洛陽市人民政府辦公室關(guān)于做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知






洛政辦〔2011〕138號

各縣（市、區(qū)）人民政府，市人民政府有關(guān)部門，洛陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)管委會，洛陽新區(qū)管委會辦公室，各有關(guān)單位：

為規(guī)范存量房交易稅收征管工作，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，根據(jù)《河南省人民政府辦公廳關(guān)于做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的通知》（豫政辦〔2011〕84號）要求，經(jīng)市政府同意，決定在全市開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作?，F(xiàn)就有關(guān)問題通知如下：

一、充分認識應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管的重要意義

目前，在存量房交易過程中存在著低報成交價格偷逃稅款的現(xiàn)象，影響了稅法的嚴肅性，削弱了房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策效果。應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管，通過加強部門之間的信息交換，建立房地產(chǎn)估價模型，運用計算機信息技術(shù)手段，科學(xué)評估存量房交易申報價格，可有效防止交易雙方采取簽訂“陰陽合同”等方式逃避納稅義務(wù)。其核心環(huán)節(jié)是建立存量房交易申報價格比對系統(tǒng)，對各類存量房地產(chǎn)進行評估，以評估值的一定比例作為計稅參考值。申報價格低于計稅參考值的，如果納稅人不能夠按要求陳述、舉證，提出正當(dāng)理由，則以計稅參考值作為計稅價格。這是財稅征收機關(guān)在征管實踐中探索建立的行之有效的稅收風(fēng)險防范機制。做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，有利于防止交易雙方簽訂“陰陽合同”，堵塞稅收漏洞，防止稅款流失，更好地發(fā)揮稅收政策對房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。各級、各有關(guān)部門要統(tǒng)一思想，提高認識，互相配合，密切協(xié)作，切實做好應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作。

二、切實加強組織領(lǐng)導(dǎo)

為推動工作順利開展，成立洛陽市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組，市委常委、常務(wù)副市長吳中陽任組長，市政府副秘書長王守國任副組長，市地稅局局長王學(xué)榮、市財政局局長谷樹森、市發(fā)展改革委主任李躍民、市國土資源局局長丁新務(wù)、市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委主任孟紅兵、市城鄉(xiāng)規(guī)劃局局長馬朝信、市統(tǒng)計局局長 張尚君任成員。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，辦公室設(shè)在市地稅局，王學(xué)榮兼任辦公室主任。

各縣（市、區(qū)）也要成立由政府牽頭，發(fā)展改革、財政、地稅、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源等相關(guān)部門參加的聯(lián)席會議制度、日常聯(lián)絡(luò)員制度、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息交換制度等。各部門要明確一名信息聯(lián)絡(luò)員，定期交換數(shù)據(jù)，確保評估所需數(shù)據(jù)及時更新，滿足工作需要。

地稅部門要在應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作中發(fā)揮主體作用，按照“政府領(lǐng)導(dǎo)、部門配合、專家介入、中介參與”的總體要求，制定科學(xué)合理、嚴謹細致的工作方案，保證工作扎實有效、平穩(wěn)有序開展。在工作中，要加強組織協(xié)調(diào)和督促指導(dǎo)，合理調(diào)配力量，強化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，切實做好房地產(chǎn)價格評估技術(shù)方案確定、計算機評估軟件系統(tǒng)本地化改造和房地產(chǎn)估價信息采集、整理等重點工作，保證評估工作統(tǒng)一規(guī)范、評估結(jié)果客觀公正。

三、總體工作要求

各級、各有關(guān)部門要將其納入年度重點工作，強化措施，大力推進。地稅部門要牽頭建立部門合作機制，吸收發(fā)展改革、財政、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土資源等相關(guān)部門及院校、評估機構(gòu)共同參與房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，以提高征管效率、評稅的社會公信力和納稅遵從度；要多渠道、多形式采集、梳理和加工房地產(chǎn)信息，全面分析房地產(chǎn)市場及影響房地產(chǎn)價格的因素，建立房地產(chǎn)信息數(shù)據(jù)庫并納入金稅工程規(guī)劃。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要向地稅部門提供進行存量房交易計稅價格評估所必需的房地產(chǎn)基本信息資料。國土資源部門要向地稅部門提供進行存量房交易計稅價格評估所必需的國土基本信息資料。發(fā)展改革部門（物價部門）要做好對存量房申報價格評估異議的認證和裁定工作。財政部門要為軟件開發(fā)、硬件配備、信息采集等提供必要的經(jīng)費支持。其他有關(guān)部門要根據(jù)實際工作需要，積極支持地稅部門開展工作，形成工作合力，加強房地產(chǎn)稅收管理，規(guī)范房地產(chǎn)市場交易行為。

各級、各有關(guān)部門要注意及時總結(jié)行之有效的經(jīng)驗、做法，逐步建立規(guī)范化、制度化、常態(tài)化的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息部門交換長效機制，不斷提高信息共享、協(xié)調(diào)聯(lián)動的水平。要認真執(zhí)行《中華人民共和國稅收征管法》及相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，保障納稅人的知情、陳述、申辯、復(fù)議等合法權(quán)益，促進公正執(zhí)法，強化納稅服務(wù)。要加大對應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作的宣傳力度，取得納稅人和社會各界的理解和支持，為開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作營造良好的輿論氛圍和社會環(huán)境。

附件：應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作實施方案

二〇一一年十月八日

附件

應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收

征管工作實施方案

為深入開展應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，根據(jù)上級有關(guān)文件精神，結(jié)合我市實際，制定如下實施方案。

一、指導(dǎo)思想

以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以提高稅法遵從度為目標(biāo)，堅持法治、公平、文明、效率的原則，從研究房地產(chǎn)估價技術(shù)手段入手，充分發(fā)揮稅收職能作用，建立健全存量房交易申報價格評估機制，加強存量房交易稅收征管，探索房地產(chǎn)稅制改革新思路及稅收征管新模式。

二、工作原則

（一）合法性原則。應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，應(yīng)按照國家法律法規(guī)的規(guī)定進行；所依據(jù)的數(shù)據(jù)和資料必須合法有效；方法必須符合國家有關(guān)規(guī)定。

（二）公平性原則。存量房交易申報價格評估的標(biāo)準(zhǔn)及評稅時點要一致，評估的結(jié)果要客觀公正。

（三）效率性原則。將該項工作與現(xiàn)代信息技術(shù)手段相結(jié)合，使其標(biāo)準(zhǔn)化、批量化、科學(xué)化，能夠簡便、快捷地進行存量房交易申報價格評估及批量評稅。

（四）適用性原則。該項工作應(yīng)以全國房地產(chǎn)市場的整體狀況為基礎(chǔ)，從我市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及特點出發(fā)，研究制定符合我市存量房交易稅收征管的工作方法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及征管手段。

三、工作目標(biāo)

2012年3月評估系統(tǒng)上線試運行，2012年7月實現(xiàn)對存量房交易環(huán)節(jié)稅收征管。同時，創(chuàng)建新型房地產(chǎn)稅收管理機制，在評估技術(shù)、數(shù)據(jù)資料和人才儲備等方面為新稅制實施做好準(zhǔn)備。

四、工作內(nèi)容

（一）完成房地產(chǎn)價值評估工作。利用房產(chǎn)、土地管理部門的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍、地籍資料，獲取評估所需要的房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，建立我市標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格數(shù)據(jù)庫。

（二）建立存量房交易申報價格評估機制。運用評稅技術(shù)，建立存量房交易申報價格評估機制，結(jié)合房地產(chǎn)一體化管理模式，以契稅為重點，加強存量房流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收管理，增加地方財政收入。

（三）規(guī)范存量房交易環(huán)節(jié)稅收管理。在存量房交易環(huán)節(jié)稅收征管中，用評估值與申報值進行比對，對申報值偏低且無正當(dāng)理由的，以評估值為計稅依據(jù)，征收存量房交易環(huán)節(jié)的稅收。

（四）在現(xiàn)行法律框架下，制定適合我市情況的爭議處理辦法，建立存量房交易申報價格評估系統(tǒng)爭議解決機制。

（五）實現(xiàn)對稅源的嚴密控管。利用房產(chǎn)、土地管理部門及中介機構(gòu)采集的信息資料，建立房地產(chǎn)稅征管數(shù)據(jù)庫。通過納稅人申報數(shù)據(jù)與房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的自動比對，實現(xiàn)對稅源的嚴密控管，加強現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征收管理。

五、工作區(qū)域、對象和方法

（一）存量房交易申報價格評估范圍為洛陽市所轄行政區(qū)。

（二）存量房交易申報價格評估的對象以住宅為主，同時探索對其他類房地產(chǎn)進行評估。

（三）評估方法以間接比較法為主，兼顧其他方法。評估以計算機批量評估為主、個案評估為輔。

六、工作步驟

（一）準(zhǔn)備階段（2011年10月9日-10月25日）

1．對全市房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)和資料進行初步調(diào)查。

2．與專家溝通，探討合作合同，明確工作重點和時間要求。

3．確定前期技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)估價方法確定前期數(shù)據(jù)收集的項目，按類別編制表格，制定數(shù)據(jù)采集方案。

4．對相關(guān)人員進行存量房相關(guān)知識和數(shù)據(jù)采集方案的培訓(xùn)。

（二）實施階段（2011年10月26日-12月31 日 ）

1．采集相關(guān)數(shù)據(jù)，建立房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息庫。市地稅局成立招投標(biāo)小組，邀請相關(guān)中介機構(gòu)參與投標(biāo)，確定協(xié)作單位。中標(biāo)中介機構(gòu)組織按照數(shù)據(jù)采集方案的要求開展普查，收集存量房交易申報價格評估所需各項有效基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。地稅部門向住房城鄉(xiāng)建設(shè)、國土等部門提出數(shù)據(jù)需求，獲取個案房地產(chǎn)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，滿足存量房交易申報價格評估的需要。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門負責(zé)提供近年來相關(guān)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)信息。國土部門負責(zé)提供工業(yè)、商業(yè)、住宅及其他土地基準(zhǔn)地價等。

2．制定技術(shù)細則（分區(qū)制作技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)）。確定我市的數(shù)據(jù)項和數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)，并建立評估技術(shù)細則。地稅、住房城鄉(xiāng)建設(shè)等相關(guān)部門協(xié)調(diào)配合，獲取本地存量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)；選定評估機構(gòu)，對評估模型涉及的調(diào)整參數(shù)等進行本地化設(shè)置，全面采集全市住宅小區(qū)房產(chǎn)信息，由稅務(wù)機關(guān)審核確認標(biāo)準(zhǔn)房價格；在評估區(qū)位劃分、標(biāo)準(zhǔn)存量房設(shè)立、可比實例庫建立、修正系數(shù)確定的基礎(chǔ)上，制定科學(xué)、可行的技術(shù)細則。

3．開展數(shù)據(jù)審核、錄入、評稅結(jié)果分析及上線前培訓(xùn)工作。對采集數(shù)據(jù)進行集中審核、錄入，將評估結(jié)果與存量房實際交易價格進行比對，找出價格差異原因，進一步修訂技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)需求。對前臺操作人員進行系統(tǒng)上線前的操作培訓(xùn)。

4．建立統(tǒng)一的評估信息庫。按照有關(guān)要求，建立統(tǒng)一的評估信息庫，實行一窗式管理、一站式征收，提高稅收征管質(zhì)量。

（三）驗收階段（2012年1月1日-7月31日）

1．開展評估結(jié)果檢驗。3月實行正式上線前試運行，保障評估結(jié)果的公平性和準(zhǔn)確性。

2．上線運行。將評估系統(tǒng)與稅收征管系統(tǒng)進行有條件的對接。

3．建立評稅結(jié)果爭議解決機制。建立各項評估運行機制，包括價格爭議處理辦法、系統(tǒng)信息缺失處理辦法等。

七、工作要求

（一）提高認識，加強領(lǐng)導(dǎo)。存量房交易價格申報評估工作是一項系統(tǒng)工程，涉及面廣、工作量大，必須切實加強領(lǐng)導(dǎo)。洛陽市應(yīng)用房地產(chǎn)評估技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作領(lǐng)導(dǎo)小組要總體把握工作進展，做好部門之間的溝通配合，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，定期研究解決工作中出現(xiàn)的問題；各相關(guān)部門要按照要求，明確分工，細化責(zé)任，確保此項工作順利完成。

（二）組織培訓(xùn)，掌握技術(shù)。加強人員培訓(xùn)，學(xué)習(xí)相關(guān)房地產(chǎn)評估方面的理論和技能，學(xué)習(xí)吸取試點單位先進經(jīng)驗。結(jié)合實際情況，拓寬工作思路，大膽探索，不斷創(chuàng)新，建立適合我市實際的加強存量房交易稅收征管的工作模式。

（三）精心組織，認真實施。各有關(guān)部門要迅速安排部署，精心組織實施，制定切實可行的具體實施方案，加強人力、物力、財力保障，及時發(fā)現(xiàn)、解決工作中出現(xiàn)的問題，確保該項工作按時、保質(zhì)保量完成。