府；在2021年12月31日（含）前簽訂出讓合同或補充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的50%分配給項目所在區(qū)縣政府；在2021年12月31日以后簽訂出讓合同或補充協(xié)議的，將繳納出讓金總額的30%分配給項目所在區(qū)縣政府。該出讓收入應(yīng)統(tǒng)籌用于建設(shè)完善本轄區(qū)公共配套設(shè)施功能。對于按規(guī)定需公開出讓的土地，土地出讓金仍按現(xiàn)行有關(guān)政策分配管理。萊蕪區(qū)、鋼城區(qū)土地出讓收益按照《山東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)〈濟南市萊蕪市行政區(qū)劃調(diào)整對支持萊蕪區(qū)鋼城區(qū)駐地發(fā)展的工作方案〉的通知》（魯政辦字〔2019〕17號）規(guī)定執(zhí)行。獨立審批建設(shè)用地的區(qū)縣政府可自行制定鼓勵政策。

四、推進措施

（一）開展存量建設(shè)用地調(diào)查。各區(qū)縣政府應(yīng)根據(jù)本地實際以及省自然資源廳制定的城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)調(diào)查技術(shù)指南和數(shù)據(jù)庫標準，在全國第三次土地調(diào)查初步成果的基礎(chǔ)上開展低效用地補充調(diào)查，以鎮(zhèn)（街道）為單元開展存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及潛力調(diào)查，摸清存量建設(shè)用地規(guī)模、分布、產(chǎn)業(yè)類型、投入產(chǎn)出、綜合效益及再開發(fā)潛力等情況，匯總調(diào)查數(shù)據(jù)并建立數(shù)據(jù)庫。

（二）建立低效建設(shè)用地項目庫并動態(tài)更新。各區(qū)縣政府應(yīng)按照原國土資源部《關(guān)于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導(dǎo)意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）要求，結(jié)合實際情況，對產(chǎn)業(yè)用地和其他存量建設(shè)用地實施綜合效益評估，根據(jù)評價結(jié)果合理界定低效建設(shè)用地，建立本地區(qū)低效建設(shè)用地項目庫。要健全有進有退、優(yōu)勝劣汰的低效建設(shè)用地再開發(fā)動態(tài)管理機制，每年定期開展存量建設(shè)用地補充更新調(diào)查工作，同步更新完善存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀成果數(shù)據(jù)庫。

（三）編制低效建設(shè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃。各區(qū)縣政府應(yīng)依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃、生態(tài)保護規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策等，以低效建設(shè)用地項目庫為基礎(chǔ)，明確低效建設(shè)用地性質(zhì)用途、規(guī)模布局以及再開發(fā)目標任務(wù)，科學(xué)制定低效建設(shè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃，合理確定實施時序。各區(qū)縣低效建設(shè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃經(jīng)市自然資源和規(guī)劃部門初審，報市政府批準后實施。市發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、自然資源和規(guī)劃、生態(tài)環(huán)境、行政審批服務(wù)等部門按照各自職能辦理相關(guān)手續(xù)。如根據(jù)存量建設(shè)用地利用現(xiàn)狀及地方經(jīng)濟社會發(fā)展狀況需對再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃實施修改的，應(yīng)報市政府批準。

項目實施主體根據(jù)低效建設(shè)用地再開發(fā)專項規(guī)劃和年度實施計劃編制項目實施方案，明確開發(fā)期限、項目規(guī)模、開發(fā)強度、利用方向、資金平衡、實施步驟、逾期處置方案等內(nèi)容，報各區(qū)縣政府批準后實施，其中項目規(guī)劃設(shè)計方案需經(jīng)自然資源和規(guī)劃部門審查同意。

（四）建立掛鉤機制。市自然資源和規(guī)劃部門要加強對城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作的督促指導(dǎo)，將各區(qū)縣城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作推進情況與下一年度新增建設(shè)用地計劃分配相掛鉤，對于推進快的區(qū)縣，在分配新增建設(shè)用地計劃時予以適度傾斜和支持，對于推進較慢的區(qū)縣，扣減下一年度新增建設(shè)用地指標。

（五）完善項目信息公開制度，規(guī)范土地出讓程序。建立公開暢通的溝通渠道，充分了解和妥善解決群眾利益訴求，尊重原土地權(quán)利人意愿，保護原土地權(quán)利人合法權(quán)益。對改造項目具體情況、用地手續(xù)辦理情況、補繳地價等實行全過程公開，切實保障群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、監(jiān)督權(quán)。嚴格執(zhí)行土地出讓相關(guān)程序，規(guī)范土地市場秩序，涉及出讓的土地必須開展地價評估、集體決策、結(jié)果公示。

五、組織實施

（一）加強組織領(lǐng)導(dǎo)。推進城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作由分管副市長牽頭負責(zé)，市發(fā)展改革、工業(yè)和信息化、財政、國資、自然資源和規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、行政審批服務(wù)、生態(tài)環(huán)境等部門要各司其責(zé)，與各區(qū)縣政府密切配合，上下聯(lián)動，形成合力。市自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)日常組織協(xié)調(diào)和推進落實等具體工作。各區(qū)縣政府要統(tǒng)籌謀劃，周密部署，強力推進，有序開展本轄區(qū)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作。

（二）明確職責(zé)分工。城鎮(zhèn)低效建設(shè)用地再開發(fā)工作堅持“政府主導(dǎo)、部門服務(wù)、以區(qū)為主、屬地負責(zé)”原則，各區(qū)縣政府是本區(qū)域城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)工作責(zé)任主體，負責(zé)轄區(qū)低效用地再開發(fā)規(guī)劃計劃編制和實施工作；市發(fā)展改革、行政審批服務(wù)部門負責(zé)依法依職能辦理再開發(fā)中涉及投資項目的審批事項；市工業(yè)和信息化部門負責(zé)再開發(fā)中涉及技術(shù)改造項目的審批、核準及備案，牽頭開展工業(yè)布局調(diào)整工作；市國資部門負責(zé)再開發(fā)中的國有資產(chǎn)監(jiān)管工作；市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)國有土地上的房屋征收管理、工程項目建設(shè)監(jiān)管及有關(guān)手續(xù)辦理；市自然資源和規(guī)劃部門負責(zé)辦理有關(guān)規(guī)劃、用地手續(xù)；市財政部門負責(zé)按市政府要求落實好相關(guān)資金扶持政策；市生態(tài)環(huán)境部門負責(zé)審批項目環(huán)評工作。

（三）強化服務(wù)保障。各區(qū)縣政府負責(zé)組織制定、審批再開發(fā)項目實施方案，涉及的供地方案經(jīng)區(qū)縣政府審查后，由市自然資源和規(guī)劃部門匯總報市政府批準，區(qū)縣自然資源部門簽訂土地有償使用合同并監(jiān)管實施。市自然資源和規(guī)劃部門要對再開發(fā)項目實施方案及實施情況加強跟蹤監(jiān)管。獨立審批建設(shè)用地的區(qū)縣政府自行制定工作流程。

各級各部門要積極宣傳引導(dǎo)，做好政策解讀，優(yōu)化流程、提高效率，建立制度、落實責(zé)任，確保低效建設(shè)用地再開發(fā)工作規(guī)范運作、有序開展。市自然資源和規(guī)劃等有關(guān)部門要按照職責(zé)分工分別制定相關(guān)實施細則。

本實施意見自印發(fā)之日起施行，有效期至2024年11月30日。

濟南市人民政府辦公廳

2019年12月10日

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